Купівля продаж квартири включає в себе придбання прав на нерухомість та укладання договору.

Дуже важливо завчасно узгодити умови угоди і відобразити їх у договорі купівлі продажу квартири з обтяженням. До таких умов може належати наявність заборони на продаж, обмеження використання або відчуження нерухомості.

Угода купівлі продажу квартири з обтяженням може здатися складною. Тому варто звернутися до уповноважених спеціалістів, які нададуть професійну допомогу та забезпечать юридичну чистоту операції.

«Завжди перевіряйте право власності на квартиру перед покупкою, щоб уникнути потенційних проблем у майбутньому.

Скільки коштує оформити договір купівлі-продажу квартири?

Вартість оформлення договору купівлі-продажу нерухомості Вам доведеться оплатити: послуги нотаріуса (в середньому 3,5 тис. Грн і вище), податок - 1% вартості квартири, пенсійний збір - 1% вартості квартири.

Хто платить за договір купівлі-продажу квартири?

Що таке договір купівлі-продажу нерухомості Договір купівлі-продажу нерухомості - це документ, згідно з яким, продавець зобов'язується передати майно у власність покупцю. При цьому, покупець зобов'язується прийняти майно та сплатити за нього зазначену вартість.

Де оформляється договір купівлі-продажу квартири?

Договір оформляється у нотаріуса під час укладання угоди купівлі-продажу. Після підписання та нотаріального засвідчення документа дані про нового власника вносять до електронного Реєстру речових прав.

Що потрібно знати при покупці квартири в Україні

Придбання нерухомості в Україні коштує чималу суму і пов’язане з безліччю ризиків. Щоб все пройшло успішно, потрібно ретельно розібратися в питанні та підійти до процедури купівлі житла відповідально. Розглянемо докладніше, як відбувається оформлення покупки квартири у 2023 році.

Що потрібно зробити перед покупкою квартири: перевіряємо об’єкт, власника та документи

Перше, що має зробити покупець, — перевірити юридичну чистоту об’єкта нерухомості, що сподобався. Що потрібно зробити:

• переконатися, що житло не перебуває під арештом і не виступає як застава;
• дізнатися, чи не прописана у квартирі неповнолітня дитина і чи не є вона співвласником;
• перевірити, чи є треті особи, які теж мають права на нерухомість, і чи давали вони свою згоду на продаж;
• переконатись, що будинок не входить до списку будівель, які планують знести.

Правильно проаналізувати квартиру можна за допомогою нотаріуса. Фахівець перевірить прописаних у квартирі, наявність арешту, тимчасово знятих з реєстрації, чи є застава або треті особи, які претендують на покупку. Якщо є якісь проблеми, нотаріус відмовиться завіряти угоду.

До підписання попереднього договору варто перевірити і власника квартири. Для початку варто переконатися, що паспортні дані продавця точно збігаються з інформацією в документах, що встановлюють право на нерухомість. Опис у технічній документації має відповідати реальності: планування, поверх, кількість кімнат, площа.

При оформленні купівлі-продажу квартири варто запитати продавця довідку про склад сім’ї. Якщо є прописані неповнолітні, можна запитати, як буде вирішено це питання.

Продавець не повинен мати зовнішніх ознак алкогольної або наркотичної залежності, викликати підозру щодо психічних захворювань. Дізнайтеся, чи є інші власники квартири, і якщо так, то чи погоджувалися вони на продаж. Якщо нерухомість отримана у власність за рішенням суду, потрібно переконатися, що термін оскарження цього рішення вже минув.

Які документи потрібні для покупки квартири

Запит витягу з Державного реєстру – перший крок для подальшого оформлення документів на покупку квартири. З документа можна дізнатися, хто власник, чи є обтяження. Якщо з житловою площею все нормально, можна підписувати попередній договір у нотаріуса.

Які документи знадобляться покупцю для придбання житла:

• паспорт (для неповнолітнього – свідоцтво про народження);
• свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення;
• письмову згоду чоловіка/дружини — якщо в угоді беруть участь обидва, цей документ можна не оформлювати;
• дозвіл органів опіки та піклування – якщо квартиру купують для дитини.

У свою чергу, продавець також займається підготовкою свого пакету документів. Що має надати власник:

• правовстановлюючі документи;
• витяг з Реєстру прав власності;
• паспорт, ідентифікаційний код;
• письмову згоду чоловіка (дружини);
• технічний паспорт на квартиру;
• свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розлучення;
• дозвіл органів опіки та піклування – якщо є неповнолітні співвласники;
• довідку про склад сім’ї;
• висновок про оцінку нерухомого майна;
• відмова співвласника від пріоритетного права придбання частки квартири – якщо продається частина нерухомості;
• довідка про відсутність заборгованості з комунальних платежів.

Зібрані продавцем документи має перевірити нотаріус. Якщо з паперами все гаразд, можна переходити до підписання договору.

Як відбувається угода з купівлі квартири

Фінальною перевіркою документів та завіренням угоди займається нотаріус. Тільки після цього угода набуває юридичної чинності і право власності переходить від однієї сторони до іншої.

Що являє собою порядок купівлі квартири:

1. Проводиться перевірка об’єкта нерухомості, власника та документів. Житлова площа не має бути під арештом або під заставою, на неї є всі необхідні папери.
2. Підписується попередній договір. Цей документ постає як гарантія, що сторони виконають свої зобов’язання.
3. Готуються всі документи для укладання угоди. Необхідні папери збирає і покупець, і продавець, після чого надаються нотаріусу.
4. Укладається договір купівлі-продажу. Право власності переходить до покупця.
5. Проводиться розрахунок придбаної квартири.
6. Оплачуються послуги нотаріуса та юриста (якщо він також бере участь в угоді).

Що таке договір купівлі-продажу квартири

Процедура купівлі квартири найчастіше передбачає оформлення двох договорів: попереднього та основного договору купівлі-продажу. Підписанням попереднього договору продавець та покупець підтверджують свої наміри укласти угоду. У документі фіксується вартість об’єкта, порядок оплати та інші важливі нюанси. Під час підписання попередньої угоди покупець передає завдаток власнику. Найчастіше він становить 10% вартості квартири.

Договір купівлі-продажу нерухомості – це документ, який містить інформацію про перехід права власності на квартиру від однієї особи до іншої. Договір оформляється у нотаріуса під час укладання угоди купівлі-продажу. Після підписання та нотаріального засвідчення документа дані про нового власника вносять до електронного Реєстру речових прав. Оригінал договору купівлі-продажу та його завірена копія, а також витяг з реєстру про реєстрацію передаються покупцю.

Навіщо потрібен юрист або ріелтор при оформленні покупки квартири

Купити квартиру цілком реально і самотужки, не користуючись послугами ріелтора або юриста. Але якщо немає досвіду у придбанні нерухомості, хочеться прискорити процедуру та убезпечити себе від дій шахраїв, допомога досвідчених фахівців не буде зайвою.

Юрист допоможе дотриматися порядку оформлення об’єкта нерухомості. Цей спеціаліст компетентний під час перевірки, збору та підготовки документів. Він також може допомогти у нестандартних ситуаціях, коли є спірні питання щодо передачі майнових прав. Але юрист не займається пошуком потрібних об’єктів.

Часто до юристів звертаються, щоб отримати довідку про зареєстрованих у квартирі мешканців, перевірити об’єкт на відсутність обтяжень, іпотеки чи арешту, заборгованості з комунальних платежів. Ще одна причина звернутися до фахівця — скласти договір купівлі-продажу та переконатися у безпеці угоди. У цих питаннях може допомогти і агент нерухомості.

Якщо ви співпрацюєте з кваліфікованим ріелтором, можна обмежитись лише його послугами, не звертаючись ще й до юриста. Ріелтор заощадить покупцю сили, час та гроші. Агент швидше знайде потрібну квартиру, домовиться про її купівлю на вигідних умовах, перевірить юридичну чистоту об’єкта, допоможе оформити всі документи та укласти угоду. З досвідченим ріелтором процес покупки пройде набагато легше та спокійніше.

Особливості оформлення квартири в новобудові

При покупці квартири в новому будинку на стадії будівництва можна виділити два основні етапи: інвестування коштів і очікування здачі будинку в експлуатацію та оформлення права власності на нерухомість.

Перший етап придбання квартири в новобудові включає підписання інвестиційного договору. Для укладання договору знадобляться паспорт, ідентифікаційний код, кошти, згода чоловіка (дружини). Письмову згоду можна надати вже на етапі оформлення права власності.

Перед тим, як зайнятися процедурою оформлення права власності, потрібно отримати технічний паспорт на житло. Зареєструвати право власності можна в органах місцевого самоврядування чи через нотаріуса.

Для реєстрації потрібно подати такі документи:

• паспорт та ідентифікаційний код;
• свідоцтво про шлюб;
• паспорт та ідентифікаційний код дружини/чоловіка;
• інвестиційний договір;
• довідку про виплату паю;
• акт прийому-передачі житлової площі;
• технічний паспорт;
• документи про введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси.

Після перевірки документів та реєстрації права власності покупець первинного житла отримує витяг з реєстру, який підтверджує, що він є власником купленої нерухомості.

Особливості оформлення квартири на вторинному ринку

Якщо прийнято рішення купити нерухомість на вторинному ринку, для укладання угоди обов’язково оформляється договір купівлі-продажу. Попередній договір укладається не завжди, а за бажанням продавця та покупця. Якщо покупець точно вирішив, що хоче купити конкретну житлову площу, але внести кошти зможе трохи пізніше, він може скласти попередню угоду про свої наміри придбати квартиру.

Зазвичай попередній договір укладають терміном трохи більше 30 днів. За цей час продавець встигне зібрати всі документи та виписати із квартири зареєстрованих членів сім’ї, а покупець вирішить питання з оплатою.

Коли все буде готово, покупець зустрічається із продавцем у нотаріуса для укладання договору купівлі-продажу. Договір потрібно уважно прочитати, особливо те, що написано дрібним шрифтом, і переконатися, що в ньому немає перепусток, які можна використовувати для внесення нової інформації. На підставі договору купівлі-продажу покупець отримує право власності на квартиру, тому важливо уникнути моментів, через які документ можуть визнати недійсним.

Як відбувається розрахунок при покупці нерухомості

При підписанні договору купівлі-продажу покупець виплачує продавцю суму, що дорівнює вартості нерухомості або меншу, якщо раніше було внесено завдаток. Передати кошти можна і до підписання договору, але тут є ризики для покупця, оскільки фактично і гроші, і майнові права будуть у продавця. Якщо оплачувати квартиру після укладення договору, то ризикує продавець: документ уже підписано, а гроші ще не отримано.

Оптимальне рішення — передати гроші продавцеві після того, як договір буде підписано обома сторонами, але ще не завірено нотаріусом. Також убезпечити всіх учасників процесу допоможе депозит нотаріуса, через який можна здійснити оплату. Покупець переказує кошти, сторони підписують договір, після чого продавець отримує гроші.

Скільки коштує оформлення квартири

Вартість об’єкта нерухомості — це ще не всі витрати, які доведеться зазнати покупцю, щоб стати повноправним власником квартири. Частину витрат може взяти на себе продавець, а деякі з них просто заздалегідь включити у вартість квартири.

Які витрати на оформлення об’єкта нерухомості передбачені:

• держмито – 1% від суми нерухомості (є пільги для деяких категорій продавців та покупців);
• податок до Пенсійного фонду – 1% від вартості квартири;
• послуги нотаріуса — витрати на державного нотаріуса можуть виявитися меншими, ніж на приватного, хоча черги до першого можуть виявитися більшими, але орієнтуватися на суму від 1000 грн;
• послуги ріелтора — комісійні агенти з нерухомості становлять 2–5% вартості об’єкта;
• реєстрація права власності – на кінцеву суму впливає терміновість проведення процедури, тому вона може коливатися від 180 грн. до 8 800 грн.

Від сплати податків при купівлі житла звільняються члени сімей військовослужбовців, учасники ліквідації аварії на ЧАЕС, ветерани, люди, які мають інвалідність І-ІІ груп. Будь-які пільги не можуть поширюватися автоматично на другий бік угоди.

Деякі витрати з перелічених вище, може взяти продавець. Це може стосуватися оплати послуг ріелтора, особливо у випадках, коли агенти з обох сторін працюють за системою партнерських продажів.

У продавця також є окремі витрати, пов’язані з оформленням угоди купівлі-продажу. До них відносяться податок на дохід фізичної особи, державне мито та військовий збір. Продавець не зобов’язаний сплачувати ПДФО, якщо вперше продає нерухомість або якщо квартиру куплено понад 3 роки тому.

Оформлення купівлі квартири не завдає труднощів, якщо процедура проходить під супроводом досвідчених фахівців або у самого покупця вже є досвід у цій сфері.

Розрахунки фізичних осіб між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз'ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Зміст

Нормативна база

Порядок проведення розрахунків

Частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі.

При здійсненні безготівкових розрахунків допускається застосування платіжних інструкцій, передбачених законодавством України, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.

Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.

Безготівкові розрахунки провадяться через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.

Частиною 3 статті 1087 ЦК України передбачено, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України.

Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні

Пунктом 1 Положення передбачено, що воно розроблено відповідно до Закону України «Про Національний банк України» і визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності, фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність, фізичними особами.

Пунктом 7 Положення встановлено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно.

Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом:

Згідно зі статтею 85 Закону України «Про нотаріат», нотаріус у передбачених законодавством України випадках приймає від боржника в депозит грошові суми і цінні папери для передачі їх кредитору.

Можливість прийняття грошових коштів у депозит нотаріуса щодо виконання зобов’язання за цивільно-правовими договорами передбачена Цивільним кодексом України.

Так, згідно зі статтею 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов’язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори в разі:

• відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов’язання;
• ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку;
• відсутності представника недієздатного кредитора.

Вказаний перелік є вичерпним.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу

Дія Положення поширюється на всі договори купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню.

Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

При посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:

• встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;
• перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
• перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.

Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір може підлягати нотаріальному посвідченню як в силу імперативної законодавчої норми, так і за домовленістю сторін. Не має значення також предмет договору купівлі-продажу, а отже, дія Постанови № 148 поширюється як на договори купівлі-продажу нерухомого майна, так і на договори купівлі-продажу іншого майна (майнових прав), відмінних від нерухомості.

Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Як наголошує Нотаріальна палата України: після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною. Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми.

Водночас, відповідно до статті 5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов’язаний сприяти фізичним та юридичним особам у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права і обов’язки, попереджати про наслідки вчинюваних нотаріальних дій для того, щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду.