Податок із продажу квартири у 2024 році. Хто і коли може не платити ПДФО під час продажу нерухомості

Під час продажу квартири колишнім власникам потрібно сплачувати податки на доходи фізичних осіб (ПДФО). До уваги йде не вся сума, яку людина виручила за рахунок продажу нерухомості, а певна частина. При цьому є випадки, коли навіть із цієї частини податки не стягуватимуть. Лента.ру розповідає, коли податок при продажі квартири можна не платити, як розраховується його сума і чи можна її зменшити.

Що таке податок із продажу квартири?

Податок із продажу нерухомості (квартири, будинки, кімнати тощо) — це обов'язок росіян сплачувати ПДФО з отриманого доходу до бюджету.

При цьому до уваги йде не вся сума доходів від продажу майна, а різниця між вартістю купівлі та продажу. З цієї суми колишній власник квартири має сплатити 13 відсотків податку.

складає сума сплати ПДФО

Фото: Володимир Новіков / РІА Новини

Як обчислюється податок?

Якщо майно продає податковий резидент, ставка податку становить 13 відсотків, незалежно від суми отриманого доходу.

Наприклад, Дмитро Іванов — податковий резидент Росії — 2024 року продає квартиру, яку купив 2022 року за договором купівлі-продажу. Мінімальний граничний термін володіння об'єктом поки що не пройшов, тому йому доведеться сплатити податок. Дохід від продажу квартири становить 10 мільйонів рублів, а витрати на покупку - 4 мільйони рублів. У разі сума податку становитиме 780 тисяч рублів: (10 млн – 4 млн) * 13% = 780 000 рублів.

Якщо Дмитро Іванов не має документів, що підтверджують витрати на купівлю квартири, то сума ПДФО складе 1,17 мільйона рублів: (10 млн - 1 млн) * 13 відсотків = 1 170 000 рублів.

Те саме стосується й податкових нерезидентів — у 2024 році для них відсоток ПДФО дорівнює 13 (у 2023 році ставка податку становила 30 відсотків).

Як зменшити розмір податку?

Зменшити суму ПДФО можна через майнове податкове відрахування. Його можуть оформити податкові резиденти, але лише за документального підтвердження витрат, пов'язаних із придбанням квартири.

Якщо на продаж виставили квартиру, яку отримали від члена сім'ї або близького родича (у спадок або за договором дарування), то можна відняти кошти, які на купівлю квартири витратив минулий власник, якщо раніше вони не враховувалися з метою оподаткування. Для цього також потрібне документальне підтвердження.

Фото: Кирило Пономарьов / «Лента.ру»

"А якщо продається квартира, отримана в дар не від члена сім'ї або близького родича, то дохід можна зменшити на суму, яка вже була врахована з метою оподаткування", - зазначила Лілія Юлгушева.

Якщо документів, що підтверджують, немає, можна заявити податкове вирахування у фіксованому розмірі — 1 мільйон рублів

Коли податкове відрахування не можна оформити:

1. При продажу нерухомості, яку використовували у підприємницькій діяльності.
2. Під час продажу квартири податковим нерезидентом.

Коли можна не платити податок з продажу квартири?

Як правило, прибуток від продажу квартири підлягає оподаткуванню. Проте є випадки, коли платити податок на доходи від продажу об'єкта не потрібно.

Наприклад, від сплати податку на продаж квартири звільняються сім'ї з двома та більше дітьмиАле тільки в тому випадку, якщо отриманий дохід був спрямований на покупку нового житла.

Пільга не діє при продажу житла кадастровою вартістю понад 50 мільйонів рублів, а також якщо у когось із членів сім'ї у власності є інше житло

Якщо вартість квартири менше одного мільйона рублів, то декларацію під час продажу подавати не потрібно, зазначила Лілія Юлгушева. Значить, і платити податок не потрібно.

Фото: Alena Darmel / Pexels

Крім того, якщо квартира перебуває у власності платника податків протягом встановленого законом мінімального терміну володіння, то отримані від продажу доходи також звільняються від податку доходи фізичних осіб (ПДФО).

З 2019 року звільнення від сплати ПДФО за дотримання мінімального терміну володіння поширюється як на податкових резидентів РФ, так і на людей, які проводять у Росії менше 183 днів на рік.

Що таке мінімальний термін володіння майном?

Мінімальний граничний термін володіння майном - це свого роду «стаж» володіння нерухомістю, після досягнення якого власник отримує право не сплачувати податок із продажу нерухомості.

«Сенс цього стажу полягає в тому, щоб відокремити громадян, які регулярно купують і перепродають квартири, і тим самим на цьому заробляють від тих громадян, які продають квартиру для покращення житлових умов та некомерційних цілей», - розповів експерт. з податкових спорів, генеральний директор ТОВ «Шадрін та партнери» Вадим Шадрін.

За його словами, саме для тих, хто продає нерухомість у особистих цілях, держава передбачила звільнення від сплати податку після досягнення мінімального терміну володіння.

складає мінімальний термін володіння нерухомістю для звільнення від ПДФО

Однак із цього правила є винятки, і в деяких випадках мінімальний термін володіння може знижуватись до трьох років.

Фото: fizkes / Shutterstock / Fotodom

Коли мінімальний термін володіння знижується до трьох років:

• квартиру отримали за договором довічного утримання з утриманням;
• квартиру отримали за договором дарування;
• квартиру отримали у дарунок від члена сім'ї чи близького родича;
• у власності платника податків (включаючи спільну власність подружжя) на дату державної реєстрації переходу права власності не має іншого жилого приміщення — житлових будинків, квартир, кімнат чи частки у вказаному майні.

Цілі введення цих винятків ті ж самі: виділити серед продавців тих, хто має поважні причини для продажу квартири. В результаті, маючи єдину квартиру, ви можете без перешкод покращувати свої житлові умови кожні три роки. Або раніше продати квартиру, яка дісталася вам у спадок

Як розраховується мінімальний термін володіння?

Початок терміну володіння зазвичай рахують з моменту реєстрації права власності. При цьому є винятки: наприклад, якщо квартиру отримано у спадок, то термін починають рахувати з моменту смерті спадкодавця. Якщо власник купив квартиру за договором пайової участі, відлік іде з моменту повної оплати забудовнику.

Окремо розглядають ситуації із квартирами, отриманими власниками з реновації. Тут мінімальний термін входить час, протягом якого власник володів квартирою в старому будинку.

Якщо ж людині потрібно продати квартиру протягом мінімального граничного терміну, тобто доти, доки не минули три чи п'ять років, їй доведеться сплачувати податок.

Як сплатити податок з продажу квартири?

Якщо продаж не звільняється від сплати ПДФО, внести кошти можна через особистий кабінет платника податків або у відділенні банку. При цьому, якщо продається квартира, яка перебуває у спільній частковій чи спільній сумісній власності, кожен власник подає декларацію та сплачує податок самостійно, уклала Лілія Юлгушева.

При безподатковому продажу декларацію у ФНП подавати не потрібно — податковий орган уже має інформацію про угоду і бачить, що діють пільги.

Бувають технічні збої, і тоді податкові органи спрямовують вимогу про подання пояснень — у такому разі потрібно відповісти на вимогу, додавши документи, що підтверджують.

Фото: Станіслав Трифонов / «Лента.ру»

Що буде, якщо не сплатити податок?

Ухилення від сплати податку з продажу квартири та несвоєчасне подання документів до податкової служби передбачають адміністративну відповідальність у вигляді штрафу.

«Якщо продавець не подасть декларацію до 30 квітня наступного року, штраф становитиме п'ять відсотків від несплаченої суми податку за кожний місяць прострочення. При цьому сума не може бути більше 30 відсотків або менше однієї тисячі рублів», - зазначив у розмові з «Лентой.ру» керуючий директор компанії «Метріум» Артем Сирцов.

При цьому наявність штрафу не звільняє від обов'язку здати декларацію та сплатити податок

Якщо борг не сплатити, доведеться заплатити штраф у розмірі 20 відсотків від суми податку.А якщо податковий орган зможе довести, що продавець навмисне вчинив порушення, розмір штрафу зросте до 40 відсотків. Крім того, порушнику за кожен день прострочення нараховуватимуть пені у розмірі 1/300 ключової ставки ЦБ РФ.

Податок із продажу квартири: як не платити і чи можна зменшити

Якщо ви продаєте квартиру, то маєте сплатити податок 13%, а в деяких випадках навіть 30%. Пільг на сплату податку з продажу нерухомості немає. Хочеться обуритися: "Я цю квартиру на свої гроші купив, відсотки банку заплатив, держава мені не допомогла, а зараз хоче грошей?"

Валера — штучний інтелект, який працює на «Виберу», що не заважає йому бути власником квартири десь у надрах метавсесвіту. Валера стурбований — йому не хочеться платити податок із продажу, тому ми ведемо його читати та розбирати Податковий кодекс, щоб розібратися, хто платить податок із продажу квартири, хто не платить і як знизити податок до нуля.

_{У Валери виникли питання до Податкового кодексу. Фото: «Виберу.ру»}

Мінімальний термін володіння

У Податковому кодексі є таке поняття – мінімальний термін володіння. Якщо майно перебуває у вас у власності менше мінімального терміну володіння, то ви зобов'язані сплачувати податок, якщо більше не зобов'язані.

Валері, та й усім, хто продає нерухомість, потрібно насамперед розібратися саме з мінімальними термінами володіння.

У НК РФ застосовуються лише два терміни володіння: 3 та 5 років.

Коли мінімальний термін володіння 3 роки:

1. Квартира отримана у спадок. Мінімальний термін володіння відраховується з дати смерті спадкодавця (листи Мінфіну Росії від 18.06.2019 № 03-04-05/44444, від 24.05.2019 № 03-04-05/37838).

У Валери 5 травня 2020 року помер дідусь (співчуємо всій родині).Отже, мінімальний термін володіння закінчився 6 травня 2023 року.

Із подружжям ситуація інша. Мінімальний термін володіння відраховується не від дня смерті, а від дня первісного оформлення квартири у власність, оскільки це спільне майно. При цьому не має значення, хто був власником і хто фактично платив за неї.

У Аліси, подруги Валери, 25 квітня 2021 року помер чоловік. У спадок залишилася квартира, куплена 1 липня 2016 року. Мінімальний термін володіння відраховується від 2016 року, а не 2021 року.

2. Квартира приватизована. Мінімальний термін володіння відраховується від дати підписання договору передачі квартири у власність.

3. Квартира отримана у подарунок від близького родича чи члена сім'ї. Мінімальний термін володіння відраховується від дати реєстрації права власності, а не від дати укладання договору дарування.

4. Квартира отримана за договором ренти. Мінімальний строк володіння відраховується від дати реєстрації права власності, а не за договором укладання ренти або після смерті власника.

4. Квартира - єдине житло. З 2020 року в НК РФ внесено новий пункт — мінімальний термін володіння скорочений до трьох років для тих, у кого нерухомість, що продається, єдине житло.

Житло вважається єдиним, якщо у власності більше немає. До того ж сюди відносяться і будинки, і кімнати, і частки.

Валера має квартиру, яку він купив сам і квартира, що дісталася від дідуся. Куплена квартира – не єдине житло. Відповідно, скорочений термін володіння до неї не застосовується.

Втім, є винятки. Якщо першу нерухомість продано протягом 90 днів після покупки другої, то все одно застосовується мінімальний термін 3 роки.

Квартира №1 куплена 3 квітня 2021 року.Квартира №2 куплена 1 березня 2024 року. Але 4 квітня 2024 року квартиру №1 продано. Як бачимо, у 90 днів уклалися. Отже, до квартири №1 застосовується термін володіння 3 роки. На наш приклад податок платити не потрібно. Однак якби власники затягнули та продали квартиру №1 у червні, термін володіння застосовувався стандартний, 5 років, виникли б податкові зобов'язання.

Дати купівлі та продажу вважаються за датами реєстрації права власності в Росреєстрі, а не за іншими документами: договором купівлі-продажу, актом, фактичною оплатою тощо. буд.

Повернемося до нашого прикладу. Договір купівлі-продажу укладено 28 травня, коли 90 днів ще не вийшли. Але реєстрація в Росреєстрі пройшла лише 5 червня. Відповідно виникли податкові зобов'язання.

Що вважається єдиним житлом для подружжя?

Податкова, визначаючи, єдине житло в сім'ї чи ні, дивиться лише спільне майно, а чи не особисте.

Олег і Марусі (друзі Валери) мають у власності одну квартиру, більше нічого немає у спільній власності. Але Олегові від бабусі дістався будинок у спадок, а Марусі має кімнату, куплену ще до шлюбу. З погляду податкової квартира — єдине житло подружжя.

До особистої власності подружжя належить:

• все, що придбано до шлюбу;
• нерухомість, отримана у спадок, у дарунок;
• квартира куплена за власні гроші (гроші від продажу подарованого чи спадкового майна, а також гроші від продажу дошлюбного майна).

Важливо: апартаменти ніколи не визнають єдиним житлом, оскільки вони не мають статусу житлового приміщення.

Отже, у випадках мінімальний термін володіння 3 року. В інших – 5 років.

Якщо ви продаєте нерухомість, коли мінімальний термін володіння ще не вийшов, потрібно платити податок.

Найпоширеніший випадок – купівля квартири за договором. Якщо це єдине житло, мінімальний термін володіння 3 роки. Якщо не єдине – 5 років.

Мінімальний термін володіння для новобудов

Нагадаємо, що термін володіння відраховується від дати реєстрації в Росреєстрі, а не від дати укладання будь-яких документів. Але для покупців квартир у новобудовах є послаблення — дата володіння зважає на повну оплату договору (у тому числі іпотеку).

Валера купив квартиру за ДДУ (договір пайової участі) 5 березня 2021 року, коли будинок ще був на стадії котловану. Об'єкт було здано 7 липня 2022 року. Але термін володіння все одно відраховується з 5 березня 2021 року.

Правило поширюється на:

• договори пайової участі;
• договори переуступки прав вимоги;
• договори участі у житлово-будівельному кооперативі.

До 2019 року це правило не діяло. Мінімальний термін володіння відраховувався із набрання правом власності. Тобто потрібно було дочекатися введення будинку в експлуатацію, зареєструвати квартиру в Росреєстрі і лише потім починав обчислюватися термін володіння нерухомістю.

Якщо ви продали квартиру в 2019 році, до того, як закон набрав чинності, і заплатили податок, хоча за новими правилами не мали це робити, можете повернути гроші, подавши коригуючу декларацію до ФНП.

Мінімальний термін володіння для приєднаних часток

Якщо ви купуєте частку в квартирі, де вже маєте частину, то термін володіння обчислюється з дати придбання першої частки.

Частка №1 куплена 1 березня 2018 року. Частка №2 куплена 1 лютого 2024 року. У квітні 2024 року квартиру продано.Податок сплачувати не потрібно – термін володіння зарахований за першою датою.

Мінімальний термін володіння для квартир, отриманих за реновацією

Для мешканців Москви, які отримали квартири з реновації, термін володіння відраховується з дати реєстрації старої нерухомості.

Квартира у старому будинку у 2016 році отримана у спадок. У 2022 році замість цієї квартири дали іншу, за реновацією. 2023 року квартиру продали. Податок сплачувати не треба.

Якщо ви продаєте квартиру, коли мінімальний термін володіння вийшов, декларацію подавати не потрібно. Якщо доти, як мінімальний термін володіння вийшов, то декларацію потрібно подавати навіть якщо податок 0%.

Податкові вирахування при продажі житла - як зменшити суму податку, що сплачується

Отже, із мінімальним терміном володіння розібралися. Далі Валері треба вирішити, як зменшити суму податку, що сплачується. Бажано до нуля.

Є кілька варіантів. Перший із них — податкове відрахування. Він описаний у п. 2.1 ст. 220 НК РФ.

Податкове відрахування — можливість зменшити суму, з якої обчислюється податок. У випадку продажу квартири податкове відрахування для всіх однакове — 1 000 000 рублів. Він застосовується до всіх об'єктів нерухомості (будинок, квартира, землі, кімната).

Якщо нерухомість коштує менш ніж мільйон, платити податок за неї не треба, декларацію подавати теж.

У Марусі є кімната вартістю 1200000 рублів. Якщо Маруся застосує податкове відрахування, податок потрібно сплатити лише з 200 000 рублів.

Податкове вирахування можна застосувати лише один раз на рік по одному об'єкту нерухомості. Якщо Маруся цього ж року продаватиме квартиру, то до неї вже податкове вирахування не застосовується.

Крім описаного відрахування в 1000000 рублів, можна застосувати і інші.Наприклад, вирахування за лікування, навчання, спорт, купівлю квартири, якщо вони не використані.

Валера має квартиру, отриману у спадок від дідуся. Валера її продає за 4000000 рублів. Купує іншу - вартістю 5000000 рублів. Можна застосувати податкове відрахування 1 000 000 рублів і сплатити податок з 3 000 000. Але Валера має право на майновий відрахування за купівлю житла, а це ще 2 000 000 рублів. Через війну податку можна сплачувати лише з 1 000 000 рублів (4 000 000-1 000 000-2 000 000).

Застосувати майновий вирахування за покупку квартири можна тільки якщо нова нерухомість куплена в тому ж році, що й стара, а податкове вирахування не вичерпано.

Враховуємо витрати на купівлю нерухомості, щоб зменшити податок

Податковий відрахування лише 1 000 000 рублів. За сучасних цін на нерухомість — крапля в морі. Але є ще один спосіб зменшити суму податку, що сплачується — врахувати витрати на придбання нерухомості. Тобто податок платимо лише з прибутку, а не з прибутку.

Валера купив квартиру за 5000000 рублів, а продав за 7000000 рублів. Він може зарахувати витрати та сплатити податок лише з 2 000 000 рублів (7 000 000-5 000 000). Це вигідніше, ніж податкове відрахування у 1 000 000.

Олег купив квартиру за 10000000 рублів, а продав її за 9700000 рублів. Прибутку взагалі немає, навіть є збитки. Відповідно податок платити не потрібно.

Спосіб підходить лише для тих, хто може підтвердити витрати на покупку нерухомості. Ті, хто отримав квартиру в подарунок, за договором ренти чи приватизації, можуть застосувати лише відрахування.

Застосувати відрахування на 1 000 000 та зменшення податкової бази на вартість купівлі житла одночасно не можна. Потрібно вибрати щось одне.

Увага! Нелегальні схеми зменшення податку

Поширена схема уникнення податку чи його зменшення — заниження вартості квартири за договором.

Припустимо, власник хоче отримати за квартиру 10 000 000, а куплена вона за 6 000 000 рублів. Виникають податкові зобов'язання, причому солідні. Власник застосовує схему: у договорі купівлі-продажу вказує лише 6 000 000 рублів, а 4 000 000 приймає готівкою від покупця.

Для покупця схема невигідна:

1. Іпотеку дадуть лише на суму, зазначену в ДКП, причому ще й перший внесок віднімуть. У результаті дадуть лише 4800000.
2. Якщо щось піде негаразд і угода скасується, продавець поверне лише 6 000 000 рублів, те, що зазначено у документах. Усні домовленості не враховуються.

Для продавця теж заниження вартості не завжди вигідне, оскільки податкова дивиться не лише на суму, вказану у ДКП, а й на кадастрову вартість нерухомості.

Як податок із продажу нерухомості залежить від кадастрової власності житла

Для квартир, куплених після 1 січня 2016 року, застосовується правило: якщо сума, зазначена у ДКП, нижча за кадастрову вартість, то податкова може розрахувати податок від 70% кадастрової вартості.

Валера продає квартиру за 7000000 рублів, а її кадастрова вартість - 9000000 рублів. Податкова має право розрахувати податок так: кадастрова вартість квартири помножити на 0,7 і помножити на 0,13. Податок складе – 819 000 рублів.

У цьому випадку Валера сплатить податок, навіть якщо купив квартиру за 8000000, тобто прибутку немає.

Робимо висновок: перед покупкою нерухомості уточніть, якою є кадастрова вартість квартири. Зазвичай вона нижча за ринкову. Якщо ви не робите махінацій із договором, то не повинні отримати підвищений податок.Але не виключено, що регіон провів переоцінку кадастрових цін або сталася помилка.

Як дізнатися кадастрову вартість квартири?

Крок 1 Зайдіть на сайт Росреєстру.

Крок 2. Авторизуйтесь за допомогою облікового запису «Держпослуг».

Крок 3 Виберіть дію «Довідкова інформація щодо об'єктів нерухомості в режимі online.

Крок 4. Введіть «Вигляд об'єкта» (приміщення, будинок, земельну ділянку) та адресу (або кадастровий номер).

Порада: краще шукайте за кадастровим номером, а не за адресою, тому що сервіс погано працює з адресами і не завжди знаходить їх. Кадастровий номер можна знайти у виписці ЄДРН (він вказаний на кожній сторінці документа у шапці).

У документі на сайті Росреєстру відомості про кадастрову вартість виглядають так:

Ми бачимо, що квартиру з нашого прикладу не варто продавати менше, ніж за 3043000 рублів (з округленням).

Цікавий факт про дану квартиру. Як бачимо у виписці, нерухомість куплена у 2020 році. Якщо це єдине житло, то виникають податкові зобов'язання (5 років володіння ще пройшли). Квартира куплена за 2700000 рублів. Якщо власник захоче уникнути платежу у ФНП, продавши квартиру за суму покупки, то податкова розрахує податок від 70% кадастрової вартості, а це - 276 913 рублів.

В даному випадку вигідніше продавати за ринковою ціною (вона зараз 4600000 рублів) зі зменшенням бази оподаткування на суму покупки. Податок складе 247 000 рублів: (4600000-270000) * 0,13.

Або можна продати квартиру за ціною трохи вище кадастрової (наприклад, 3050000 рублів) і застосувати відрахування в 1000000 рублів. Податок становитиме 266 500 рублів: (3 050 000-1 000 000) * 0,13.

Можна ще продати квартиру за ціною трохи вище за кадастрову і зменшити оподатковувану базу на суму покупки. Податок становитиме 45 500 рублів: 3 050 000-2 700 00 * 0,13

У цій ситуації немає можливості знизити податок до нуля, можна лише його знизити. Радимо просто закласти податок у вартість квартири.

Коли сім'ї з дітьми не сплачують податок

З 2021 року сім'ї з двома дітьми звільнено від сплати податку під час продажу квартири незалежно від терміну володіння нерухомістю. Навіть якщо цього місяця купили, а наступного продали.

Але податку не буде лише за одночасного дотримання всіх умов:

• у сім'ї більше двох дітей віком до 18 років (24 — для дітей, які навчаються очно);
• замість проданого житла протягом року чи до 30 квітня наступного потрібно придбати нове;
• нове житло має бути більшим або дорожчим за попереднє (порівнюються кадастрові вартості);
• кадастрова вартість проданого житла менше ніж 50 млн;
• членам сім'ї та самому продавцю не належить у сукупності понад 50% іншого житла, площа якого більша за покупку.

Податок із продажу квартири для нерезидентів

Нерезиденти — ті, хто живе за межами Росії понад 183 дні протягом 12 місяців, що йдуть поспіль. Громадянство у своїй немає значення.

Для нерезидентів податок із доходу становить 30%. Причому жодні податкові відрахування не застосовуються. Тобто нерезиденти не можуть зменшити базу оподаткування на 1 000 000 рублів або на суму покупки.

Допустимо, квартира куплена за 3 000 000 рублів, а продана за 6 000 000 рублів. Нерезидент заплатить податок 30% з усієї суми продажу: 6000000 * 0,3 = 1800000 рублів.

Але для нерезидентів застосовуються мінімальні терміни та володіння на тих же умовах, що і для нерезидентів.Виходить, що єдиний спосіб уникнути оподаткування – зачекати.

ІП продає квартиру, яку здавав. Як сплачувати податок?

Я маю намір продати квартиру. У власності вона менше року, використовуємо її у підприємницькій діяльності — здаємо в оренду фізичним особам. Застосовуємо УСН 6%. Який податок потрібно буде сплатити під час продажу?

Ймовірно, ви чули, що під час продажу квартири людина може скористатися майновим податковим вирахуванням і таким чином зменшити ПДФО. Або взагалі не платити податок, якщо сума продажу виявиться меншою за суму купівлі. Але ці норми стосуються лише платників ПДФО.

Ви здаєте квартиру в оренду як підприємець та сплачуєте з орендних платежів податок по УСН, а не ПДФО. Тому норми про податок на доходи фізосіб на вас не поширюються - вам доведеться заплатити 6% від доходу від продажу квартири.

Підпишіться, щоб стежити за розбором нових законів та аналізом фінансової ситуації

Як ІП на УСН сплачує податок під час продажу квартири, яку використав у бізнесі

Спрощенці з об'єктом "Доходи" при розрахунку податку враховують:

1. Доходи від продажу товарів, робіт, послуг та майнових прав.
2. Позареалізаційні доходи — гроші, які надходять з інших, додаткових джерел доходу. Наприклад, кешбек за розрахунковим рахунком.

Якщо ІП використав квартиру у підприємницькій діяльності — наприклад, здавав її в оренду — і сплачував з орендної плати податок по УСН, то із суми продажу він теж має сплатити цей податок. Ні ПДФО-вирахуваннями, ні звільненням від податку він скористатися не зможе — такою є думка Мінфіну.

Таку саму позицію займають суди.У Т⁠—⁠Ж уже розповідали, як ІП продав особисту нерухомість — і податкова інспекція нарахувала йому 720 000 ₽ податку. Підприємець оскаржив рішення інспекції у суді. Але всі інстанції, включаючи Верховний суд, підтримали ІФНЗ.

Оскільки ви використовуєте квартиру в підприємницькій діяльності, при її продажу з усього доходу повинні сплатити податок 6%.

Як сплачувати податок, якщо закриєте ІП

Можливо, ви не продаватимете квартиру зараз, а вирішите зробити це пізніше. У вашому житті можуть відбутися якісь зміни, наприклад:

• ви припините підприємницьку діяльність та зніметеся з реєстрації як ІП;
• виключіть з ЄДРІП код КВЕД 68.20.1 «Оренда та управління власним або орендованим житловим нерухомим майном», подавши заяву до ІФНС, і здаватимете квартиру як звичайна людина і платите з орендної плати 13% ПДФО.

Тоді при продажі квартири ви будете платником уже не податку з УСН, а ПДФО. Чи потрібно сплачувати податок, залежатиме від того, як довго ви були власником квартири.

Якщо мінімальний термін володіння минув, ПДФО під час продажу квартири можна не платити. Загальний мінімальний термін володіння – п'ять років.

У деяких випадках достатньо володіти житлом три роки, щоб не сплачувати податок. Таке можливо, якщо квартира:

1. перейшла у спадок;
2. отримана у дарунок від члена сім'ї чи близького родича;
3. отримано під час приватизації житла;
4. отримана за договором довічного утримання з утриманням;
5. на момент продажу єдине житло. Виняток – житло, яке придбали протягом 90 днів до того, як продали стару квартиру.

У 2021 році з'явилася нова підстава для звільнення від ПДФО: у сім'ї двоє дітей або більше та після продажу старої квартири купили нове житло до 30 квітня наступного року. Але щоб не сплачувати податок у такій ситуації, потрібно дотриматись певних умов.

Правило про мінімальний термін володіння діє і у тих випадках, коли квартиру здавали в оренду, а потім вирішили продати.

Зазначу, що якщо ви приберете код КВЕД 68.20.1 або припините діяльність ІП безпосередньо перед продажем квартири, податкова зрозуміє, що ви зробили це спеціально, щоб не сплачувати податок 6%, і все одно його донарахує.

Щоб не викликати підозри інспекції, не потрібно продавати квартиру одразу після відмови від коду КВЕД чи статусу ІП. Чим більше буде термін між датою відмови та датою продажу квартири, тим краще.

Якщо мінімальний термін володіння не минув, тобто квартира у власності менше п'яти або трьох років, ПДФО зменшують двома способами:

1. у сумі майнового податкового відрахування. Майновий вирахування дорівнює сумі продажу квартири, але не більше 1000000 ₽. Наприклад, якщо квартиру продали за 1 500 000 ₽, податок сплачують лише з 500 000 ₽;
2. із доходів від продажу квартири віднімають витрати на її купівлю. Цей спосіб застосовують, якщо є документи, що підтверджують витрати, і квартира коштувала більше ніж 1 000 000 ₽.

Але ні тим, ні іншим способом зменшити податок ви не зможете.

За законом майнове відрахування не можна застосовувати до доходів, отриманих від продажу нерухомості, яку використовували у підприємницькій діяльності.

Зменшити дохід на суму видатків не вийде з тієї ж причини: квартиру ви використовували у підприємництві.

Вам доведеться сплатити податок 13% з усієї суми продажу, якщо ви відмовитеся від коду КВЕД 68.20.1 або статусу ІП та продасте квартиру до закінчення мінімального терміну володіння. В цьому випадку з доходу від продажу квартири вигідніше сплатити УСН 6%, ніж ПДФО 13%.

Що в результаті

При продажі квартири у статусі ІП на УСН необхідно сплатити податок 6%.

Якщо підприємець відмовиться від коду КВЕД 68.20.1 або статусу ІП, а потім продасть квартиру до закінчення мінімального терміну володіння, то має заплатити ПДФО. Скористатися вирахуванням до 1 000 000 ₽ або зменшити дохід на понесені витрати не вдасться.

Якщо мінімальний термін минув або є двоє дітей і ви купуєте нову квартиру після продажу старої, то платити ПДФО не потрібно.

Якщо відмовитися від коду ЗКВЕД чи статусу ІП безпосередньо перед продажем квартири, це викличе підозру у податкової і вона може донарахувати податок з УСН.

Надія Шорохова Як, на вашу думку, вигідніше платити податок при продажі квартири ІП? Як би ви вчинили?

• Сергій Буравльов Потрібно буде заплатити 6% з усієї суми продажу квартири. Якщо квартира продасте за 10 млн - податок складе 600 тис рублів. Ось тут у людини досвід ходіння судами саме з вашого питання https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ 2
• Лана Щаслива А як не ІП, а самозайнятий? Це також працює? Чи для них не застосовується така схема? 3
• Petr Pustota Світлана, підтримаю питання. А то вирішив бути "білим та пухнастим" для податкової. Став платити як самозайнятий. А тут таке. 2
• Petr Pustota А відповіді будуть? 0
• Андрій Ложніков Цікаво, а якщо УСН дохід – витрата, то у витраті буде враховано вартість придбання? 1
• Надія Шорохова Світлана, про самозайнятих розповідали тут https://journal.tinkoff.ru/samozanyatyi-prodaet-kvartiru/ 1
• Надія Шорохова Petr, розповідали тут https://journal.tinkoff.ru/samozanyatyi-prodaet-kvartiru/ 0
• Петро Pustota Надія, це було рік тому. Але якщо нічого не змінилося – ок. Дякую. 0
• Леонора Варданян Питання власника ІП. Продав квартиру як фізик ( окведу немає відповідного) чи може після продажу додати акаеди і платити 6%, а не 13? Дякую 0
• Леонора Варданян Запитання. Якщо власник ІП продав квартиру як фізик (окаедів немає відповідних) чи може додати ці окведи вже після угоди та платити 6%, а не 13%? Дякую 0
• Павло Лисов Якщо немає КВЕД з оренди і квартира продавалася від ІП на якому доходи 6% по четвергах іншої діяльності (за квартиру заплатили на розрахунковий рахунок ІП) Чи можу я заплатити ПДФО 13% від різниці між купівлею та продажем а не 6% від усієї суми ? 0
• Павло Лисов Павло, не четвергам а зовсім)) 0
• Ірина Дробот, а якщо квартиру не здавали, а купили на ІП, потім його через час закрили, а через рік вирішили продати квартиру? вона не використовувалася у підприємницькій діяльності, тобто можна зарахувати витрати? 0
• Ірина Дробот, а якщо на ІП купили квартиру, не здавали її, закрили ІП і через рік продають? Підприємницької діяльності не було, КВЕДу зі здачі/продажу немає, виходить як фізик зможемо зменшити на суму витрат та відрахування? 0
• RussianGirl Ірина, написано ж, тоді ПДФО доведеться платити, тобто 13%, а не 6%. "Купівля дешевша - продаж дорожчий" це теж є підприємницькою діяльністю. 0
• Олександр Ліпатов Я є ІП, є квартира, що належить близькому родичу (фіз. особі) менша за мінімальний термін володіння (перейшла йому у спадок).Якщо я переоформлю цю квартиру на себе (за договором дарування) та продам як ІП зі сплатою 6% по УСН (замість 13% ПДФО), чи не викличе це питань у податкової? КВЕД 68.20 у мене є 0
• Sergey Markelov Якщо раптом ІП продає житлову чи нежитлову нерухомість, що використовується в підприємницькій діяльності, дешевше, ніж купив (що при поточній ситуації з цінами на нерухомість звичайна справа), тобто легальний спосіб, як нічого не заплатити. Можна перейти із УСН на загальну систему оподаткування. У цьому випадку сплаті підлягають ПДВ та ПДФО. Але база за ними дорівнює нулю, якщо продав дешевше, ніж купив. Це інструмент для тих, хто розуміє, що він/вона робить (якщо в ІП є інші операції, перехід з УСН на загальну може вбити всю економію). Але якщо інших операцій немає чи майже немає, то 0. Детальніше див. наприклад: https://glavkniga.ru/elver/2018/15/3689 0
• Ivan А як продавати та платити 6%, якщо власників два? Є як ІП здає одна людина, чи не прийде другому власнику податок у 13% з усієї його частки? Чи можна одержувати оплату на розрахунковий рахунок? Чи допоможе це уникнути податку 13% для другого власника? 0
• Антон Гончаров Підкажіть, якщо квартирі 5 років, здавалася від ІП офіційно, то прибравши оквед на оренду, платити не потрібно буде з суми продажу? Або тк оквед тільки на оренду, то при продажу й так і так не сплачуємо податок? 0
• user3075821 Держава на боці ворога народу виступає, податок для держави не повинен бути при продажі особистого майна або нерухомості який закладений при покупці спочатку. Збираючи податок Іно краде гроші всупереч усім поняттям купівлі, підриває угоду між двома діловими сторонами граючи десяту за значимістю, не бере, а вистачає з апетитом.Краще на зовнішній політиці таку запопадливість виявляли, а не скромничали як немовлята. 0
• Анна і А якщо нерухомість куплена на фазу 20 років тому. Потім 1 рік використовувалась у діяльності ІП. тоді як? Усі 20 років володіння анулюються? 0
• Фелікс Доброго дня! Така ситуація: 1) Фізособа купила квартиру, але продала її до закінчення мінімального терміну володіння. 2) Та ж фізособа як ІП веде діяльність із здачі в оренду житлових та нежитлових приміщень. 3) В КВЕД ІП зареєстровані коди 68.20.1 та 68.20.2, але код 68.10 не зареєстрований (Купівля та продаж власного нерухомого майна). 4) Продана квартира в оренду не здавалася, за час володіння їй ІП з неї дохід не отримував. 5) При цьому метою покупки було використання квартири для оренди. Підкажіть, будь ласка, чи можна в такій ситуації заплатити УСН замість ПДФО? Дуже розраховую на вашу відповідь. 0
• Ольга Соколова Є лист Мінфіну, де зазначено, що навіть якщо квартира використовувалася ІП у підприємницькій діяльності, то податку не буде, якщо термін володіння більше мінімального 0
• Ольга Соколова Лана, самозайнятої і фізична особа 0
• Леонід А що означає, що нерухомість використовувалася у підприємницькій діяльності? Ось при реєстрації, у патентах, у договорах вказана адреса квартири, де я живу із сім'єю і яку я збираюся продавати. (Яка ж адреса повинна бути, куди я отримуватиму листи від тієї ж податкової). При цьому ніколи не здавав у найм ні квартиру, ні її частину. Це рахується? При цьому я працюю в коворкінгах та інших кав'ярнях. Тут немає обов'язку сплатити податок при володінні понад п'ять років? 0