Ризики купівлі квартир у будинках «під реновацію»

Розповідаємо про те, що таке програма реновації житла та навіщо вона потрібна. Також з'ясовуємо, чи вигідна купівля квартир у будинках, що потрапляють під реновацію, та з якими ризиками можуть зіткнутися майбутні покупці таких квартир. Відповідаємо на всі питання, пов'язані із покупкою квартир у будинках під реновацію.

Що таке програма реновації житла та куди переселяють людей під час реновації?

Програма реновації – соціальний проект, спрямований на покращення житлових умов громадян. Вона передбачає знесення аварійного та старого житла, з наступним переселенням власників квартир у сучасні, впорядковані новобудови. Будинки під проект обираються у два етапи:

• на законодавчому рівні. Уряд розробляє та затверджує план реновації. До нього включають житло, що знаходиться в поганому стані, за винятком особливих категорій: будинки, що входять до програми капітального ремонту, об'єкти культурної спадщини тощо;
• На рівні мешканців будинку. Після того, як будинок потрапляє до плану реновації, призначається голосування. Знесення будинку буде здійснено лише у тому випадку, якщо за це проголосували не менше 2/3 мешканців.

Розселення з вибраних будинків відбувається згідно з графіком. Тому що проект соціальний — максимально близький до минулого місця проживання. Наприклад, у Москві розселення відбувається у межах одного району. Виняток – Нова Москва, там розселяють у межах одного округу.

Що буде на місці знесених будинків щодо реновації?

На місці знесених по реновації будинків уряд планує будувати багатоповерхівки та соціальні об'єкти. Саме з цієї причини поодиноке знесення будинків майже не відбувається.Знесення виробляють в рамках одного району, щоб мати змогу побудувати поряд із житловими будинками школи, дитячі садки та лікарні.

Детальна карта знесення та забудови у м. Москва є на офіційному сайті програми.

Як розподіляються квартири під час реновації?

Основний принцип розподілу квартир під час реновації — рівнозначність. Власник квартири має отримати житло з тією ж кількістю кімнат, що була у старому будинку. Це загальне правило. Однак гнучкі умови програми дозволяють:

• Скористайтеся позачерговим правом на квартиру. У такому разі площа житла визначається за формулою – 18 квадратних метрів на одну особу. Різницю у квадратах можна отримати у вигляді грошової компенсації.
• Купити квадратні метри. У рамках покращення житлових умов площу одержуваної квартири можна збільшити. На придбання квадратів надміру діє знижка 10%. Єдина умова – загальна площа не повинна перевищувати 100 квадратних метрів.
• Поміняти квартиру. Наприклад, можна поміняти велику двокімнатну квартиру в старому житлі, на дві однокімнатні в новобудові. За різницю у ціні доведеться доплатити.

Крім того, у власника квартири в аварійному будинку є можливість відмовитися від квартири та отримати компенсацію. Вона розраховується за середньоринковою вартістю нової квартири.

Чи вигідно купувати квартиру під реновацію?

Якщо судити за статистикою та цифрами з офіційних джерел – вигідно. Вигода в наступному:

• Квартири у нових будинках більші, в середньому на 20%. Це — наслідок збільшення комфортних умов нежитлових частин квартири: кухні, санвузла, балкона. Особливо у цьому сенсі виграють власники трикімнатних квартир. Різниця площ може сягати 17 метрів;
• Квартири у новобудовах дорожчі в середньому на 18%. Вартість квартири в новобудові залежить від багатьох факторів і може відрізнятися. Розрив становить від 2 до 40%.

Ризики купівлі квартири у будинку під реновацію?

На жаль із програмою реновації не все так гладко. Не варто плутати купівлю квартири та її отримання. Звичайно, програма передбачає, що від запропонованого варіанта можна відмовитись, і вибрати інший, але це все одно не страхує від:

• незручного розташування. Особливо це стосується районів, де розподіл відбувається у межах округу. Квартира може бути розташована у районі без інфраструктури;
• проблем із оформленням. Будинки під реновацію – старі. Навіть перевірити, скільки людей пов'язане з однією квартирою, складно. Не кажучи про те, щоби переконатися у відсутності співвласників, прописаних і т.д.

У нас ви можете підібрати потрібну квартиру в новобудові або на вторинному ринку

Як купити квартиру під реновацію?

Особливостей при покупці квартири під реновацію майже немає. Вона продовжує залишатися майном, свобода використання яким гарантована державою.

Нюанси виникають при залученні державних організацій та програм.

Чи варто купувати квартиру під реновацію у Москві?

Чи варто купувати квартиру під реновацію у Москві? Однозначно це питання відповісти не можна. Купівля такої квартири – лотерея. Більшість інвесторів оцінюють таке придбання позитивно. Але при покупці бажано користуватися послугами фахівця, який оцінить чистоту документації.

Крім того, придбання квартири під реновацію не завжди вигідне. Причин тому кілька:

1. Квартири під реновацію коштують дорожче. Особливо це стосується об'єктів першої хвилі розселення.Вартість може бути вищою за середньоринкову на 30%.
2. У нових квартирах не завжди якісний ремонт. Незважаючи на всі запевнення як нові квартири, в них часто доводиться переробляти вікна та шумоізоляцію.
3. Нова квартира може опинитися у невигідному районі.
4. Строки переселення можуть сильно затягнутися. Аж до повного заморожування проекту. Якщо немає запасного варіанту, доведеться жити у старому або аварійному будинку.

Перспективи купівлі частки у квартирі під реновацію

Насамперед варто зазначити, що купити частку в квартирі під реновацію можна лише, якщо в квартирі вже виділено пайову власність — наприклад, її отримали у спадок чи приватизували. А утворити частку з цілої квартири, яка в тому числі знаходиться в будинку під реновацію, більше не можна.

Також, таке придбання, як купівля частки в квартирі під реновацію, може як збільшити вкладення, так і стати джерелом проблем. Головна причина – рандом при розподілі житла. Місце може виявитися невигідним, через що продаж частки може виявитися проблемою та затягтися на довгі роки.

Плюси та мінуси такого придбання аналогічні із придбанням цілої квартири.

Чи можна прописатися до квартири під реновацію?

Законодавчо прописка у квартирі, розташованій у будинку під реновацію, не заборонена. Однак це загрожує складнощами:

• у такій квартирі можуть бути відключені ЖКГ;
• деякі організації можуть свідомо збільшувати терміни отримання такої послуги.

Важливо зазначити, що прописка у квартирі під реновацію не дає жодних переваг — нове житло видають лише власникам, а зареєстровані зможуть лише перепрописати туди, але права власності вони не отримають.А якщо житло не приватизоване, видаватимуть ту саму площу, отже кількість прописаних у квартирі не має значення.

Чи можна придбати квартиру під реновацію в іпотеку?

Купити квартиру під реновацію в іпотеку на законодавчому рівні можна, таку процедуру не заборонено. Але знайти банк, який погодиться на таку операцію, буде складно. Все тому, що куплена квартира, виступаючи як застава, має великий знос.

При несплаті кредиту банку важко її реалізовувати.

Чи можна використовувати материнський капітал для придбання квартири під реновацію?

Купити квартиру під реновацію можна і під материнський капітал, головне, щоб вона не належала до категорії старого та аварійного житла.

Знайти такий варіант буде складно, оскільки більшість будинків, включених до програми, збудовано понад 50 років тому. Їхній розрахунковий термін експлуатації давно закінчився. Вони найчастіше перебувають у жалюгідному стані.

Чи можна купити кімнату у квартирі під реновацію?

Програма реновації поширюється навіть на комунальні квартири. Це означає, що в перспективі кімнату можна обміняти на пристойну однокімнатну квартиру в новобудові. Придбання таких кімнат законодавчо не заборонено.

Якщо у вас є питання, пов'язані з купівлею, продажем та орендою будь-якого нерухомого майна, співробітники офісів «Літак Плюс» допоможуть легко, ефективно та швидко розібратися в них.

«Літак Плюс» - онлайн-платформа та офіси по всій Росії. На одній платформі зібрані всі послуги:

• покупки нерухомості,
• продажу нерухомості,
• оренди нерухомості по всій Росії.

А також різні додаткові послуги:

• дизайн інтер'єру;
• капітальний ремонт квартир;
• допомога у переїзді;
• меблювання;
• страхування;
• оцінка нерухомості;
• trade-in – можливість обміняти стару квартиру на нову.

Як купити квартиру з реновації або докупити додаткові метри

Програму реновації житлового фонду у Москві було затверджено мером столиці Сергієм Собяніним 1 серпня 2017 року. До неї включено 5 175 будинків на понад 350 тис. квартир, для будівництва нового житла наразі підібрано 587 стартових майданчиків.

Учасники програми реновації можуть не лише отримати від міста рівнозначну квартиру у своєму районі, а й докупити квадратні метри та переїхати до більш просторого нового житла, а також придбати ще одну квартиру. Крім того, квартири в будинках реновації доступні для покупки всім бажаючим.

Московська програма реновації – що це?

Реновація у Москві спрямовано поліпшення житлових умов москвичів. Більшість включених до неї п'ятиповерхівок підлягають знесенню, на їхньому місці будують новобудови для переселенців. Мешканці отримують нове житло у своєму районі, виняток – Зеленоград та ТІНАО, тут квартири надаються в межах округу.

Програма реалізується у три етапи, третій етап має завершитись у 2032 році. При цьому влада розраховує, що програму вдасться прискорити — так, деякі будинки передадуть під заселення достроково.

У квартирах у новобудовах з реновації виконується чистове оздоблення стандарт-класу, встановлюються розетки, вимикачі та світильники, необхідна сантехніка, на кухнях – плити та мийки.

Як докупити додаткову площу за програмою реновації

Не всі хрущовок хочуть переїжджати в рівнозначне житло, особливо це актуально для сімей, що живуть у маленьких квартирах.Як правило, у них немає можливості купити побільше квартиру, проте вони можуть придбати додаткові квадратні метри в рамках програми реновації — це набагато дешевше, ніж купувати цілу квартиру.

Таке право має учасники програми, чиї будинки почали розселяти або вже розселили. Якщо жителів ще не почали переселяти — докупити площу поки що не можна.

Є кілька варіантів покращення житлових умов із доплатою:

• замість рівнозначної квартири вибрати квартиру більшої площі та з великою кількістю кімнат;
• замість рівнозначного житла вибрати кілька квартир.

У цих випадках доплата провадитиметься за різницю у площі обраної квартири/квартир та середньої площі рівнозначного житла. При цьому загальна площа квартир, що купуються, не повинна бути більше 100 кв. м, а самі квартири повинні знаходитися в будинку по реновації у тому ж районі Москви. На вартість «квадратів», що докупаються, надається знижка 10%.

Також учасники програми реновації можуть придбати ще одну квартиру, навіть якщо вони вже отримали рівнозначне житло та заселилися до нього. Зробити це можна протягом двох років після оформлення квартири у власність, у цьому випадку житло можна обрати у будь-якому новому будинку, побудованому за програмою.

Нюанс: право на докуп додаткової площі надається один раз.

Покрокова інструкція щодо придбання додаткових квадратних метрів

1. Дочекайтесь листа від ДДМ (Департаменту міського майна) із пропозицією нової рівнозначної квартири.

2. Зверніться до центру інформування населення про переселення, щоб написати заяву на надання проекту договору на рівнозначну квартиру. Підписувати заяву не потрібно.

3.Виберіть потрібну квартиру на сайті Фонду реновації.

4. Зберіть необхідні документи:

• документи, що засвідчують особи всіх власників (наймачів) квартири в будинку, що розселяється, під реновацію та всіх зареєстрованих у ній осіб;
• правовстановлюючі документи на квартиру;
• дозвіл органів опіки на розпорядження майном неповнолітнього (якщо застосовується);
• документи, що підтверджують повноваження опікуна, паспорт опікуна та документ з інформацією про місце перебування опікуваного (якщо застосовується);
• лист із ДДІ з пропозицією квартири;
• згоду на нову квартиру.

Також потрібно сплатити забезпечувальний платіж (100 тис. рублів) та подати до Фонду реновації заяву на докупку квадратних метрів. У разі укладення договору забезпечувальний платіж входить до його оплати.

Важливо: заяву на докупку мають підписати усі власники (наймачі) квартири у будинку під знесення. Підписи за неповнолітніх чи недієздатних громадян ставлять їхні законні представники.

5. Якщо на квартиру, яку ви обрали є інші претенденти, потрібно буде взяти участь в аукціоні. Якщо ви не виграєте аукціон, забезпечувальний платіж буде повернуто протягом 7 робочих днів з дня підписання протоколу про підсумки торгів.

6. Укласти договір на нову квартиру, оформити право власності.

Сплатити додаткові «квадрати» можна у різний спосіб:

• особистими коштами;
• взяти іпотеку;
• використовувати маткапітал;
• внести кошти житлової субсидії чи державного житлового сертифікату.

Оформити іпотеку можна в одному з банків, які співпрацюють із Фондом реновації, — Ощадбанку чи Газпромбанку.

Кредит для купівлі площі за програмою реновації можна взяти без початкового внеску.

Як купити квартиру в будинку з реновації, якщо ти не береш участь у програмі

Придбати квартиру в новобудові за програмою реновації може будь-хто. Реалізація нерухомості, що знаходиться у власності Фонду реновації та на етапі будівництва, здійснюється шляхом електронних торгів на майданчику "Роселторг", заявку на участь в аукціоні можна подати на Інвестиційному порталі міста Москви.

Насамперед потрібно вибрати квартиру — перелік квартир, доступних для покупки, публікується на сайті Фонду реновації. Продаж квартир у будинках, що будуються, проводиться по ДДУ (договору участі в пайовому будівництві), в готових об'єктах — по ДКП (договору купівлі-продажу).

Для участі в аукціоні знадобиться електронний цифровий підпис (ЕЦП), оформити його можна на майданчику електронних торгів. Також потрібно сплатити забезпечувальний платіж (100 тис. рублів), ці гроші повертаються всім учасникам електронних аукціонів, окрім переможців, які відмовляються від укладання ДДУ чи ДКП. На відміну від докупки додаткової площі, забезпечувальний платіж не є частиною оплати нерухомості.

У ході аукціону учасники підвищують вартість нерухомості, початкова ціна договору встановлюється у розмірі ринкової вартості об'єкта, один крок аукціону дорівнює 1% від початкової ціни.

Тим, хто планує брати іпотеку, після перемоги в аукціоні протягом двох днів слід замовити оцінку житла, що купується в оціночній компанії, акредитованій банком.

Після отримання повідомлення від Фонду реновації про право укладення договору купівлі-продажу/участі у пайовому будівництві потрібно підписати та сплатити цей договір — не раніше 10 днів і не пізніше 20 днів після визначення переможця торгів.

Для ДДУ оплата провадиться шляхом відкриття безвідкличного, покритого, що оплачується без акцепту акредитива у банку-емітенті протягом трьох робочих днів з дати підписання договору. Держмито за реєстрацію договору для фізосіб становить 175 рублів.

Сплатити ДКП власними коштами можна протягом п'яти робочих днів з дати укладання договору, при використанні іпотеки оплата здійснюється у встановлений термін після реєстрації права власності.

Ключі від нової квартири при купівлі ДДУ видаються після добудови будинку, отримання дозволу на введення об'єкта в експлуатацію, проведення взаєморозрахунків на підставі обмірів МосгорБТІ та підписання акта приймання-передачі з Фондом реновації. Право власності реєструється у Росреєстрі.

Якщо квартира куплена по ДКП, то видача ключів та реєстрація права власності провадяться після надходження коштів на рахунок продавця та підписання акта приймання-передачі.

Держмито за реєстрацію права власності для фізосіб складає 2 тис. рублів - як для житла, купленого за договором пайової участі, так і для квартир, придбаних за договором купівлі-продажу.

Читайте також:

Автор: Олена Галібіна

Дата публікації 05 червня 2023

Квартирна відповідь: як у Москві реалізується програма реновації

У найближчі три роки за програмою реновації у Москві спроектують та збудують 7 млн ​​кв. м нового житла, повідомив 18 жовтня у своєму Telegram-каналі мер Москви Сергій Собянін. З цією метою з бюджету буде виділено 1,2 трлн крб.

В яких районах столиці реновація вже завершена, а в яких повномасштабно розгорнеться найближчими роками, а також чи житло, зведене в рамках цієї програми, відрізняється від будинків радянської забудови, розбирався «Ведомости. Місто».

Московське переселення

Програма реновації стартувала в Москві у 2017 р. Це один із найбільших містобудівних проектів столиці, основне завдання якого – будівництво нового, комфортного житла, а також створення якісного міського середовища.

Усього до програми включено 5176 будинків – це близько 350 000 квартир загальною площею 16,4 млн кв. м, у яких проживає близько 1 млн осіб, розповіли «Відомості. Місту» у столичному департаменті містобудівної політики: «Загалом реновація охоплює 80% районів столиці».

Будинки – переважно старі та аварійні радянські п'ятиповерхівки – зносять, а на їхньому місці зводять сучасні житлові комплекси. На сьогодні в Москві демонтовано близько 500 таких будинків, а збудовано вже 328 житлових комплексів загальною площею 4,6 млн кв. м, що дозволить розселити понад 1000 старих п'ятиповерхівок, зазначили у департаменті містобудівної політики.

Повністю програму реновації завершено у шести районах Москви: Північному, Молжаниновском, Комунарці, Старому Крюкові, Південному Медведкове та Ясеневі. Переселення вже торкнулося понад 176 тисяч москвичів: вони отримали нові квартири або перебувають у процесі переїзду. Наразі, за даними департаменту містобудівної політики, ведеться проектування та будівництво понад 460 будинків загальною площею 9,1 млн кв. м.

Спочатку планувалося, що програма реновації діятиме протягом 15 років. Але, як повідомив Собянін, виступаючи в середині жовтня на форумі інноваційних фінансових технологій у Сочі, після її закінчення столична влада продовжить на регулярній основі оновлювати міський житловий фонд.

Не просто реновація

Реновація у Москві виходить за межі простого оновлення житлового фонду.Вона також націлена на те, щоб забезпечити мешканців зведених у рамках програми новобудов усієї необхідної інфраструктури, яка створюється відповідно до концепції «15-хвилинне місто», повідомили «Відомості. Місту» у департаменті містобудівної політики столиці.

Ця концепція передбачає будівництво шкіл та дитячих садків, будинків творчості, магазинів та ін. у кроковій доступності у нових районах, а також оновлення соціальної інфраструктури у старих, пояснив «Відомості. Місту» віце-президент Союзу московських архітекторів Ілля Машков: «Москва успішно справляється із втіленням у життя цієї концепції».

Коли роботи з будівництва будинку за програмою реновації завершено, забудовники також зобов'язані провести благоустрій території: озеленення, освітлення, встановити дитячі майданчики, створити зони для відпочинку та ін., розповів «Відомості. Місту» представник Московського фонду реновації житлової забудови. За весь час дії програми у дворах нових будинків обладнали понад 500 дитячих та 350 спортивних майданчиків, а також облаштували понад 280 місць для відпочинку, наводив дані на початку жовтня у своєму Telegram-каналі Собянін.

5176 будинків

включено у Москві програму реновації. Це близько 350 тисяч квартир загальною площею 16,4 млн кв. м, у яких проживає близько 1 млн осіб

Житлові комплекси, куди переселяють москвичів у рамках програми реновації, створені за індивідуальними архітектурними проектами, з унікальними плануваннями та фасадами, які грамотно вписані в існуючу забудову районів, зазначив представник Московського фонду реновації. Також тут створюється безбар'єрне середовище для інвалідів, людей похилого віку та мам з візками, зазначив він.Самі будинки відповідають будівельним вимогам, які застосовуються до всіх новобудов: у них зручні вхідні групи, холи, просторі сходові клітини, великі ліфти, перші поверхи – нежитлові, вони передбачені під розміщення магазинів, салонів краси тощо, додав у свою черга, Машков.

Нові квартири, в які переїжджають новосели, в середньому на 30% більше, ніж старі, і в них вже є внутрішнє оздоблення. Її забудовники виконують за єдиним стандартом, затвердженим постановою уряду Москви, який передбачає використання якісних сучасних та енергоефективних матеріалів. Стіни в таких квартирах вирівнюють і обклеюють світлими шпалерами, стелі забарвлюють у білий колір, підлоги укладають ламінатом на звукоізоляційній підкладці. Крім того, тут вже є вся необхідна сантехніка, електроплита, встановлені вхідні та міжкімнатні двері та засклені балкони.

Запит на комфорт

Порівняно зі старими будинками-п'ятиповерхівками, в яких жили люди до реновації, нові будинки, як правило, сприймаються москвичами позитивно: це житло зі зручними плануваннями та естетично приємними під'їздами та дворами, упевнений декан факультету міського та регіонального розвитку НДУ ВШЕ Євген Михайленко. У цілому нині показники темпів розселення москвичів за програмою реновації, зазначає експерт, досить високі.

Якщо до 2017 р.всі московські програми з переселення були в першу чергу націлені на точкову, адресну боротьбу з аварійним та старим житлом та запобігання застарінню житлового фонду, то поточну програму сміливо можна назвати «проактивною», додає директор з розвитку CM International Софія Костякова: «Завдання програми реновації у створенні сучасного житлового фонду та супутньої інфраструктури, необхідної для екстенсивного розвитку одного із найбільших мегаполісів світу».

При цьому, як вважає Михайленко, реалізуючи таку масштабну програму, столичній владі необхідно враховувати кілька обставин: «По-перше, географічний розподіл нових будинків на території Москви. По-друге, комфорт подібного житла та здатність забезпечити мешканців нових квартир необхідною інфраструктурою. По-третє, вплив нових житлових комплексів на район загалом».

З ним погоджується Машков. За його словами, перш ніж запроваджувати нове житло, необхідно забезпечити транспортну доступність. Також при розселенні мешканців необхідно обов'язково перемішувати соціальні верстви, щоб уникнути маргіналізації суспільства, додає Машков. Як негативний приклад експерт навів соціальний житловий комплекс «Пруїт-Айгоу», що існував з 1954 по 1974 р. в американському місті Сент-Луїс. Його звели для розселення нетрів, а через деякий час район перетворився на гетто, у результаті ці будинки довелося знести, а людей розселити, уточнює експерт.

Практично одноразова поява програм реновації та комплексного розвитку територій ілюструє найважливіший тренд урбаністики – дедалі більшу взаємну інтеграцію різних міських проектів та процесів один до одного, звертає увагу Костякова.

«Транспорт, соціальна інфраструктура, житловий фонд – все це зараз нерозривно пов'язане та не може існувати у відриві один від одного. Крім того, запити городян до комфортного середовища в цілому стають також дедалі складнішими і комплекснішими, і тільки синхронізована робота перерахованих вище програм може адекватно відповідати на них», – резюмувала експерт.