Що входить у ціну квадратного метра житла в новобудові та як змінилася його собівартість

Окремо можна відзначити Калінінградську область, де собівартість збільшилася сильніше – на 28%. Ми порівняли дані щодо довідки Союзу інженерів-кошторисників на квітень 2024 року з аналогічними даними роком раніше.

Повна вартість будівництва розрахована у рублях на один квадратний метр загальної площі квартир житлових будинків. Показник враховує базове оздоблення квартир

, а також середні витрати забудовників на зовнішні мережі та благоустрій, набуття прав на земельну ділянку, підключення будинку до мереж інженерної інфраструктури та введення в експлуатацію. Для будинків без оздоблення вартість будівництва буде меншою на 7—10%.

інвестор у житлову та комерційну нерухомість

Основний внесок у зростання цін на нерухомість вносять соціальне навантаження та витрати на придбання ділянки

За останні три роки ціни на новобудови у великих містах збільшились до двох і більше разів. Основна причина – пільгові іпотечні програми. Замість підвищення доступності житла, ми отримали доступність кредитування. Пільгова іпотека значно простимулювала попит, а пропозиція залишилася обмеженою. Різко прискорити будівництво фізично неможливо: цикл будівництва від придбання ділянки до фіналу - це три-чотири роки, іноді п'ять років. Мало житла – високий попит – зростають ціни.

Можна зробити висновок, що забудовники збільшили прибуток і, ура, ми знайшли винних, але якщо розібратися, виявиться, що структура витрат забудовників слідує за зміною ціни квартир. Купуючи квартиру, люди оплачують землю, відсотки банку за розміщення грошей, будівництво дитсадка чи школи, підключення комунікацій, витрати на маркетинг.Власне, будівництво — це лише 30—35% витрат, а решта дістається різним учасникам ринку, починаючи з чиновників, і закінчуючи компаніями-монополістами, які підключають комунікації.

Поясню ще докладніше. Я спираюсь на дані компанії СМПРО

, власний досвід роботи в девелоперських структурах та інформацію від партнерів-забудовників та експертів у галузі.

Отже, що входить у вартість квадратного метра.

Будівельно-монтажні роботи, або БМР. Їхня частка в ціні квадратного метра знижується. Якщо 10 років тому вона запросто сягала 70—75%, то нині знизилася до 30—35% від ціни 1 м². Як це може бути, якщо девелопери регулярно нарікають на зростання вартості будівельних матеріалів та витрат на оплату праці робітників?

Зі зростанням вартості будівельно-монтажних робіт не посперечаєшся: позначаються інфляція та порушення поставок з-за кордону. Та й за робітників на будівництві доводиться конкурувати з сервісами доставки, куди ті почали масово йти. Зарплати на будівництві зростають, але при цьому частка оплати праці в структурі витрат забудовників знижується — це феномен, який означає, що решта статей витрат зростає ще більше.

Соціальне навантаження. У Петербурзі, наприклад, вона може сягати майже 20% від собівартості будівництва. Щоб отримати дозвіл на будівництво, забудовника можуть зобов'язати побудувати та передати школу чи дитячий садок, профінансувати ремонт соціальних об'єктів.

. Будівництво чи ремонт школи - це добре, просто покупці новобудов повинні розуміти, що ці витрати включені у ціну житла.

Ціна земельної ділянки може досягати 15% від ціни продажу — ми бачимо це за земельними угодами та статистикою СМПРО.Але в умовах дефіциту ділянок під будівництво при стимулюванні попиту ціни на них зросли одночасно з цінами на новобудови, а нерідко і випередили їх.

Витрати підключення комунікацій — це ще до 10% ціни квадратного метра.

Відсотки за кредитами. З переходом на ескроу-рахунки та проектне фінансування гроші пайовиків дістаються забудовникам не безкоштовно. Додайте сюди ринкові відсотки кредитів на придбання земельної ділянки. Від придбання до виходу на будівництво може пройти не один рік. Після підвищення ключової ставки до 16% ця стаття витрат зросте. А поки що на неї може йти понад 10% від ціни 1 м².

Реклама. У півтора-два рази останніми роками зросли витрати на маркетинг. Вони можуть досягати 7% у структурі витрат. Сюди входить фінансування відділу продажу, агентські винагороди, реклама тощо. А за зниження попиту — наприклад, зі скасуванням пільгової іпотеки — ці витрати лише зростуть.

Прибуток самих забудовників. Так, на хвилі підвищення цін рентабельність могла зрости. Але швидке, котрий іноді випереджає зростання інших складових повернув її до рівня 15%.

З погляду динаміки собівартості можна сміливо говорити, що, незважаючи на суттєве зростання вартості матеріалів та зарплат, основний внесок у зростання цін на нерухомість вносять соціальне навантаження та витрати на придбання ділянки.

Приблизно в третині регіонів Росії кошторисна вартість будівництва вища за середнє значення - від 81,3 до 156,7 тисячі рублів. На більшості ж територій вона становить від 59,5 до 81 тисяч рублів.

Загалом квадратний метр житла дорожче збудувати у столичних регіонах та великих містах. А також на північних територіях — через кліматичні умови та загальну віддаленість від інфраструктури.Виняток – деякі райони Красноярського краю, Усть-Ординський Бурятський округ в Іркутській області, Агінський Бурятський округ у Забайкальському краї. Тут показники кошторисної вартості одні з найнижчих по країні, при цьому середня ринкова ціна квадратного метра нижча за вартість будівництва.

За даними довідки Спілки інженерів-кошторисників, у середньому по Росії вартість пропозицій на первинному ринку житла зросла на 17% до квітня минулого року. Хоча ціна продажу квартир збільшується швидше за витрати будівельників, фахівці звертають увагу на високий темп зростання собівартості будівництва.

За деякими оцінками, собівартість квадратного метра житлової нерухомості масового сегмента збільшилася на 63% за три роки: з четвертого кварталу 2020 року до початку 2024 року. Зростання собівартості у 2023 році пов'язують із подорожчанням будівельних матеріалів на тлі інфляції. Також, за даними забудовників, збільшились витрати на оплату праці через дефіцит кадрів будівельних спеціальностей.

Обсяг нового житлового будівництва в Росії зріс на 66% за рік

За 11 місяців 2021 року російські забудовники запустили багатоквартирні проекти загальною площею 39 млн. квадратів — на 66% більше, ніж за той же період минулого року. Такі дані містяться в даному "РБК-Нерухомості" дослідженні аналітиків "Дом.РФ". З січня по листопад багатоквартирні проекти стартували у 413 містах та селищах – це на 90 населених пунктів більше, ніж за 11 місяців 2020-го. «У середніх за чисельністю містах — від 100 тис. до 250 тис. осіб — відзначено найбільше зростання нових запусків: більш ніж удвічі.Висока динаміка відзначена не тільки в містах-супутниках Москви або Санкт-Петербурга, а й у віддалених від столичних агломерацій містах: Південно-Сахалінську, Артемі, Ханти-Мансійську, Великому Новгороді та інших», - каже керівник аналітичного центру «Дом.РФ» Михайло Гольдберг. У групі міст із чисельністю населення до 100 тис. осіб обсяг нового будівництва зріс більш ніж у півтора рази, зазначає аналітик. Абсолютний лідер із приросту багатоквартирних новобудов — невелике (з населенням менше 10 тис. осіб) місто Аніва Сахалінської області. За 11 місяців 2020 року тут розпочалося будівництво 3,6 тис. кв. м багатоквартирного житла, за 11 місяців 2021-го – 158,3 тис. кв. м. Динаміка, таким чином, становила 4524%. Чотиризначні відсотки приросту відзначені також у Відному (1250%) та Наро-Фомінську (1681%) Московської області, у місті Усади в Республіці Татарстан (1725%) та в Тольятті Самарській області (1145%). Окрім Тольятті (719 тис. жителів), усі ці населені пункти входять до групи з населенням до 100 тис. осіб. "У групі міст до 100 тис. осіб, крім високих запусків, відзначений і найвищий у країні приріст поточного портфеля будівництва - на 18% більше в порівнянні з 11 місяцями минулого року при середньоросійському прирості в 5%", - зазначає Михайло Гольдберг. У цих містах з початку року запущено проекти сукупною площею 6,4 млн. кв. м – 16% усіх нових житлових проектів у країні.

Чому новобудови знову різко дорожчають, як зростуть ціни до літа

Рієлтори фіксують різкий стрибок цін на новобудови. Середня вартість квадратного метра первинного житла в Росії за останній місяць зросла на 4,4% за річного зростання в 10,3%. NEWS.ru розбирався, у чому причини цього подорожчання і що буде з цінами на житло до літа.

Як зросли ціни на новобудови за місяць

За останній місяць (з середини грудня 2023 року до середини січня 2024-го) середня ціна квадратного метра в новобудовах Росії зросла на 4,4%, і це при тому, що загалом за 12 місяців вона збільшилася на 10,3%. Про це свідчать дані ріелторської компанії "Етажі", з якими ознайомився NEWS.ru. У Москві ціни зросли, відповідно, на 3,1% та 16,6%.

У «Циан.Аналитике» NEWS.ru надали альтернативні дані та розповіли, що середня вартість «квадрату» в новобудовах Москви в січні склала 343,3 тис. рублів. Це на 10% більше ніж рік тому. У середньому у Росії (у містах-мільйонниках) за останні 12 місяців новобудови подорожчали на 18%.

Основне зростання цін на первинному ринку, як зазначають у «Ціан.Аналітиці», припало на період з липня по листопад.

За оцінками "Авіто Нерухомості", за підсумками першої половини січня середня вартість квартир у новобудовах Росії склала 6,87 млн ​​рублів, у Москві - 16 млн рублів. За рік цінник збільшився на 11% (+15% у Москві). Середня вартість квадратного метра країни зараз становить 149,5 тис. рублів (також +11% протягом року), у Москві — 334,3 тис. рублів (+15%).

Чому зростає вартість квадратного метра

Експерти пов'язують це зростання з низкою чинників, перший з яких — інфляційні ризики. Девелопери будують зараз, а гроші отримують лише після завершення будівництва, тобто за два-три роки, каже NEWS.ru директор з продажу компанії «Етажі» Сергій Зайцев.

По-друге, це зміна ціни основні будівельні матеріали, і навіть вартість земельних ділянок під будівництво. По-третє, зміна структури пропозиції на ринку."З одного боку, на тлі нових хвиль високого попиту в другій половині 2023 року з ринку вибули найбільш ліквідні варіанти, з іншого - зростає стадія готовності тих варіантів, які перебувають у продажу, а це апріорі збільшення ціни самого об'єкта нерухомості", - пояснює Зайцев. .

Плюс каталізатором зростання цін на первинному ринку став активний попит у другому півріччі 2023 року.

Експерт «Ціан.Аналітики» Олена Лапшина пов'язує подорожчання новобудов з підвищеним попитом. звернень, сміливіше, ніж у першому півріччі, індексували ціни», - продовжує співрозмовниця NEWS.ru.

Як виростуть ціни на житло до літа

За словами Сергія Зайцева, ціни на новобудови продовжать зростати, в тому числі за рахунок ще більшого зниження конкуренції між вторинним і первинним ринком житла (через зріст різниці в іпотечних ставках), а також ризиків подальшого обмеження дії пільгових іпотечних програм. зростання не буде, вважає експерт. Загалом за перше півріччя 2024 року середня вартість квадратного метра новобудов може збільшитися ще на 4-5%, каже він.

Олена Лапшина вважає, що багато залежатиме від того, чи зможуть забудовники домовитися з банками.При цьому щодо акредитованих девелоперів запроваджуються комісії (банки пояснюють це тим, що пільгова іпотека стала для них збитковою), а ті, у свою чергу, закладають ці суми у вартість квартир.

Це, до речі, вже спричинило падіння попиту на новобудови. Наприклад, у Москві та області попит на первинне житло в першій половині січня виявився на 16% меншим щодо аналогічного періоду минулого року, випливає з даних «Інком-Нерухомості». «Ринок лихоманить через суперечку між забудовниками і банками, а страждають споживачі, які не встигають адаптуватися до іпотечних умов і продуктів, що швидко змінюються», — коментує директор напряму «новобудови» компанії «Інком-Нерухомість» Валерій Кочетков. За його оцінками, 2024 року падіння ринку може досягти 35%.

«Це буде важкий рік для галузі, але переборний за рахунок високого попиту попередніх періодів. Ці 35% нікуди не подінуться, а перейдуть у режим очікування. Тобто відкладений попит, який «вийде» на ринок після пом'якшення умов іпотечного кредитування», — міркує експерт. Але це станеться, швидше за все, вже не раніше, ніж за рік.

Коли житло може реально подешевшати

Експерти зазначають, що вже влітку масова пільгова іпотека перетвориться на регіональну та адресну, і це призведе до падіння кількості угод. Але дешевшати житло не буде. Принаймні поки що. На думку експерта ринку нерухомості та інвестора Ксенії Аверс, спочатку забудовники спробують компенсувати це падіння акціями (наприклад, шляхом субсидування першого внеску, траншевою та «нульовою» іпотекою). «Девелопери «зашиватимуть» знижки в якісь спецпропозиції. Але ціна залишатиметься завищеною все одно. Коригування ринку (здешевлення квартир.- NEWS.ru.) може статися пізніше», - каже вона.

Забудовники пропонуватимуть купити нерухомість за акцією, банки — демпінгуватимуть, реалізуючи заставні квартири, а люди — продаватимуть житло з дисконтом, побоюючись, що ціни впадуть ще більше. Загалом, попереджає Аверс, на нас чекає велика локальна криза ринку нерухомості. За її прогнозом, до середини 2025 року ціни на новобудови можуть знизитися з поточних рівнів на 20–30%.

Ціни на житло в Росії зваляться. Чи загрожує країні «китайський» сценарій?

Що буде у 2024 році з рублем, цінами на житло, зарплатами та пенсіями

Іпотека та оренда дорожчають. Що тепер вигідніше – зняти чи купити?

Росіяни не купують житло в новобудовах: чи впадуть ціни на квартири