У Росії набула чинності заборона на розміщення хостелів у житлових приміщеннях

З 1 жовтня 2019 року набув чинності закон, який забороняє розміщення хостелів у житлових приміщеннях багатоквартирних будинків. Закон, ухвалений навесні цього року, забороняє з 1 жовтня використання житлових приміщень як готель чи інше тимчасове розміщення. Відкрити міні-готель чи хостел у багатоповерхівці можна буде лише після переведення приміщення до нежитлового фонду та обладнання його системами звукоізоляції номерів, засобами протипожежної безпеки, охоронною сигналізацією, сейфами та іншим. При переведенні об'єктів у розряд нежилих необхідно дотримання двох обов'язкових умов: ініціативи мають бути ретельно опрацьовані та виходити від власників хостелів; друге — такі зміни не повинні торкнутися прав сусідів-мешканців.

Новий закон не забороняє хостели як вид готелів взагалі, а обмежує їхнє розташування. Тепер обов'язковою умовою для міні-готелів є розташування приміщення на першому поверсі або вище, але за умови, що під ним усі приміщення є нежитловими. Також хостели повинні мати окремий вхід або можливість його зробити. Крім того, у приміщенні ніхто фактично не повинен проживати, пояснили раніше окремі положення закону у Федеральній кадастровій палаті Росії. Багато власників переформатували свої хостели на апартаменти для подобової оренди.

Чи дозволені міні-готелі та хостели у МКД

Наприкінці 2019 року Держдума ухвалила закон, який заборонив розміщувати у житлових багатоквартирних будинках хостели. Минуло більше року, але питань довкола таких міні-готелів менше не стає.

Багатьом мешканцям не зрозуміло, чи можна скаржитися на незаконне сусідство, і що насправді мається на увазі у прийнятій нормі.

Чи дозволено влаштовувати готелі чи хостели у МКД

1 листопада 2019 року в третьому читанні були прийняті поправки до Житлового Кодексу РФ, які кардинально позначилися на сфері готельних послуг. Відповідно до Федерального закону №59-ФЗ від 15.04.2019 р. житлове приміщення МКД не можна переобладнати на хостел. Десятки тисяч людей, які роками скаржаться на шум і бруд від міні-готелів, змогли зітхнути вільно, але все виявилося не так просто.

Законодавча норма забороняє влаштовувати готельні комплекси у житлових приміщеннях, які розташовані у МКД. Але як тільки квартира набуває статусу нежитлового фонду в ній відразу ж можна проводити перебудову, роблячи міні-готель.

На радість мешканців багатоповерхівок перевести житло з житлового в нежитлове не так просто. Існує ціла низка критеріїв, яким має відповідати квартира, щоб їй можна було змінити статус.

👉 Яким умовам мають відповідати міні-готелі в МКД

Квартира або інше приміщення в багатоквартирному будинку може бути визнана нежитловою за дотриманням таких умов:

• Знаходиться на першому поверсі або вище, але під приміщенням не повинно бути житлових кімнат.
• Мати окремий вхід. Зазвичай його виділяють, провівши узаконене перепланування.
• Не мати прописаних у приміщенні осіб. Там ніхто не має жити на постійній основі.
• Стіни, підлоги та стелі звукоізольовані спеціальними будівельними матеріалами.
• Проведено сигналізацію.
• Є сейф.
• Дотримано всіх вимог пожежної безпеки.

Власник приміщення має право набути статусу нежитлового фонду та відкрити в ньому хостел.Якщо це неможливо, він може просто здавати квартиру в оренду, що не заборонено законом.

Як відкрити гуртожиток у нежитловому приміщенні

У статті докладно розглядається питання використання комерційної нерухомості під громадське харчування чи готель. Ви дізнаєтесь, як відкрити хостел у нежитловому приміщенні згідно із законом? А також чи можна використовувати квартиру на першому поверсі будинку під кафе? Як відкрити хостел з нуля: огляд 2-х варіантів у квартирі та нежитловому приміщенні

Вибираємо тип хостелу: що врахувати?

Після вивчення попиту на малобюджетне розміщення у своєму регіоні наступне, що потрібно, щоб відкрити хостел – вибрати його тип. Для цього необхідно розуміння, на що чекають клієнти, і співвіднести їх потреби зі своїми можливостями, а також перевірити обраний варіант на відповідність законодавству.

За даними сайту, рейтинг переваг росіян при виборі місця розміщення сьогодні такий (див. Таблицю 1).

Резюме: ідеальний хостел – недорогий, обладнаний якісними спальними місцями, з оптимальною кількістю зручностей, що має поруч гарну транспортну розв'язку або розташований за кроком від туристичних об'єктів.

Незважаючи на те, що ліцензування цього виду діяльності не передбачено, було здійснено спробу стандартизувати вимоги до роботи хостелів та створено «Національний стандарт послуг засобів розміщення» від № 1393-ст (ГОСТ Р 56184-2014). Ціль: знизити ризик необґрунтованих обмежень на послуги хостелів з боку контролюючих органів.

Згідно з цим документом, хостели класифікуються за кількістю гостей:

• міні-хостели на 25 проживаючих
• малі – (від 25 до 50)
• більші (більше 50)

Міні-хостели та малі в основному розміщуються у багатоквартирних будинках.Великі – у нежитлових приміщеннях. (Див. Таблицю 2)

* У Таблиці 2 наведено вимоги, в яких є відмінності для хостелів у багатоквартирних будинках та нежитлових приміщеннях. Повний список відповідно до стандарту значно ширший.

** У 2015 році низка депутатів на чолі з Г.Г. Хованській було запропоновано до розгляду законопроект про зміни до ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, що забороняє використання квартир у житлових багатоквартирних будинках та будинках, що мають історичну цінність, під хостели. Підстава: порушення прав інших власників житлових приміщень та можлива шкода культурній спадщині. Проти цих поправок виступили Мінкультури та «ЛІГА ХОСТЕЛІВ». На даний момент проект не ухвалено.

Резюме: незважаючи на спробу стандартизувати вимоги до хостелів, ГОСТ ще «сирий» і неоднозначно сприймається хостельєрами та законодавцями. Однак це орієнтир для підприємців-початківців, його зміст повинен бути врахований при створенні бізнес-плану. Ризик прийняття поправки до ЖК РФ про заборону розміщення хостелів у багатоквартирних будинках зберігається.

Надані послуги

Основна послуга, що надається хостелом – комфортне тимчасове місце проживання. До неї входять:

• спальне місце;
• кухня з необхідним начинням (бажано додатково влаштувати міні-бар з легкими закусками та напоями);
• ванна кімната з душовою та санвузлом;
• кімната відпочинку з телевізором, ноутбуком, ігровою приставкою;
• безкоштовний Wi-Fi;
• прання одягу;
• користування пральною машиною, сушарками, праскою.

Всі послуги, які підвищують зручність проживання постояльців, роблять заклад популярнішим та привабливішим для потенційних клієнтів.

Закупівля обладнання та меблів

Хостел має бути затишним, тому заздалегідь варто зробити косметичний ремонт, а вже після перейти до його облаштування. Для цього потрібно закупити необхідні меблі:

• ліжка 2-ярусні;
• диван;
• пуфи (крісла);
• тумби;
• шафки;
• кухонний гарнір;
• обідній стіл;
• стільці для кухні;
• сушарки.

Окрему увагу варто приділити купівлі ліжок, оскільки основна послуга, що надається клієнтам хостелу, – це здоровий та міцний сон. Так, варто придбати виключно якісні двоповерхові ліжка та ортопедичні матраци. Звичайно, не меншу увагу варто приділити закупівлі постільної білизни та подушок.

Крім меблів, необхідно також придбати необхідну техніку:

• холодильник;
• мікрохвильову піч;
• плиту;
• чайник;
• пральну машину;
• фен;
• праска з дошкою для прасування;
• пилосос;
• 2 ноутбуки (один для адміністратора, а інший – для постояльців);
• розважальне обладнання – плазмовий телевізор, приставку, настільні ігри;
• систему охорони – пожежну сигналізацію, відеоспостереження;
• сейфові осередки.

Для кухні також потрібно придбати весь необхідний посуд для приготування та подачі їжі.

Доступні сфери бізнесу

Нежитлове приміщення на першому поверсі житлового будинку, залежно від місця у місті чи іншому населеному пункті, може бути використане для різних видів занять.

Невеликі магазини, пункти ремонту та обслуговування комп'ютерної та офісної техніки, юридичні консультації, стоматологічні кабінети, перукарні, масажні салони тощо.

Придатний будь-який варіант, що не створює незручностей людям, які проживають у будинку і здатний принести прибуток власнику.

Основним обмежуючим фактором буде затребуваність бізнесу у місцевих умовах та кількість потенційних клієнтів, сезонні коливання попиту та інші місцеві особливості.

В даному випадку вирішальним доказом на користь того чи іншого напряму стає особиста зацікавленість та ступінь професійної підготовки бізнесмена.

Документи на приміщення

Власник хостелу повинен мати такі документи на приміщення:

• документ оренди, що укладається із власником житла, або документ, що підтверджує право власності, якщо хостел відкривається у власній квартирі;
• висновок СЕС, щоб одержати якого необхідно відповідати вимогам розділів, які стосуються організації та роботи міні-готелів, поданих у нормативних документах (СанПиН , СП );
• висновок пожежної служби, для отримання якого потрібно відповідати вимогам, наданим у ФЗ №123 від . 2008 «Технічний регламент щодо вимог пожежної безпеки»;
• договір із компанією, яка надає послуги з вивезення побутового сміття.

Чому хостел у житловому будинку — зона ризику

Використовувати власне житло під відкриття хостелу вигідно, проте формально така діяльність є здавання квартири в найм. Крім високої залежності від компанії, що управляє, і сусідів, тут існує ще одна загроза. Легітимність таких тимчасових гуртожитків постійно заперечується в судах, приводом для чого є звичайна неузгодженість законодавчих норм. Відповідно до статті 288 ГК РФ:

• ч. 2 - власник (громадянин) вправі здавати житло на підставі договору;
• ч.4 - розміщення установ, організацій, підприємств у власній квартирі можливе лише після переведення його в нежитлове приміщення.

Певну точку в цій суперечці поставило рішення Верховного суду № АКПІ15-1535 від року, в якому сказано: «Чинне законодавство не містить імперативних норм, що забороняють розміщення хостелів у житлових багатоквартирних будинках». Однак це не рятує хостельєрів від звинувачень у порушенні санітарії, правил експлуатації електричних та інших інженерних систем.

З січня 2019 року набувають чинності поправки до закону «Про основи туристичної діяльності», які передбачають визначення терміну «засоби розміщення» (до яких належить і хостел) у житловому та нежитловому фонді. Низка депутатів вимагає прибрати з цього визначення вказівку на житлові об'єкти. До речі, аналогічні поправки до Житлового кодексу було запропоновано у 2015 році, але досі не прийнято.

Уряд виступає проти, проте багато шансів за те, що в законі пропишуть компромісне рішення: з дозволу зборів мешканців будинку (кворум - голосів). Причому сусід, стіна якого безпосередньо примикає до хостелу, може накласти одноосібне «вето». Навіть таке рішення половини зробить його організацію в квартирі практично нереальною справою.

У нежитловому приміщенні

Вимоги не дуже відрізняються від тих, які заявлені вище для хостелу у квартирі. Перше: процедура оформлення такого міні-готелю значно простіше.

Далі з'являються проблеми. Все залежить від того, під що використовувалося приміщення до того, як ви вирішили організувати в ньому хостел. Якщо раніше там розташовувався який-небудь офіс, перукарня, або ще щось, то вам потрібно як слід переобладнати приміщення. Зробити з нежитлової площі житлову площу – нелегке завдання. Якщо до вас приміщення довгий час було безхазяйним, то завдання ускладнюється ще сильніше.Потрібно привести все до належного вигляду: без капітального ремонту не обійтися.

Якщо організувати хостел вдома складно, в нежитловому приміщенні – крок більш логічний, ніж перебудова під цю мету квартири в багатоквартирному будинку, тому не варто зі звичайної житлоплощі робити бізнес-проект, викликаючи невдоволення сусідів. Та й вашим постояльцям буде приємніше організувати своє тимчасове житло не в панельно-цегляно-хрущовському будинку з по-домашньому незадоволеними сусідами, а в комфортному місці, в діловому або центральному районі міста.

Скільки коштує відкрити свій хостел: складаємо план витрат

При складанні бізнес-плану необхідно прорахувати потенційні витрати на старт і на період становлення. Сума стартових вкладень залежить від того, яку площу використовуватиме бізнесмен:

• використання власного житла;
• оренда приміщення для розміщення у ньому бюджетного готелю;
• купівля нежитлового приміщення та його переобладнання.

Найкращий варіант - здача під оренду ліжкомісць свого житла, наприклад, другої квартири з метою виплати іпотечного кредиту. Експерти з готельного бізнесу радять відводити під цю справу приміщення на першому поверсі з окремим входом. В цьому випадку при створенні бізнес-плану потрібно врахувати такі витрати:

• реєстрація та «паперотворчість» – від 15 тисяч рублів (залежно від міста);
• витрати за договором оренди, якщо орендується чуже приміщення (ціни значно різняться, слід враховувати окремо);
• ремонт вартістю 10 тис. рублів за кв. метр площі;
• організація одного спального місця із розрахунку 15 тис. рублів, включаючи побутові прилади;
• 3-місячний фонд оплати праці 4 осіб: приблизно 423 тис. рублів, включаючи податки;
• організація рекламної кампанії у сумі щонайменше 50 тис.рублів;
• непередбачені витрати, які зазвичай становлять 20% від кошторису.

Для організації хостелу у 2-х кімнатній квартирі житловою площею 32 кв. метра та 48 кв. метрів загальної площі на 14 постояльців потрібно:

15000 (реєстрація) + 48 кв. м х 10 000 рублів (ремонт) + 14 осіб х 15 000 (вартість спального місця) +423 000 рублів (фонд оплати праці) + 50 000 рублів (реклама) = 1178000 рублів.

Плюс непередбачені витрати на суму 20% від суми 1 178 000 рублів, тобто. 235 000 рублів. Разом за бізнес-планом інвестиції складуть 1 млн 413 тис. карбованців.

Якщо ж винаймати чуже приміщення, наприклад, квартиру, то вартість старту збільшується на суму піврічної орендної плати, яка залежить від міста та району. Більше ретельний розрахунок плану знадобиться при купівлі приміщення.

Необхідне обладнання

Для нормального функціонування хостелу знадобиться мінімальний набір меблів та побутової техніки:

• ліжка одномісні, двоспальні та двоярусні;
• тумбочки приліжкові із замками;
• обідні столи та стільці;
• диван для гостей;
• телевізор;
• журнальний столик;
• індивідуальні шафки (бажано – металеві) для одягу із замками;
• стійка-ресепшн;
• індивідуальне нічне висвітлення;
• індивідуальна електрична розетка;
• загальний холодильник;
• електричні чайники;
• мікрохвильова піч;
• роутер для бездротового Інтернету.

Вартість необхідних меблів та обладнання, щоб відкрити хостел з нуля, залежить від здатності підприємця вибрати оптимальний за співвідношенням ціни та якості варіант.

Персонал

Досвід використання хостелів на 15-20 місць показує, що у готелі має цілодобово перебувати адміністратор (або у вечірній та нічний час охоронець).

Ще знадобиться прибиральниця.Хостельєри зазвичай набирають на посаду охоронців та прибиральниці «молодих» пенсіонерів, які раді будь-якому приробітку. Порахуємо для бізнес-плану хостелу витрати на персонал (розрахунки актуальні для Москви):

Витрати приміщення

Якщо хостельєр використовує своє приміщення, то витрати на його утримання пов'язані з підтримкою працездатності та безпеки водопроводу, каналізації, електропроводки, витяжної вентиляції, дверей та вікон. З урахуванням високого трафіку відвідувачів і часом неакуратного поводження з майном готелю витрати на утримання невеликого (на 15-20 місць) хостелу досягають від 3 до 7 тисяч рублів на місяць, повідомив господар міні-готелю Сергій Коромислов. Приблизно такі цифри навели й інші бізнесмени.

Просування: ефективні методи та вартість

Розкрутка хостелу, безумовно, вимагає від підприємця послідовності та, головне, розуміння важливості цього заходу для успіху бізнесу. Як показують відгуки більшості клієнтів, вони обирали той чи інший готель, використовуючи Яндекс чи Google. Отже, у цьому питанні не слід нехтувати seo-просуванням сайту готелю. Багато хостельєрів назвали це найважливішим та ефективним механізмом піару. Також бізнесмени порадили приділити час контекстній рекламі та активному просуванню через соцмережі.

Такі заходи щодо розкручування обходяться в 30-50 тис. рублів, але повністю себе виправдовують.

Як відкрити хостел у нежитловому приміщенні

Одну або кілька компактно розташованих квартир у багатоквартирному будинку можна перевести з житлового до нежитлового фонду, що усуне перешкоди до ведення комерційної діяльності. Якщо це перший поверх і будівля не входить до культурного фонду, що охороняється, зробити це нескладно, але дорого.Для невеликого хостелу потрібно 200-300 кв. м площі, доведеться облаштовувати окремий вхід із вулиці.

Можливий варіант - оренда муніципальної нерухомості за зниженими ставками. Такі приміщення зазвичай перебувають у старому стані, їх доводиться ремонтувати власним коштом. Важливо перевірити стан комунальних систем, розрахувати навантаження на мережу, водопровід, каналізацію. Порядок оформлення нежитлового приміщення під хостел включає:

• замовлення проекту у спеціалізованій проектній організації, погодженого в Росспоживнагляді, відділі архітектури та МНС;
• проведення ремонту у повній відповідності до проектної документації;
• направлення повідомлень про початок діяльності до Росспоживнагляду та територіальне пожежне управління МНС.

Якщо приміщення під хостел переоснащується самостійно, бажано звернутися до наглядових органів із заявою про проведення позапланової перевірки (узгодження). В результаті її проведення ви отримаєте висновки про відповідність приміщення санітарно-епідеміологічним нормам та пожежній безпеці.

Крім того, інспекція Росспоживнагляду при кожній перевірці вимагатиме всю документацію, яка б підтверджувала дотримання гігієнічних нормативів, тобто договори:

• на вивіз сміття та твердих побутових відходів;
• на дератизацію приміщень (плюс акти проведення);
• на прання білизни (з підтверджуючими квитанціями);
• медичні книжки працівників із позначкою про щеплення;
• протоколи досліджень мікроклімату та освітленості.

Останнім часом в оренду під хостели стали частіше здавати приміщення в адміністративних будинках. У цьому випадку орендодавець має всю необхідну документацію: висновки, акти перевірок (узгодження).Потрібно запастися їх копіями, а договорі оренди чітко розділити зони відповідальності.

Просування хостелу

Хостели є галуззю туристичного бізнесу, тому потребують грамотної реклами. Сучасний підприємець одразу може скористатися кількома маркетинговими інструментами:

• Інформаційний сайт хостелу. Даний ресурс необхідний, щоб клієнти змогли ознайомитись з умовами хостелу, прайсом, відгуками постояльців тощо. Сайт потрібно грамотно розрекламувати. Для цього найкраще замовити його просування у хорошого SEO-фахівця.
• Реклама у інтернеті. Можна розмістити рекламні банери хостелу на різних сайтах, пов'язаних із розвагами та туризмом.
• Ведення сторінок у соціальних мережах. Обов'язково варто відкрити сторінку хостелу у ВКонтакті, Однокласниках, Інстаграмі та інших соціальних. мережах. Інформацію варто постійно оновлювати, додаючи цікаві фотографії, акції та розіграші.
• Мережі онлайн-бронювання. В інтернеті існує багато сайтів для пошуку тимчасового житла. З таких ресурсів зазвичай приходить близько 90% клієнтів. Зокрема, варто співпрацювати з такими сайтами, як Booking, TripAdvisor, Airbnb.
• Зв'язок із освітніми установами. Студенти під час подорожей та роз'їздів вважають за краще зупинятися у хостелах, тому варто підтримувати зв'язок із освітніми установами.
• Співпраця з туристичними компаніями. З ними можна укласти договір про співробітництво, згідно з яким виділяти їм певну частину виручки від кожного клієнта.

Додатково варто продумати систему знижок для постояльців, які реєструються великими групами чи тривалий період.

Які вимоги встановлені до хостелів?

Діяльність хостелу регулюється ДСТУ 56184-2014. Цей документ зобов'язує хостельєрів не використовувати як номери кімнати цокольних поверхів і підвалів, а також приміщення, що не мають вікон. У напівпідвалах дозволяється зробити душові, туалети, пральні для прання, буфет, магазин і кімнати для зберігання багажу. Немає і обов'язкових вимог щодо обов'язкового обладнання кухонь, а от місце для спілкування можна зробити на відкритому повітрі.

Щодо площі, в хостелах дозволяється відводити 4 кв. метра на одне ліжко, будь-яке: одноярусне або двоярусне, причому враховується і місце, зайняте ліжком. Тобто, щоб дати ночівлю 10 людям, потрібне житлове приміщення площею 20 кв. метрів із двоярусними ліжками. При цьому до стелі від верху ліжка має бути не менше ніж 75 см.

ГОСТом не забороняється організація змішаних гуртожитків для жінок та чоловіків. Проте постояльці мають бути про це повідомлені заздалегідь. До речі, немає особливих вимог щодо обов'язкового обладнання кухонь, хоча для приготування їжі має бути місце. У будь-якому випадку ще до заселення клієнти повинні повідомити про особливості свого закладу.

Вимоги щодо пожежної безпеки зобов'язують розмістити план евакуації на випадок НС.

Чи можна організувати хостел у квартирі?

У пункті ГОСТу 56184-2014 сказано, що законом можна зробити гуртожиток зі своєї квартири. Для цього необхідно пройти юридичну реєстрацію. Ну, а потім хостельєр зобов'язаний дотриматися «гігієнічних нормативів щодо шуму, звуку, вібрації, електромагнітних випромінювань і правил проживання в житлових будинках». Тобто, скарги сусідів можуть стати підставою для припинення бізнесу.

Комерційна нерухомість під громадське харчування

Підприємства громадського харчування – стабільний та надійний вид бізнесу, але вимогливий до місця розміщення.

Кафе, закусочна та інші заклади не зможуть працювати на повну силу там, де в них нема кому ходити. Тому першим та основним питанням завжди є розташування.

Крім того, сфера громадського харчування знаходиться під пильною увагою СЕС, тому приміщення має відповідати санітарним нормам та вимогам, або, принаймні, має бути можливість приведення його у відповідність.

Відкриття такого підприємства вимагатиме погодження з органами пожежного нагляду, СЕС, податкової інспекції.

Потрібні договори вивезення відходів, на постачання товарів, оренди землі тощо. Тим не менш, незважаючи на досить складну організаційну роботу, заклад, що знаходиться в вдалому місці, приносить прибуток практично відразу, що компенсує грошові і трудові витрати.

Реєстрація бізнесу

Тип реєстрації залежить від того, де планується відкрити хостел:

• У квартирі. У цьому випадку потрібно зареєструватися як індивідуальний підприємець (ІП). Це швидка та доступна процедура.
• У нежитловому приміщенні (на зразок міні-готелю). У цьому випадку потрібно зареєструватися як товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ). Ця процедура вимагає більшої паперової тяганини і обійдеться дещо дорожче, ніж реєстрація ІП. Більш докладно про те, чим відрізняється ІП від ТОВ, і в чому їх переваги та недоліки розповість ця стаття.

При відкритті бізнесу хостелу можна надати такі коди КВЕД:

• 23 – діяльність інших місць проживання;
• 23.5 – діяльність інших місць тимчасового проживання, які не включені до інших угруповань;
• 20 – діяльність із надання місць для короткострокового проживання.

Потрібно також придбати касовий апарат та зареєструвати його у податковій. Підприємцям-початківцям на початковому етапі ведення бізнесу рекомендується вибрати спрощену систему оподаткування (УСН), що передбачає сплату 15% від прибутку організації або 6% від усього грошового обороту на рік.

Обов'язково потрібно придбати розрахунковий рахунок у банку, щоб клієнтам було легше робити оплату, і зробити друк.

Чи у нежитловому приміщенні?

Оскільки ризик прийняття законопроекту щодо заборони відкриття хостелів у багатоквартирних будинках існує, актуальною є проблема, як відкрити хостел у нежитловому приміщенні.

На етапі проекту узгоджень у відповідних інстанціях більше, але вкладення виправдовують себе. Про це свідчить рішення компанії Amtel Properties про будівництво найбільшого в Європі хостелу у Москві. Він розташовуватиметься на півтора гектарах землі, вартість його оцінюється в 32 мільйони доларів.

Є ідеї, доступні і для підприємців-початківців. Наприклад, у Москві та Санкт-Петербурзі під хостели здаються нерентабельні офіси класу С. Активність у багатьох видах бізнесу помітно знизилася, а готельному сегменті вона зберігається. Це чудовий шанс використати вже готові нежитлові приміщення для стартапу в кризу.

Особливо це актуально для сучасних капсульних хостелів, де комфорт для мешканців забезпечується створенням подоби індивідуального простору – капсули. Квартиру рідко вдається переобладнати так через метраж кімнат.

Рекомендації, наведені вище, адресовані тим, хто має на меті відкрити хостел з нуля. Є інші можливості. Наприклад, франшиза.Якщо вам ніколи не доводилося мати справи з готельним бізнесом, досвід успішних підприємців, систематизований і готовий до застосування, а також їх підтримка дозволять швидше вийти на рівень рентабельності та прибутку.

Резюме: відкриття хостелу в багатоквартирному будинку менш витратне, а в нежитловому приміщенні менш ризиковано. Ідеальний варіант - оренда з наступним викупом, але це сьогодні рідкість, особливо у великих містах. Проте криза «на руку» тим, хто вирішив зайнятися готельним бізнесом: оренда приміщень в офісних будинках за вигідною ціною, купівля франшизи.

Франшиза на тему: NICE Hostel

Міні-готель у квартирі

З цього починали практично всі відомі в Росії хостельєри, які сьогодні мають цілі мережі і навіть франшизи. Наприклад, Дмитро Сільков (Deloitte) перший гостьовий будинок облаштував у власній квартирі на «Тульській» площею 80 кв. м. Данило Мішин (Bear Hostels) пристосував під здачу 120-метрову орендовану квартиру у Москві. Формально, тобто згідно із законом, для цього немає жодних перешкод. Розглянемо два поширені варіанти.

1. Власник житлового приміщення має право здавати його під тимчасове проживання, і ніщо не заважає обладнати його так, як зручно гостям, наприклад, за типом хостелу. Як фізична особа він зобов'язаний сплачувати податок з доходу 13% та не порушувати права інших мешканців будинку.

Однак якщо у квартирі зроблено перепланування, треба його законно оформити. Це привід накладення штрафу. Згода сусідів потрібна лише у випадку, якщо вона торкається спільного майна (майданчик, під'їзд). Документація, яка має бути на руках:

• свідоцтво про власність (орендний договір) на квартиру;
• проект перепланування, акт уведення квартири в експлуатацію;
• виписка ЄДРН, отримана після перепланування;
• договори оренди із мешканцями, їх паспортні дані.

1. Якщо власник хостелу зареєструвався як ІП, то знову ж таки ст. 17 (ч.2) Житлового кодексу дозволяє використовувати житлове приміщення для підприємницької діяльності. У квартирах забороняється вести лише виробництво. Вимоги: не порушувати законні інтереси сусідів та дотримуватися гігієнічних норм. Список документів, що підтверджують їх виконання, наведено нижче при описі погоджень Росспоживнагляду. Крім цього, підприємець має подати на вимогу наглядових органів:

• свідоцтво ОГРНІП (лист запису ЄГРІП);
• свідоцтво про постановку на податковий облік (ІПН).

Відкривати хостел як ІП вигідніше, оскільки можна знизити розмір податку. Якщо вибрати УСН, це буде лише 6 % із загального доходу, чи 15 % із чистого прибутку (мінус витрати). У деяких регіонах ця діяльність входить до списку, дозволеного ЕНВД.

Перед тим, як відкрити хостел у квартирі, важливо налагодити хороші стосунки з керуючою компанією чи ТСЖ, місцевим дільничним та мешканцями будинку. Скарги сусідів та нескінченні перевірки Росспоживнагляду, Житлової інспекції, пожежників, поліції можуть звести бізнес до нуля.

Приклад бізнес-плану

Представляємо вам шаблон бізнес-плану хостелу з розрахунками, який допоможе вам скласти свій.

Завантажити бізнес-план хостелу

Якщо вам складно прорахувати все і ви в чомусь сумніваєтеся, зверніться або до фахівців з планування, або до підприємців з досвідом, наприклад, на форумах, що спеціалізуються в Інтернеті.

26 оцінок, середня: 4,85
Завантаження

Хостел – що це таке і як відкрити хостел з нуля у нежитловому приміщенні чи квартирі: вимоги та що включити до бізнес-плану

Міні-готель, який не вимагає серйозних інвестицій і приносить постійний дохід – це мрія багатьох підприємців. Про те, як відкрити хостел із нуля, читайте у цій статті.

Хостел – що це таке?

Досить нове для Росії явище, яке ще не встигло закріпитися у розумінні людей.

Дехто вважає хостелом звичайний гуртожиток, у якому перебувають люди різних національностей. Це не так, нижче ми розповімо про причини появи такого стереотипу.

На практиці хостел – це модний віяння з Європи. Багато молодих людей, подорожуючи країнами, зупиняються на ніч у невеликих кімнатах, де можуть мешкати відразу кілька людей.

У будівлі є місце для приготування та їди, кімнати на двох і більше осіб, санвузол, найчастіше спільна вітальня. Це і називають хостелом.

Ціни тут значно нижчі, ніж у звичайних готелях, а рівень сервісу достатній для тих, хто хоче комфортно пожити в чужому місті кілька днів.

– як відкрити успішний хостел:

На жаль, багато російських підприємців називають хостелами місця, де в одній кімнаті поставлено кілька десятків двох-, а то й триповерхових ліжок, на поверсі один туалет на всіх, а місце для їди взагалі відсутнє.

Такі підпільні нічліжки, що гордо називають хостелами, впливають на всю індустрію. Іноземний турист, розшукуючи звичний для себе хостел, може опинитися в такому місці, звідки захоче бігти без оглядки, проклинаючи суворий російський сервіс.

Типи хостелів

• націлені на молодіжну аудиторію;
• призначені для учасників конференцій.

Два ці типи хостелів серйозно відрізняються один від одного в першу чергу ціновим діапазоном.Ще одна відмінність – найчастіше хостел першого типу займає меншу площу порівняно з другим.

Ну і другий частіше пустує, тоді як завантаженість першого може досягати 80-90% на місяць. Однак навіть одна делегація, яка приїхала лише на три-чотири дні, може покрити всі витрати хостелів другого типу. Це також варто враховувати.

Вимоги до хостелів у Росії

Наше законодавство із запізненням лише чотири роки встигло помітити, що у Росії з'явилося щось нове – хостели, у яких заробляють як індивідуальні підприємці, і юридичних осіб.

Тому в січні 2015 року з'явилися спеціальні ГОСТи, які регламентують роботу хостелів.

Крім того, з'явилося й офіційне визначення хостелу – тепер це економічне місце для малобюджетного туризму. У ГОСТі зазначається, що хостел має кімнати різної місткості, а санвузол знаходиться поза кімнатами.

Не згаяли законодавці і те, що надає хостелу особливу романтику – місце спілкування гостей, воно має бути обов'язково в кожному хостелі.

А от щодо їжі, тут вимоги виявилися м'якими. Хостел не може бути обладнаним місцем для приготування їжі в тому випадку, якщо в кроковій доступності знаходиться місце, де можна перекусити. Єдине, потрібно передбачити наявність чистої питної води та чайника.

Зрештою, визначились і вимоги до кімнат. На одне спальне місце має припадати щонайменше чотири квадратні метри, а висота стель у кімнатах має бути не менше 2,5 м.

Є вимоги і до санвузла: на 15 осіб має бути обладнаний як мінімум один душ та одна туалетна кабінка. Тому, якщо в хостелі кількість місць для проживання дорівнює 46, потрібно чотири санвузли.

Є ще одна вимога до хостелів. Якщо раніше було неясно, чи дозволяється розміщувати хостели у звичайних квартирах, то з першого січня 2015 року це питання зняте: розміщення хостелів у квартирах офіційно вирішено.

До цього квартиру необхідно було переоформляти у нежитлове приміщення, а потім уже у ньому вести комерційну діяльність.

І тому тепер на хостели поширюється вимога частини 4 статті 17 Житлового кодексу РФ: вони не повинні порушувати спокій та умови проживання для всіх громадян у цьому будинку, відповідати санітарним та пожежним нормам.

Що потрібно, щоб відкрити хостел із нуля?

Основне - це приміщення, розташоване в центрі міста та відповідне вимогам ЖК РФ.
Потім необхідно придбати меблі та обладнання, оформити кімнати та вирішити санітарні питання. Потрібна і реєстрація як ІП або юрособи.

Але найважливіше, що необхідно для власника хостелу – це чітке розуміння своєї цільової аудиторії та місць, де її шукати. Тільки створивши постійний потік клієнтів, можна вивести хостел на окупність.

Чи можна організувати хостел у квартирі?

З січня 2015 офіційно можна. Але одразу варто продумати специфіку роботи хостелу. Потрібні неабиякі зусилля, щоб завантажити його хоча б на 50% від максимальної місткості.

Крім того, буде потрібна згода інших мешканців, які проживають у цьому будинку. Це найчастіше стає каменем спотикання між підприємцями та мешканцями.

А у нежитловому приміщенні?

Якщо воно відповідає нормам СанПіна і Пожнагляду, то можна. А от якщо приміщення знаходиться на цокольному поверсі будівлі чи зовсім у підвалі, не маючи вікон, то тут закон суворий – у підвалі людей селити не можна.

Документи для відкриття

• договір оренди чи право власності на приміщення;
• укладання санітарної служби про придатність приміщення для проживання;
• аналогічний висновок від Пожнагляду;
• реєстраційні документи юридичної особи чи індивідуального підприємця.

Меблі та обладнання

Гостел без ліжок – все одно, що автосалон без машин. Тому ліжка доведеться купувати. Їх потрібно багато: за кількістю спальних місць плюс запасні.

Ліжка теж повинні відповідати певним вимогам: мінімальні розміри 80 на 190 см для односпальної та 140 на 190 для двоспальної. І ставити їх ближче ніж на 75 см один до одного заборонено. Єдиний виняток – для ліжок, розділених перегородкою.

– як відкрити хостел (історія успіху):

Крім ліжок знадобляться шафи для одягу, тумбочки для особистих речей, столи для приймання їжі, мінімальний набір посуду, пральна машина та можливо не одна. Багато відвідувачів хостелу просять доступу до інтернету, що потрібно обов'язково передбачити.

У загальній вітальні не буде зайвим телевізор, диван, кілька крісел та пуфів. Вони допоможуть створити атмосферу затишку.

Не забудьте про праски та прасувальні дошки, вони будуть дуже потрібні вашим відвідувачам. А якщо ви продумаєте ще й наявність кількох фенів у своєму хостелі, жінки вас зацілують. Ну, якщо тільки вони незаміжня і у них мокре волосся.

Назва для хостелу

Тут вас ніхто не обмежує. Але якщо в місто часто заїжджають туристи, то не забудьте передбачити англомовний варіант вашої назви. Яскрава вивіска, яка дозволить зорієнтуватися у незнайомому місці та рекламні буклети з вашою назвою дозволять залучити нових гостей.

Персонал

Потрібен адміністратор, який контролюватиме заселення мешканців, врегулювати питання, що виникають, і приймати оплату. Ще потрібно передбачити, яким способом буде проводитись прибирання приміщення: клінінгова служба або найнята людина.

Бухгалтерію простіше віддати на аутсорсинг, а функції просування закладу покласти на адміністратора.

Щоб виключити факти злодійства з боку персоналу, продумайте систему обліку гостей та загального часу, проведеного ними у закладі, а також систему звітності щодо всіх поточних витрат.

Або запаліть свою команду ідеєю створення кращого хостелу в місті, залучайте їх до розвитку, і тоді про крадіжку можна буде забути, ви станете єдиною командою, націленою на результат.

Бізнес-процеси

Всю суть роботи хостелу можна побудувати у вигляді ланцюжка дій.

Просування – бронювання з боку потенційного клієнта – заселення – оплата – проживання – надання додаткових послуг – виселення – збирання зворотного зв'язку – рекомендації = просування.

У більш простому вигляді цей ланцюжок виглядає так.
Спочатку ви просуваєте свій заклад, рекламуючи його серед потенційної цільової аудиторії. Після відбувається бронювання вашого хостелу, після людина знаходить вас у місті та заселяється.

Він оплачує проживання за певну кількість днів чи годин. Ви паралельно надаєте йому додаткові послуги, починаючи від гарячих сніданків, замовлених у найближчому кафе та закінчуючи організацією екскурсій містом.

Після того, як людина виселяється, ви дізнаєтесь її думку, виправляєте помилки і робите все, щоб вона давала про вас рекомендації своїм друзям. Це теж просування, яке знову призводить до запуску всього ланцюжка.

У кожен із цих пунктів можна вбудувати додаткову систему для підвищення репутації вашого хостелу. Наприклад, зустріти людину в аеропорту, щоб допомогти знайти вас без проблем. Ці та багато інших дій – нормальна практика для європейського сервісу. У Росії поки що до цього звикають.

Просування

Ось ми й підійшли до найцікавішого. Весь ваш ідеальний хостел не виживе й місяця без активного просування. Традиційні канали тут не підходять, вам потрібна точкова реклама, спрямована лише на тих, хто приїхав у ваше місто, і шукає місце переночувати.

Золоте дно для вас – це фейсбук та інші соціальні мережі. Більшість молоді, яка подорожує різними країнами, спочатку знаходять місце ночівлі через ФБ, списуються з адміністратором, бронюють номер і лише потім прилітають.

Будьте готові витратити багато часу та сил на просування у цій соцмережі. У цьому бізнесі дуже велику роль відіграє репутація, тому перші клієнти, залучені через ФБ, просуватимуть вас на своїх сторінках.

Не забувайте також і про різні конференції, які відбуваються у вашому місті. Організатори можуть стати вашими партнерами, спрямовуючи учасників до вас та отримуючи від цього свій відсоток.

Тільки так можна розвинути хостел та забезпечити стовідсоткове завантаження.

Висновки

Хостел - це хороший спосіб для заробітку, але він вимагає багато сил і терпіння, як і будь-який бізнес. Багато залежить від репутації та якості надання послуг. У всьому іншому – це міні-готель з особливою атмосферою, яка приваблює шукачів пригод та мандрівників.

– 10 кроків, які слід зробити, щоб відкрити хостел:

(13 голос., 4,15 із 5)

Запитання та відповіді

Джерела

Використані джерела інформації.