Що таке земельний пай? Правила оформлення угод із ними

Після розвалу СРСР провели земельну реформу, завдяки якій громадяни можуть оформити свої права на земельний пай і частину земель було передано людям.

Така форма власності має свої нюанси щодо її реєстрації та використання.

Про те, що таке земельний пай, як він оформляється у власність та на яких умовах їм можна розпоряджатися (продати, здати в оренду тощо) – ви дізнаєтесь після прочитання статті.

• Визначення понять
• Правова база регулювання відносин
• Кому належить
• Порядок виділення
• Орендні відносини
• Угоди купівлі-продажу
• Приватизація
• Права власників
• Деякі особливості володіння
  • Визначення розташування
  • При банкрутстві власника
  • Нерухомість у колгоспах
  • Незатребувані території

  Визначення понять

  Це ділянка з не окресленими межами, права на яку (їх появи, припинення, переходу чи обмеження) регулюються згідно з ЦК РФ. Це досить поширена форма володіння землею (близько 80% власників є власниками паїв).

  Вони не діляться біля – кордону паїв закріплені лише у офіційних документах, а показники частки виходять приблизно однаковими. Отже, земельний пай є нестандартним об'єктом власності, оскільки він – не ділянку з окресленими кордонами, а лише право на землю (громадянин має лише розмір і вартість нерухомості в грошовому вигляді).

  У свідоцтво права пайової власності вказують:

  • Оцінка гектарів землі.
  • Різновид частки (орна, пасовища та ін.).
  • Величину земельного паю.

  Відповідно, величину власності можна виміряти різними методами:

  • За кількістю гектарів.
  • Давши оцінку в балах (розглядається якість землі, її призначення та родючість).
  • Обчисливши розмір частки (отримуючи простий дріб).

  Сама держава практично не задіяна при розподілі такого роду нерухомої власності.

  Правова база регулювання відносин

  До того, як у законодавстві відбулися зміни, земельним паєм вважали частку землю у спільному володінні, якою розпоряджалися радгоспи та колгоспи.

  На такому наділі могли працювати як одноосібно, і колективно.

  Право отримати пай мали працівники тваринницького комплексу за умови, що:

  • Підприємство, на якому працював працівник, було на території міста.
  • Землі працівників використовували для кормів.

  Площа, що виділяється на одного працівника с/г підприємства розраховували в бало-гектарах (якщо в основі лежала якість угідь), в гектарах, натуральному або вартісному вираженні.

  Пізніше законодавство оновили, і тепер усі паї є часткою у спільній землі. Серед законів та нормативно-правових актів, що регулюють отримання та розпорядження цього виду нерухомого майна, виділяють:

  • Указ глави держави, виданий 1993 року, що стосується виділення та проведення угод із часткою (продаж, купівля, оформлення права володіння) у спільній власності.
  • Постанова Уряду 92-го року про реорганізацію та приватизацію сільськогосподарських підприємств та організацій.

  Обидва акти стосуються отриманих раніше паїв, закріплюють порядок їх отримання та документи, що свідчать про отримання частки.

  У постанові уряду 91 року закріплювалося, що всі працівники колгоспів і радгоспів, які діють або вийшли на пенсію, повинні отримати земельні паї.Громадяни отримували свідоцтва на частку, де вказували розмір території, що виділяється щодо загального масиву земель.

  Частина моментів, що стосуються земельних паїв, регулюються сучасними нормативними документами:

  • Земельним кодексом.
  • ФЗ про набуття чинності Земельного кодексу (ЗК).
  • Цивільним кодексом, у якому закріплені правила, які стосуються спільної власності.

  Дія правил з ЦК прописана в спеціальних ФЗ:

  • Про держреєстрацію прав на нерухомість та проведення угод із нею.
  • Про державний кадастровий облік нерухомого майна.
  • Про землі сільськогосподарського призначення (оборот земель і часткою). Закон регулює питання купівлі-продажу паїв.

  В останньому ФЗ позначено, хто не може стати одержувачем паю:

  • Особа, яка є громадянином РФ.
  • Юридичні особи, які належать закордонним громадянам на понад 50%.

  У випадку, якщо особа, яка не має права отримання та розпорядження земельної частки, все ж таки отримала її, їй потрібно протягом календарного року позбутися паю (продати, обміняти або подарувати). Якщо цього не зробити, землю буде примусово викуплено (в судовому порядку).

  Користуватися та розпоряджатися паєм (продати, здати в оренду тощо) дозволено за згодою всіх власників. Якщо у землі більше п'яти співвласників, починають діяти спеціальні правила організації та узгодження дій. Це стосується, наприклад, порядку оформлення кадастрових документів та реєстрації права власності часткою: один із власників отримує від іншого довіреність та запевняє її у нотаріуса або в адміністрації.

  Покупцем паю може стати:

  • Фермер.
  • Співвласники одягла, якщо один із пайовиків бажає якимось чином розпорядитися своєю частиною.

  Отримати цей вид нерухомості (і почати розпоряджатися нею) можна після того, як вона буде оформлена та зареєстрована:

  1. Підготують технічні та кадастрові документи на землю.
  2. У кадастровій палаті видадуть паспорт.
  3. Одержувач зареєструє право власності частку.

  Загальні положення земельного законодавства нашої країни не дають власнику землі легко її позбутися, але для земель сільськогосподарського призначення зроблено виняток. Кожен із пайовиків може легко відвідати Росреєстр (або місцевий орган, що виконує його функції) і написати заяву про припинення своїх прав на ділянку. Далі органи влади мають публічно запропонувати купити у них частку. Проводять конкурс продаж (чи здачу в оренду) території.

  Якщо покупця не буде знайдено, частка буде виділена в окрему ділянку (за умови, що це не порушує права інших співвласників). Протягом 6 місяців після відмови одного із власників від своїх прав, територію можна продати або здати в оренду (без проведення торгів). Сума покупки складає 15% від кадастрової вартості, а за оренди – 0,03%. Якщо було оголошено конкурс, органи влади немає права перевищувати цей ціновий діапазон.

  Співвласники можуть вирішити (закріпивши своє волевиявлення в протоколі) зробити одного з пайовиків представником, щоб він висловлював думку всіх власників у таких ситуаціях:

  • Готуючи договір про оренду наділу, що є спільною власністю.
  • Складаючи договір права обмеженого користування (т.зв. сервітут, коли, наприклад, для прокладання дороги чи лінії комунікації необхідний доступом до чужої території).
  • Якщо проводять переговори про те, на яких умовах буде передано землю.Або ж вирішують, чи варто прийняти пропозицію щодо продажу нерухомості під державні чи місцеві потреби чи ні.
  • Оформляючи визнання незатребуваності частки (а особи, який володіє цією нерухомістю – власником незатребуваної частки).
  • При затвердженні проекту межування землі (в якому виділять частки або окрему ділянку) та/або оформлення всіх співвласників при затвердженні.
  • При визначенні та встановленні розміру частки кожного із власників.
  • Коли вирішено запровадити правила розрахунку розміру частки кожного співвласника (якщо це було зроблено раніше).

  Зібрання пайовиків має право надати повноваження представнику лише для вирішення наведених вище ситуацій. Однак тут криється ризик: скажімо, кадастрові документи замовляє один із співвласників, а претензії до неї можуть бути висунуті від будь-якого іншого власника.

  Кому належить

  Насамперед, отримати пай можна, якщо у вас є на це підстава:

  • Із загального активу землі було виділено конкретний наділ.
  • Було укладено договір купівлі-продажу.
  • Наділ був успадкований (і є свідчення смерті спадкодавця).

  Без жодної з цих підстав ваше право не буде зареєстроване в ЄДРП та Росреєстрі. Безкоштовно земельну частку можуть отримати мешканці сільської місцевості, працівники радгоспів чи колгоспів.

  Передати право користування наділом людям можна, якщо було проведено незалежну оцінку його вартості:

  • Так була оформлена спадщина.
  • У нотаріуса було підписано договір купівлі-продажу, оренди тощо.

  Суму буде встановлено у той момент, коли буде проведено правочин з нерухомістю.

  Крім того, права на територію зберігаються за тим, хто отримав інвалідність та втратив працездатність при роботі на даному с/г підприємстві.Також право залишається у спадкоємців померлих власників ділянки.

  Порядок виділення

  Виділення ділянок переслідувало певну мету – збільшити кількість приватних власників землі Росії.

  Загальна площа паїв у Росії дорівнює майже 50% від загальної площі с/г земель. Отримавши угіддя, землевласникам було простіше розпочати свою сільськогосподарську діяльність.

  Саме тому земля виділялася насамперед:

  • Працівникам сільськогосподарського сектору.
  • Службовцям соцоб'єктів, розташованих на ділянці.

  Законодавство дає можливість виділити частку із загального масиву, причому – у натуру. Але насправді це досить важко зробити, оскільки така ділянка має нечіткі межі та параметри.

  Отже, для оформлення паю у володіння потрібно:

  • Розмістити оголошення в місцевих ЗМІ про те, що проводяться збори інших власників, з метою виявити точне розташування часток, щоб потім виділити її (фізично).
  • Скласти протокол зборів та вказати точні координати оформлюваного наділу.
  • Провести процедуру межування (цим займаються геодезисти). При виділенні, а потім і обчисленні розміру площі частки також враховують якість грунту.
  • Зібрати всі документи, скласти заяву та відправити їх у Кадастрову палату, де територію зафіксують на облік, і закріплять всю інформацію про нього до держкадастру.

  Підстава для виділення паю у свою ділянку може виникнути при здачі землі в оренду. Якщо будь-який із співвласників не бажає, щоб його частка та загальна земля були віддані в оренду, він може виділити свою частину в окремий наділ.

  Особа, яка орендує землю або надала заставу, не може вплинути на процес виділення території одного із співвласників.У такому разі решта власників готує та підписує додаткову угоду, що стосується договору оренди землі (може бути зроблено через представника).

  Складнощі з виділенням паїв Найчастіше полягають у тому, що ними володіють люди, далекі від сільськогосподарського виробництва. Також, при виділенні наділу між власниками може виникнути суперечка, через прагнення кожного отримати кращу частину (ближче до річки, лісу тощо). Тут же виникає суперечка щодо кордонів.

  Інша проблема – з переважне право придбання землі місцевої адміністрації, у результаті угода сильно затягується (доводиться чекати до 3 місяців). А без отримання відмови чи ігнорування пропозиції про купівлю продати ділянку іншим особам не можна. У ситуації, коли частка є власність держави, її неможливо виділити іншому власнику, тому багато операцій із землею доводиться вирішувати, звертаючись до адміністрації.

  Орендні відносини

  За це вони отримують орендну плату, яка може виплачуватись грошима, а може й у натуральному вираженні (наприклад, сільськогосподарською продукцією – зерном, хлібом, м'ясом тощо). Здача ділянки у тимчасове користування здійснюється під час укладання договору. Площа загальної землі, що орендується, не обмежена.

  Для того щоб здати ділянку в орендунеобхідно, щоб:

  • Його було поставлено на кадастровий облік.
  • Є протокол із зборів пайовиків, в якому зазначено, на яких умовах можна оформити здачу в оренду (якщо ЗУ має більше 5 співвласників).
  • Землю здають в оренду на строк від 3 до 49 років (землі для сіножаті та пасовищ – на 3 роки).

  У договорі оренди може бути можливість купівлі частки після закінчення її терміну або ще раніше, якщо орендна плата була отримана раніше. Орендар має більше шансів укласти новий договір, ніж інші охочі. Плюс він може закласти право оренди землі без угоди інших співвласників (їх можуть сповістити про це за потреби).

  Угоди купівлі-продажу

  Придбання виду нерухомого майна, що розглядається, проводиться за стандартною процедурою: сторони готують усі необхідні документи та укладають договір купівлі-продажу (письменно). Рішення про передачу чи продаж частки приймають на зборах власників, де кожен віддає свій голос.

  Провівши голосування, визначають розмір наділів кожного власника (за єдиним для всіх способом), враховуючи:

  • Частки повинні вийти рівноцінними, визначаючись за єдиним всім методом (розмір ділянки, балів чи кількості гектарів (підраховують з урахуванням місцевих коефіцієнтів), чи дробового числа (співвідношення кількості власників до розміру території)).
  • Величину частки прирівнюють до показника площі, закріпленого у виписці з Росреєстру.

  Покупці с/г земель повинні пам'ятати, що муніципалітет має переважне право на придбання ділянки (відповідно до ФЗ Про оборот земель с/г призначення). Продавець повинен спочатку надіслати пропозицію про придбання нерухомого майна до місцевої адміністрації (вказавши площу території, її місцезнаходження та вартість), яка має протягом 90 днів дати відповідь.

  Якщо місцева влада не дає відповіді або відмовляється від свого права, власник нерухомості може продати її іншим особам, але за умови, що сума купівлі буде не меншою за ту, що була запропонована адміністрації. Якщо продаж було оформлено за меншою вартістю, продавець може отримати адміністративний штраф та визнання договору незаконним. Навіть якщо покупець сам хоче купити ділянку за нижчою ціною, продавець повинен повторно повідомити про це муніципалітет.

  Важливо, щоб при передачі права оренди було укладено правочин, який убезпечить співвласників від взаємних домагань.

  Насамперед необхідно визначитися із вартістю, ставки на яку (за 1 га.) немає. На ціну впливає багато факторів:

  • Площа території.
  • Родючість ґрунту.
  • Розташування (з урахуванням відстані до міста).
  • Призначення наділу, а також дозвіл на дачне чи промислове будівництво.

  При передачі права на земельний наділ проводиться незалежна оцінка. Лише незалежний експерт може визначити реальну вартість паю. Її найчастіше проводять:

  • Оформляючи отриманий спадок.
  • Укладаючи у нотаріуса дарчу або операцію продажу.

  Оцінка вартості ділянки необхідна й розрахунку суми держмита (у ПК не встановлено фіксований розмір держмита). Ціну потрібно встановлювати в момент укладання угоди.

  Для цього власнику потрібно мати на руках:

  • Документ, що підтверджує право власності.
  • Кадастровий план.
  • Призначення ділянки.
  • Параметри наділа (відповідно до плану межування).
  • Відомості про розташовані поблизу інженерно-комунікаційних ліній.

  Проводити оцінку можуть лише акредитовані організації, які працюють за єдиним методом оцінювання. Наприкінці роботи готують акт та пояснювальну записку.

  Приватизація

  Оформлення виділеної ділянки у володіння проводиться у Росреєстрі. Із 2017 року до процедури приватизації внесли нововведення.

  Привласнення наділу у власність має на увазі виділення його із загальної території. Його оформлення триватиме довгий час. Тому вам варто запастися терпінням та почати діяти:

  1. Подайте оголошення в ЗМІ, повідомляючи про те, що ви хочете виділити свій земельний пай із загального масиву землі.
  2. Підготуйте протокол із зборів пайовиків.
  3. Замовте проведення процедури межування та отримайте висновок фахівця (де будуть вказані важливі відомості про ділянку, і яке саме по собі є підтвердженням того, що межування було проведено).
  4. Напишіть заяву (його заповнюють у спеціальному бланку, отримати який можна у Росреєстрі або місцевій адміністрації). Також слід подати паспорт заявника.
  5. Отримайте кадастровий паспорт (у держслужбі реєстрації та картографії, де його також поставлять на облік та дадуть номер) та план території.
  6. Оплатіть держмито (згідно з НК РФ) за реєстрацію права власності та прикріпіть до заяви квитанцію про її оплату.

  Юридичні особи готують такий самий пакет документів, доповнений:

  1. Статутом організації та довіреністю представника.
  2. Свідоцтво про реєстрацію підприємства у податкових та державних органах.

  Протягом п'яти днів вам мають дати відповідь – схвалити чи надати у реєстрації. Якщо реєстрацію дозволять, заявнику залишиться просто отримати свідоцтво на ділянку в Росреєстрі.

  На оформлення паю у володіння знадобиться два тижні. Наприкінці заявник отримає свідоцтво, що підтверджує статус власника.

  Порядок обчислення розміру частки встановлюється місцевою владою чи органами суб'єкта. Якщо розрахунок землі встановлено місцевим законодавством, це виправданням відмовити у виявленні величини частки.

  Права власників

  Виділивши пай та оформивши право володіння на нього, ви можете отримувати дохід із ділянки на законних підставах:

  • Вести с/г діяльність.
  • Здати у найм.
  • Продати.
  • Закласти.
  • Задіяти як статутний капітал (якщо власник відкриває юр. Особа).

  Такий об'єкт нерухомості можуть використовувати для ведення сільськогосподарської діяльності, але з урахуванням інтересів та думки інших співвласників. Свою частку власник може продати, подарувати, здати у найм тощо. Найчастіше їх здають у найм аграрним підприємствам чи передають досвідченим управлінцям, які можуть організувати у ньому сільськогосподарські роботи.

  Такий вид нерухомого майна може бути передано у спадок. У такому разі при складанні заповіту нотаріус перевірить у спадкодавця документи, що підтверджують право володіння часткою.

  Будувати на такій землі не можна, оскільки вона призначена лише для с/г діяльності. Це можна зробити тільки якщо перевести ділянку в іншу категорію, і тільки на вагомих підставах.

  Деякі особливості володіння

  Визначення розташування

  За номером ділянки його можна знайти, зайшовши на карти на офіційному сайті Росреєстру. Для цього потрібно ввести номер, і ви побачите територію, що шукається, і прилеглі до нього об'єкти.

  Кожен наділ має свій ідентифікаційний кадастровий номер, за яким можна знайти місце розташування частки на карті, а також дізнатися про її характеристики.Для цього потрібно звернутися до держкадастру, відомості з якого регулярно публікуються та перебувають у вільному доступі.

  За його номеру можна дізнатися:

  1. Площа паю (у кв.м).
  2. Кадастрову вартість (необхідна визначення величини податку).
  3. Категорії.
  4. Розташування.

  Цифри в номері позначають деякі параметри:

  • Перші дві вказують на регіон, де зареєстрували наділ.
  • Наступні дві цифри – код округу.
  • Наступні шість цифр позначають квартал.
  • Ці цифри - індивідуальний код.

  При банкрутстві власника

  Якщо земельним паєм володіла фізична чи юридична особа, або він був закладений у статутний капітал організації, то при банкрутстві дільниця разом з іншим майном людини/організації буде спрямовано на погашення боргу.

  Так що права володіння паєм власник позбавляється. Однак співвласники інших наділів зберігають свої права та за необхідності можуть захистити їх у суді.

  Нерухомість у колгоспах

  З того часу, коли ділянки роздали у власність громадянам, зберігається проблема того, що земельним наділом володіють особи, яким вони не потрібні. Вони не можуть їх обробляти, отримали їх у дарчій чи спадковій, хоча самі живуть у місті тощо.

  Завдання держави – контролювати купівлю-продаж паїв та їх використання. Часто власники паїв, які не бажають вести с/г діяльність самі, здають їх в оренду або наймають управителя, що сам організує роботу на даному об'єкті нерухомості. Інакше ділянку можуть визнати незатребуваною.

  Незатребувані території

  Незатребувані паї - це такі наділи, власники яких більше трьох років не користуються землею за призначенням.

  Термін вираховують із моменту реєстрації права власності частку.

  Можливість визнання незатребуваності землі закріплено у законодавстві. Таке рішення приймається на зборах співвласників загальної території.

  Незатребуваним може бути визнаний пай:

  • Власника якого не встановлено.
  • Власник якого помер і не залишив спадкоємців, або спадкоємці не можуть користуватися ділянкою.
  • Спадкоємець відмовився оформляти спадщину або був відлучений від нього.

  Списки власників незатребуваних ділянок складають та публікуються органами місцевого самоврядування. Якщо з моменту публікації цього факту збори співвласників не було проведено, адміністрація самостійно затверджує факт незатребуваності наділу, а потім через суд надають його як муніципальну власність.

  Власники, ділянки яких визнали незатребуваними, можуть опротестувати таке рішення, написавши заяву до місцевої адміністрації. Далі справа вирушить до суду на розгляд.

  Про оформлення права власності на виділений земельний пай працівниками колгоспів дивіться у наступному відеосюжеті: