Хто має право на договір найму соціального

ЖК РФ Стаття 60. Договір найму соціального житлового приміщення

Перспективи та ризики спорів у суді загальної юрисдикції. Ситуації, пов'язані зі ст. 60 ЖК РФ

Про виявлення конституційно-правового змісту ч. 1 ст. 60 у взаємозв'язку коїться з іншими нормами див. Постанова КС РФ від 23.04.2024 N 20-П.

1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду (чинні від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати іншій стороні - ) житлове приміщення у володіння та у користування для проживання в ньому на умовах, встановлених цим Кодексом.

2. Договір найму житлового приміщення укладається без встановлення строку його дії.

3. Зміна підстав та умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором найму, не є підставою розірвання договору найму житлового приміщення.

Договір найму соціального: що це таке і які його основні умови

Громадяни, які потребують житлового приміщення, мають право отримати його від держави на певних умовах. Так званий «соціальний найм» передбачає, що фізичні особи, які мають громадянство РФ, можуть орендувати житло у держави або муніципалітету. Надалі таку нерухомість можна приватизувати, тобто отримати її у власність абсолютно безкоштовно.

Хто має право на отримання житла у соціальний найм

Укладання договору соціального найму житла є важливим механізмом підтримки громадян, які перебувають у важкій життєвій ситуації і потребують доступного і житла.

Однак для цього має бути дотримано ряд умов. Так, правом на соціальний найм мають право скористатися лише особи, які визнані незаможними.

На сьогоднішній день малозабезпеченими визнаються громадяни, чий дохід у перерахунку на кожного члена сім'ї становить суму нижчу за прожитковий мінімум у регіоні проживання. При визначенні цього соціального статусу враховується правило нульового доходу. Інакше кажучи, працездатні громадяни повинні працювати чи мати доходу з інших поважних причин.

Також важливим критерієм для укладення договору найму соціального є потреба громадянина або його сім'ї в житловому приміщенні. Це виражено у таких обставинах:

• Відсутність у власності або за соціальним наймом житла у володінні громадянина
• Площа власного житла нижча за встановлені нормативи (у кожному муніципалітеті встановлені власні нормативи, проте в середньому вони становлять 10-12 квадратних метрів житлової площі на людину).
• Власне житло непридатне для проживання
• Особи, які у квартирі по соцнайму разом із громадянином, мають захворювання, що у відповідному списку, встановленому МОЗ РФ (наприклад, туберкульоз).

Крім самої особи, яка уклала договір найму соціального, право користування житловим приміщенням виникає і у його родичів, включаючи батьків, дітей і подружжя. Інші родичі також можуть бути серед наймачів, якщо буде встановлено, що вони проживають зі стороною договору спільно та ведуть спільне господарство.

Слід зазначити, що договір найму соціального є безстроковим. Таким чином, якщо обставини, за якими у громадянина виникла потреба у соціальному житлі, відпадуть, то цей факт не є підставою для виселення та припинення дії договору, про що прямо зазначено у п. 3 ст. 60 Житлового кодексу РФ.

Як укласти договір найму соціального

Якщо особа відповідає вищеописаним критеріям, вона має право звернутися до власника муніципального житлового фонду або до уповноваженої особи, яка діє від його імені.

Після направлення заяви громадянин потрапляє у чергу на покращення житлових умов. Просування в черзі залежить від безлічі факторів, як-то: наявність вільної нерухомості, кількість черговиків.

Поза чергою отримати житло до соціального найму можуть наступні категорії громадян:

• Особи, які мешкають у приміщеннях непридатних для житла;
• Громадяни, які проживають разом із особами, які мають певні захворювання.

Місцевими актами цей перелік може бути розширено.

В рамках найму соціального таким громадянам виділяється житло з державного або муніципального фонду. Його метраж залежить від облікової норми та кількості членів сім'ї. Як правило, на кожного члена сім'ї та наймача виділяється 15-17 метрів житлової площі без урахування приміщень загального користування, як кухня, санвузол, коридор. В окремих випадках метраж може бути більшим, якщо в наявності є відповідні житлові приміщення.

Якщо наймач та члени його сім'ї вже мають у власності житло, площа якого не відповідає встановленим нормам, то у соціальний найм їм виділяється нерухомість, площа якої враховує вже наявну.

Порядок постановки на облік наступний:

• Збір документів. До них належать паспорти, свідоцтва про народження дітей заявників, довідки про доходи та наявну нерухомість та ін.
• Звернення із заявою. Як правило, для постановки на облік подається заява та супутні документи до МФЦ або через портал «Держпослуги». Порядок подання заяви може відрізнятись у різних регіонах.
• Повідомлення про постановку на облік. Місцева влада приймає рішення про постановку на облік як осіб, які потребують житла, протягом одного місяця. Якщо рішення негативне, воно підлягає оскарженню в судовому порядку.
• Отримання житла. Залежно від місця проживання термін очікування у черзі може становити від кількох місяців до кількох років.

Перед отриманням житла з наймачем укладається договір найму соціального.

Договір найму соціального

Договір найму являє собою документ, що визначає умови надання житлового приміщення власником житла особі, яка потребує соціального захисту та підтримки. Такий договір укладається між наймачем та державним органом, який виступає наймодавцем.

У договорі найму зазвичай прописуються особливі умови, такі як, правничий та обов'язки сторін. На цьому пункті слід зупинитися докладніше.

Права та обов'язки наймача

Права наймача за договором найму:

1. Отримання житлового приміщення відповідно до умов договору.
2. Обмін чи заміна житла за наявності обставин (наприклад, збільшення кількості членів сім'ї наймача).
3. Здача житла у найм (якщо передбачено умовами договору).

Обов'язки наймача за договором найму:

1. Своєчасна оплата комунальних послуг у встановлений термін.
2. Збереження житлового приміщення у належному стані.
3. Дотримання правил пожежної безпеки та забезпечення збереження майна орендодавця.
4. Повідомлення про зміну свого місця проживання та інших даних, необхідних виконання договору.
5. Використання житла за призначенням (наприклад, житлове приміщення не можна обладнати під нежитлове).

Права та обов'язки наймодавця

Основним правом наймодавця за договором найму соціального є вимога сплати комунальних послуг та утримання житла в належному стані. Водночас наймодавець зобов'язаний:

• Надати житло у користування.
• Проводити капремонт будинку у належні терміни.
• Забезпечити надання комунальних послуг.

Припинення найму соціального

Наймач має право розірвати договір найму соціального за власною ініціативою. З боку наймодавця таке рішення може бути прийняте лише за наявності відповідних обставин. До них належать: неналежне утримання житлового приміщення, його використання за призначенням, порушення прав сусідів.

Якщо наймач не оплачує комунальні послуги у встановлений термін, то за прострочення понад 6 місяців його можуть виселити до гуртожитку.

Рівноцінне житло замість наявного надається, як правило, якщо будинок визнаний аварійним або непридатним для проживання.

Також громадяни мають право приватизувати житло, надане їм за договором найму соціального, тобто, оформити на нього право власності.

Слід зазначити, кожен громадянин РФ має право приватизацію один раз у житті. Розпочати процедуру переведення муніципального житла у власність можна будь-якої миті після підписання договору найму соціального.

Учасниками приватизації може бути як наймач, і члени його сім'ї. При цьому громадянин має право відмовитися від приватизації, що фіксується документально.

Перелік документів, необхідні оформлення житла у власність, може відрізнятися від регіону до регіону. Як правило, він включає:

• Паспорти, свідоцтва про народження наймача та членів його сім'ї.
• Ордер.
• Договір найму соціального.
• Довідка про склад сім'ї.
• Технічний паспорт житла.

Заява та пакет документів передається до компетентного державного органу, який відповідає за житлову політику в регіоні або в муніципалітеті. Також існує можливість надсилання документів до МФЦ.

Слід зазначити, право власності передбачає виникнення додаткових зобов'язань. Наприклад, власник повинен вносити платежі за капітальний ремонт та сплачувати податок на майно, якщо не є пільговиком.

Договір найму соціального: що таке муніципальне житло і як отримати від держави квартиру?

Середня вартість оренди однокімнатної квартири в Москві на початку 2024 становила 55 тисяч рублів, причому прожитковий мінімум для працездатного населення в столиці - 25 879 рублів. Зняти житло у приватної особи з таким доходом у столиці не вийде, натомість можна скористатися договором найму соціального. За ним вартість оренди буде символічною. Проте муніципальне житло в російських містах поступово відходить у минуле: наймачі активно приватизують таку нерухомість. Лента.ру розбирається, що таке муніципальне житло, хто має на нього право, як заявити про себе і стати на облік, коли і як можна приватизувати муніципальну квартиру.

Що таке муніципальне житло

Згідно з визначенням (частина третя в редакції Федерального закону від 29.12.2006 N 250-ФЗ), муніципальне житло - це житлові приміщення житлового фонду Російської Федерації або житлового фонду суб'єкта Російської Федерації, що надаються за договорами найму соціального. Відповідно, це житло належить державі чи муніципальному освіті. Муніципальним житлом може бути:

• квартира;
• частина квартири чи кімната у багатоквартирному будинку;
• приватний житловий будинок;
• частина приватного житлового будинку.

За словами експерта з нерухомості Євгена Шавнєва, у Москві залишилося не більше 5-10 відсотків таких житлових приміщень, а в деяких містах їх уже нема взагалі.

Кожен регіон самостійно встановлює площу, яку можуть видати громадянинові у межах договору соцнайму. Як правило, на одну особу покладено 15-18 квадратних метрів. Але видати можуть і приміщення більшої площі — залежить від того, що є у житлофонді.

Фото: Катерина Якель / «Лента.ру»

Є й верхні межі: наприклад, у Москві на одну людину не дадуть квартиру площею більше 40 «квадратів», а сім'ї з двох осіб, які не є подружжям (наприклад, батькові та синові), не видадуть житло просторіше за 54 квадратні метри.

Що таке соціальний найм

Соціальне наймання — це власне договір оренди житла між органом місцевого самоврядування та громадянином.

Юрист Ірина Кисельова у розмові з «Лентой.ру» уточнила, що громадяни, які проживають на підставі договору соціального найму, оплачують лише комунальні послуги та символічну орендну плату, яка розраховується по квадратних метрах. Так, 2022 року в Москві вона становила 9-32 рублі за квадратний метр.При цьому мешканці не зобов'язані сплачувати податок на цей тип житла, тоді як власники за загальним правилом мають сплачувати 0,1 відсотка від кадастрової вартості об'єкта.

Керуючий партнер юридичної фірми «Кодест» Юлія Кочаровська зазначила, що муніципальне житло неможливе:

• подарувати;
• обміняти;
• продати;
• передати у спадок до приватизації.

Фото: Станіслав Трифонов / «Лента.ру»

Страхування муніципального житла

Керуючий директор департаменту масових видів страхування компанії "Ренесанс страхування" Артем Іскра розповів, що у муніципального житла особливий порядок страхування.

Якщо квартира є муніципальним житлом, можна застрахувати лише оздоблення (ремонт), а також рухоме майно та цивільну відповідальність за експлуатацію житлового приміщення

За його словами, це аналог ОСАЦВ — якщо мешканці завдадуть шкоди сусідам, наприклад, заллють їх, страхова компанія виплатить потерпілим компенсацію збитків. А ось страхування стін та перекриттів (конструктиву) мешканці оформити не можуть.

Хто має право на муніципальне житло

Адвокат Юлія Сазонова перерахувала «Ленте.ру» категорії громадян, яким належить муніципальне житло:

• незаможні громадяни, визнані такими, що потребують житлових приміщень (наприклад, ті, у кого немає у власності жодного житла, ті, у кого житло є, але в перерахунку на кожного члена сім'ї у квадратних метрах припадає менше облікової норми (10 метрів у розрахунку на одного члена сім'ї), а також якщо житло визнано непридатним для проживання);
• інваліди та сім'ї, які мають дітей-інвалідів;
• ветерани, які потребують поліпшення житлових умов;
• діти-сироти та діти, що залишилися без піклування батьків за відсутності у них житлових приміщень;
• люди з хронічними захворюваннями, такими як туберкульоз, гангрена, злоякісні пухлини з виділеннями та інші (у тому числі, якщо проживання з членами їхньої сім'ї неможливе);
• громадяни, які мешкають в аварійних будинках.

Фото: Олександр Коряков / Коммерсант

Сазонова зазначає, що житло зазначеним громадянам надається у порядку черги або, залежно від категорії, позачергово. На отримання житла без черги мають право діти-сироти, люди, які страждають на хронічні захворювання, а також ті, чиє житло було визнано непридатним для проживання.

Як отримати житло за договором соцнайму

Кисельова розповіла, що процес отримання муніципального житла за договором найму соціального починається з постановки на облік як такі, що потребують надання житла. Для цього необхідно:

1. Скласти заяву із підписами всіх членів сім'ї.
2. Зібрати необхідний пакет документів, що підтверджують ваше право на соціальне житло, включаючи документи, що засвідчують особу заявника, свідоцтва про народження дітей, довідки про доходи та підтвердження відсутності іншого житла.
3. Подати документи до МФЦ, через портал «Держпослуги» або до органу районного самоврядування (районна адміністрація).

повідомляють про результати розгляду заяви

Відмова може бути, якщо документи подано не всі або виявлено навмисне погіршення житлових умов за п'ять років до подання заяви.

Погіршення житлових умов може бути зафіксоване, коли мали місце:

• фіктивне розлучення;
• обмін житлового приміщення у власності на приміщення з меншою площею;
• дарування приміщення родичам.

Термін очікування може тривати кілька роківособливо якщо серед черговиків є багато ветеранів, інвалідів та інших пільговиків.

Коли підійде черга заявника, пакет документів разом із свідченням позитивного рішення щодо виділення житла необхідно принести до МФЦ для підписання договору.

Реєстрацію в отриманому житлі можна оформити у МФЦ, МВС або на порталі «Держпослуги». При цьому для всіх, хто не зазначено у договорі найму, максимальний термін реєстрації становить півроку. Для реєстрації житла знадобиться згода всіх зареєстрованих у квартирі (за умови досягнення повноліття).

Фото: Дмитро Єрмаков / «Лента.ру»

Чи можуть виселити з муніципального житла

При розірванні договору найму соціального мешканцю доведеться покинути приміщення.

Розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця відбувається у випадках:

• невнесення наймачем плати за житлове приміщення та (або) комунальні послуги протягом понад шість місяців;
• руйнування чи пошкодження житлового приміщення наймачем чи іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
• систематичного порушення прав та законних інтересів сусідів, що унеможливлює спільне проживання в одному житловому приміщенні;
• використання житлового приміщення за призначенням.

Держава зобов'язана надати мешканцю будинку заміну, якщо виселення відбулося з таких причин:

• знесення будинку;
• вилучення земельної ділянки для державних чи муніципальних потреб;
• переведення житлового приміщення у нежитлове;
• визнання приміщення непридатним для проживання;
• капітальний ремонт чи реконструкція, у яких приміщення не можна зберегти чи площа квартири зміниться, що вплине потреби у житло;
• передача приміщення релігійної організації згідно із законом.

Фото: Олександр Казаков / Коммерсант

Приватизація муніципальної квартири

Муніципальну квартиру можна приватизувати - причому процедуру реально розпочати вже наступного дня після укладання договору. У Росії її приватизацією житла займається департамент міського майна.

«Муніципальну квартиру неможливо продати, обміняти чи передати у спадок. Для цього доведеться її приватизувати. Сам порядок приватизації зазвичай простий, достатньо зібрати комплект документів, зазначений у Законі РФ "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" від 04.07.1991 N 1541-1, і подати його до ДДМ міста Москви або через МФЦ за отриманням послуги, далі дочекатися відповіді відомства», - розповіла юрист Юлія Кочаровська.

Якщо відомство дає негативний результат за державною послугою, потрібно перевіряти ще раз документи і у разі помилки у відомстві звернутися повторно або зобов'язати надати послугу приватизації через суд

Юлія Сазонова додала, що право на приватизацію житла можна реалізувати одноразово, виняток - якщо житло приватизував росіянин молодше 18 років. Такі громадяни, які стали повнолітніми, зберігають право на приватизацію.