Скільки простоїть панельний будинок? Фактори, що збільшують та зменшують термін експлуатації багатоквартирних панельних будівель

Термін служби панельних будинків залежить від багатьох факторів, серед яких — технологія зведення, тип і якість матеріалу, що використовується, дотримання термінів капітального ремонту. Визначаючи можливість придбати квартиру в багатоповерховому будинку, серед інших факторів враховують рік будівництва. Але забувають, що у будинків може бути різний термін експлуатації.

Розповідаємо про те, який термін служби має панельні будинки, які фактори можуть скоротити його чи, навпаки, — збільшити.

Панельні будинки розраховані на термін служби 100 років та більше. Фото: mirkvartir.ru

Що таке термін експлуатації та від чого він залежить

Термін служби панельного будинку або термін його експлуатації - це час, протягом якого зведена новобудова може експлуатуватися зі збереженням своїх характеристик. Але заявлені нормативні терміни служби встановлюються з урахуванням того, що будівельники будуть використовувати певні конструкції та матеріал, дотримуватись технології будівництва. В іншому випадку будівля може прослужити менше за призначений термін.

Нормативними актами визначено, що термін служби п'ятиповерхового будинку, зведеного за радянських часів, у середньому становить 50 років, а дев'ятиповерхового — 100. Але це загальні норми, які можуть відрізнятися залежно від різних факторів.

При визначенні того, до якого року може експлуатуватися будівля, слід враховувати, що нормативний термін експлуатації часто відрізняється від фактичного. Він може змінюватися як у більшу, так і меншу сторону.Крім того, термін служби багатоквартирного будинку встановлюють з урахуванням того, що проводитиметься ремонт — поточний та капітальний. Якщо його не проводити, це може спричинити скорочення терміну експлуатації конструкції.

Який термін експлуатації біля різних будинків

Середній нормативний термін служби багатоповерхових будинків різних років будівництва складає для:

• сталінок, зведених до 1940 - 125 років;
• сталінок, збудованих з 1945 по 1955 роки - 150 років;
• хрущовок, введених в експлуатацію з 1955 по 1970 роки - 50 років;
• будинків з 5 поверхів, збудованих з 1955 по 1970 роки - 100 років;
• багатоповерхівок, збудованих з 1965 по 1980 роки - 100 років;
• будинків, зведених з 1980 по 1998 роки - до 150 років;
• сучасних будинків, введених в експлуатацію з 2000 року – до 120 років.

Термін служби комунікацій панельного будинку

Для комунікацій, прокладених у будинках, визначено інші терміни, що відрізняються від терміну експлуатації самої будівлі. Окремі частини споруд можуть використовуватися протягом меншого періоду часу – вікна, двері, інші конструкції, виготовлені із заліза, металу, пластику:

• дроти та кабелі, виготовлені з міді, можуть експлуатуватися протягом 40 років. Після закінчення такого терміну вони мають бути замінені. Якщо йдеться про алюмінієві проводи, то термін їхньої служби менший — вони можуть використовуватися не довше 20 років.
• трубопроводи, якими проходить гаряча вода, можуть експлуатуватися протягом 10 років. Це пов'язано з високою температурою рідини, що циркулює в них. Перепади температурних показників негативно впливають на чавун та металеві сплави, які найчастіше використовують як сировину для виробництва таких труб;
• для трубопроводів, якими тече холодна вода, термін служби становить 30 років. Ті трубопроводи, термін служби яких минув, потрібно замінювати. Їх замінюють на труби з композитного матеріалу, пластикові та керамічні, які мають більший термін експлуатації, ніж виконані з металу.

Труби в багатоквартирних будинках можуть використовуватися не більше 30 років. Фото: mirkvartir.ru

Особливості експлуатації панельних будинків

Особливістю панельних будинків є те, що їхнє будівництво — недороге та просте, якщо порівнювати з іншими будинками. Ще одна їхня відмінність — малогабаритність. Незважаючи на цей невеликий недолік, вони потрібні серед покупців нерухомості. Це пов'язано з тим, що компактність компенсується меншою вартістю, ніж у аналогічних квартир, але з більш просторими кімнатами.

Термін експлуатації панельних будинків 70-х років

Панельні будинки 70-х років відносять до брежнєвської доби будівництва. Це проектні серії 90-і, 121-і та інші, менш поширені. Усередині кожної серії будинку є кілька підсерій, за рахунок чого вони можуть суттєво відрізнятись. Відмінності помітні і між будинками різних років. Так, багатоповерхівки, які зведені в 1979 році, відрізняються від побудованих в 1974 році плануванням, шумоізоляцією, теплоізоляцією. Відрізняється нормативний термін їх експлуатації, який може становити від 100 до 150 років.

Якщо порівнювати будинки, які називають хрущовками, з брежнівками, то в останніх безліч переваг:

• покращене планування. Це більш простора кухня, передпокій більшої площі, вищі стелі;
• товстіші панелі, які використовувалися при зведенні споруд - їх товщина починається від 0,3 м;
• наявність ліфта;
• наявність сміттєпроводу.

Термін служби багатоквартирних п'ятиповерхових будівель Хрущова.

Термін експлуатації 5-поверхового панельного будинку, зведеного у рамках хрущовської програми, становить 50 років. Це означає, що для будівель, які були збудовані ще в 60-ті роки, термін експлуатації вже минув.

Але якщо капітальний ремонт та поточне обслуговування споруди проводилося регулярно, такий термін може бути збільшений. Щоб визначити це, будівлю оцінюють та складають висновок. Стан будівлі має оцінювати експертна комісія, яку формує муніципалітет.

Чинники, які впливають термін служби панельного будинку

Чинниками, що визначають термін експлуатації будівлі, можуть бути:

• місто та регіон зведення. Незважаючи на однотипні проекти, за якими зводили споруди, до великих міст та обласних центрів була підвищена увага в галузі контролю. Тому однакові будівлі у Москві, Санкт-Петербурзі частіше мають більший фактичний термін експлуатації, ніж у невеликих населених пунктах;
• клімат території, де зводилася будівля. Проектуючи споруди, брали до уваги погодні умови, глибину промерзання ґрунтів та інші фактори. Але висока вологість, низькі середньодобові температури, сильні вітри негативно впливають на будівлі. Тому в північних і морських районах споруди мають менший фактичний термін експлуатації, ніж аналогічні будівлі у більш теплих та сухих регіонах;
• надійність фундаменту будинку та ґрунту під ним. Тут визначальне значення має час, коли були встановлені загальні норми та правила, що використовуються при проектуванні та безпосередньому будівництві (СНіПи). Вони з'явилися з 1954 року.СНиПи визначали загальні норми для матеріалу фундаменту, способу його заливання та кладки, проходження комунікацій та інших норм. Тому деякі будинки, зведені до цього періоду, мають невеликий термін експлуатації.

Загальні норми будівництва були сформовані БНіП. Фото: www.aqcom.ru

Вплив незаконного перепланування на термін експлуатації будівлі

Це фактор, який не має відношення до процесу будівництва будівлі, використовуваного матеріалу або технології. Він впливає на термін служби будинку вже в процесі його експлуатації.

Для проведення перепланування під час ремонтних робіт необхідно отримувати дозвіл. Це попереджає дії мешканців, які можуть призвести до погіршення міцності конструкції або навіть її обвалення.

Мешканці квартир часто зносять стіни, встановлюють додаткові вікна та двері, прибирають перегородки між лоджією та кімнатою, склять балкони та виконують інші дії без дозволу. При виявленні незаконних перепланувань, які погіршують довговічність конструкції, власників квартир зобов'язують привести все до початкового стану, але це негативно позначається на стані будівлі.

Велику шкоду довговічності будівлі завдає знесення несучих стін. Через це змінюється навантаження на інші несучі елементи конструкції, з'являються тріщини у стінах та фундаменті, спостерігаються інші негативні наслідки порушення будівельних норм.

Що може збільшити або зменшити термін експлуатації

При визначенні фактичного терміну експлуатації будівлі важливе значення мають фактори, що збільшують такий термін, і ті, що його знижують.

Збільшує термін експлуатації:

• дотримання технології будівництва;
• застосування якісних матеріалів.Зокрема для панельних будинків це використання повнорозмірних бетонних панелей;
• якісна герметизація швів на стінах, покрівельному матеріалі та їх обслуговування відповідно до нормативних термінів проведення ремонтних робіт;
• своєчасне проведення ремонту, заміни віконних отворів, проводки, труб та інших конструкцій.

Знижує термін експлуатації будівлі:

• порушення технології будівництва; застосування неякісних матеріалів;
• використання тонкостінних панелей під час зведення панельного будинку;
• погане загортання швів у стінах, покрівлі, що сприяє протіканню та негативному впливу вологи на стан будівлі;
• недотримання вимог щодо періодичного обслуговування будівлі та проведення в ньому капітального ремонту;
• великі аварії комунікацій, у яких проривають труби, затоплює підвальні приміщення, прогоряє проводка.

Загоряння проводки зменшує термін експлуатації будівлі. Фото: mirkvartir.ru

Капітальний ремонт багатоповерхових будинків

Нормативами рекомендовано проводити капітальний ремонт з періодичністю не рідше ніж один раз на 25 років. До переліку заходів мають входити:

• ревізія частин будівлі, що відносять до конструкцій, що несуть;
• зміцнення несучих елементів конструкції, якщо такі процедури потрібні;
• заміна покрівельних матеріалів та каркасу даху;
• огляд вимощення будинку та фундаменту, при необхідності усунення наявних тріщин та зміцнення місць, які визнані проблемними;
• ремонт проводки та її заміна, якщо термін експлуатації використовуваної вже минув;
• ремонт опалювальної системи;
• ремонт каналізаційної системи та водопроводу.

Незважаючи на рекомендовані терміни проведення ремонту, у багатьох будинках його роблять набагато пізніше.Є багатоповерхові будинки, де термін капітального ремонту встановлено 15 чи 20 років тому, але роботи досі не проводили. Іноді ремонт проводять, але виконують не всі — не замінюють проводку або залишають старий водопровід, термін служби якого минув, допускають інші порушення. Це може призвести до того, що будинок визнають непридатним для житла ще до закінчення нормативного терміну його експлуатації.

Знос панельних будинків

Навіть найстійкіші конструкції, які були зведені з використанням хороших матеріалів та дотриманням технології, згодом зношуються. Для таких будівель використовують термін фізичного зношування. Цей показник визначається за зносу окремих елементів. Ступінь зносу можна встановити за допомогою випробувань та оцінки конструкції методами неруйнівного контролю.

Крім фізичного зносу, стосовно споруд застосовують і поняття морального зносу. Воно може відноситися до зовнішнього фасаду та окремих елементів внутрішнього планування. Моральне зношування більше пов'язане не з погіршенням якості споруди, а зі зміною способу мислення людей, появою нових віянь у дизайні, вимог та переваг у плануванні. До морального зносу можна віднести невелику площу кухонь і коридорів, однакове планування кімнат у типових квартирах.

Який може бути ступінь зношування

Після оцінки конструкції визначають ступінь її зносу та загальний стан. Це може бути:

• добрий стан зі зносом менше 10%;
• задовільний стан із зносом від 11 до 20%;
• стан не цілком задовільний із зносом від 31 до 40%;
• незадовільний стан та високий ступінь зносу - від 41 до 60%;
• старий стан зі зносом від 61 до 80%;
• аварійний стан зі ступенем зношування від 80% і більше. Такі будинки визнають непридатними для проживання.

Якщо в результаті перевірки визначено, що будинок перебуває в аварійному стані, він підлягає знесенню. Фото: mirkvartir.ru

Визначаючи можливість купити квартиру на вторинному ринку та прийнятну для неї ціну, майбутні власники враховують рік побудови будівлі та те, в якому вона знаходиться стані. Але визначальне значення такий показник має під час оформлення іпотечного кредиту. Заявнику не схвалять заявку на отримання позички за умови, що будинок визнаний старим або непридатним для проживання. Така умова визначена і для участі у багатьох державних програмах, у межах яких держава виділяє кошти на купівлю житла, наприклад, у разі використання материнського капіталу.

Що роблять із аварійними будинками

На підставі встановленого ступеня зношування будинку приймають рішення про його подальшу долю. Воно залежить від стану будівлі, плану розвитку міста та наявності коштів у міському бюджеті. Це може бути:

• проведення капітального ремонту підтримки стану конструкції;
• визнання будівлі непридатним для проживання. Якщо будинок визнають таким, усіх мешканців переселяють до іншого будинку. Непридатне для проживання житло підлягає знесенню. На його місці може бути збудований інший багатоквартирний будинок або споруда відповідно до містобудівного плану.

Мешканці будинків, визнаних аварійними, мають отримувати квартири аналогічної площі у новобудовах. У деяких випадках площа нової квартири може бути більшою. Це залежить від складу сім'ї або пільг, які належить всій сім'ї або одному з його членів.

Термін експлуатації панельних будинків: найважливіше

• Термін служби панельних будинків може становити від 50 до 150 років.
• Нормативний та фактичний термін експлуатації будинку можуть відрізнятись.
• На фактичний термін служби впливає дотримання технології будівництва, якість матеріалів, дотримання вимог до обслуговування будівлі та проведення капітальних ремонтів.
• При експлуатації будівлі проводять оцінку ступеня його зношування. Для цього муніципалітет створює спеціальну комісію. Після дослідження конструкції визначається стан будівлі, яка може бути визнана спорудою з хорошим станом або підлягає знесенню.
• Якщо будівлю визнають аварійною та непридатною для проживання, всіх її мешканців розселяють у новобудови з аналогічною або більшою площею, а саму будівлю зносять.

Скільки прослужить панельний будинок і від чого залежить термін його служби

Скільки можуть бути багатоквартирні панельні будинки і які фактори впливають на їх фактичний термін служби. Що може збільшити термін служби, що зменшити. На які фактори, що впливають на довговічність збудованої будівлі, не можуть вплинути ні мешканці, ні компанія, що управляє, ні муніципалітет.

Коли людина планує покупку квартири, їй потрібно розуміти навіть те, який термін служби біля будинку, в якому вона знаходиться. Термін служби будинку - це період, протягом якого він може експлуатуватися без втрати своїх початкових характеристик. Адже всі будинки та будівлі не вічні, і хоча термін служби панельних будинків тривалий, потрібно враховувати рік будівництва та відсоток зносу, у тому числі при визначенні вартості житла.

Нормативні терміни служби панельних будинків

Існують нормативні терміни служби багатоквартирних будинків з різних матеріалів, а є фактичні і вони можуть помітно відрізнятися.Розберемося, від чого це залежать нормативні та фактичні терміни служби панельних багатоквартирних будинків.

Нормативні терміни експлуатації багатоквартирних житлових будинків становлять:

• П'ятиповерхівок, у тому числі панельних, зведених до 1965 - 50 років.
• Багатоквартирних будинків, у тому числі панельних, збудованих з 1965 по 1980 роки – 80-100 років.
• Багатоквартирних будинків, у тому числі панельних, введених в експлуатацію не пізніше 1980 року – до 150 років.

Додаток N 9 «Термін економічного життя будівель, споруд, що враховується при визначенні фізичного зносу при масовій оцінці, з метою визначення кадастрової вартості» до методичних вказівок про державну кадастрову оцінку підтверджує, що термін служби сучасних будівель досягає майже 150 років:

Мінімальний термін служби, як бачимо, у панельних «хрущовок», збудованих до 1965 року – 50 років. Будинки, збудовані пізніше, повинні служити набагато довше. За допомогою регулярного технічного обслуговування та капремонту термін служби може додатково підвищуватись, а при частих аваріях та несвоєчасному техобслуговуванні будівлі – знижуватися.

Як дізнатися термін експлуатації багатоповерхового житлового будинку

Панельні будинки масово будувалися в нашій країні, починаючи з 1950-х років. Терміни їх експлуатації залежать від року будівництва та матеріалу; чим новіші матеріали та технології, тим більш довговічним має бути будівля. Якщо говорити про панельні будинки, то це термін від 50 до 150 років.

Рік побудови будинку, від якого і починається відлік терміну експлуатації, завжди вказаний у Єдиному житловому документі (ЄЖД), який можна отримати через МФЦ.Існують також безкоштовні онлайн-сервіси, наприклад, «Домреєстр», де за кадастровим номером або за адресою можна знайти роки побудови більшості багатоквартирних житлових будинків Росії. А зайшовши в картку будинку, побачити, до якого типу (цегляний, блоковий, панельний, монолітний) він відноситься і зрозуміти, який у конкретної будівлі термін експлуатації.

Термін експлуатації панельних будинків 70-х років

Панельні будинки 70-х років будівлі - це так звані «брежневки», покращений варіант «хрущовок». У «брежневських» панельних будинках з'явилися ліфт, а іноді й сміттєпровід, кухні побільшало, санвузол часто планувався окремим. Поверховість таких будинків — до 16 поверхів, тобто їх можна назвати «свічками».

За нормативами будинки з панелей та блоків, висотою 5-16 поверхів, збудовані у 70-ті роки, мають служити 80-100 років. Цей термін може бути суттєво збільшений за рахунок якісного обслуговування будівель та їх дбайливої ​​без незаконних перепланувань експлуатації.

У нас ви можете підібрати потрібну квартиру в новобудові або на вторинному ринку

Термін експлуатації панельних будинків 80-х років

У панельних будинках 80-х побудови продовжує змінюватися підхід до проектування. Вище стають стелі, ширші — вітальні, щонайменше 9 квадратних метрів — кухня. Практично у всіх панельних будинках споруди цих років є балкони або лоджії. Кімнати майже завжди роздільні, що також підвищує якість життя.

Завдяки розвитку технологій та посиленню вимог до будівельних матеріалів, термін експлуатації панельних будинків 80-х років і молодший становить до 150 років.

Який термін експлуатації панельного будинку 5 поверхів, 9 поверхів

Термін експлуатації панельних будинків залежить не від поверховості, а від року побудови.Звертаючись знову до нормативних термінів експлуатації, з'ясовуємо, що 5-9-поверхові панельні будинки, побудовані в період з 1965 до 1980 року, можуть служити до 100 років, зведені після 1980 року — до 150 років.

Як продовжити термін експлуатації багатоквартирного панельного будинку

Панельні будинки – це своєрідні великі конструктори, які збирають із панелей та скріплюють між собою цементним розчином або будівельною пастою. Від того, наскільки якісні матеріали використовуються, і наскільки якісно зібрані такі будинки залежить тривалість фактичного терміну їх експлуатації.

Щоб продовжити термін служби панельного будинку після завершення будівництва, необхідні:

1. Регулярне технічне обслуговування. Це роботи з профілактики та усунення дефектів, які могли б призвести до аварій, протікань та погіршити стан будинку.
2. Ремонтні роботи Для панельних будинків важлива періодична герметизація міжпанельних швів; необхідно підтримувати у робочому стані покрівлю.
3. Своєчасно проведений капремонт. Капремонт включає заміну вікон, водопровідних та каналізаційних труб, проводки, ремонт покрівлі та конструктивних елементів.

Панельні? - Не обов'язково! На вас чекають тисячі пропозицій квартир на вторинному ринку - в нашій базі неодмінно знайдеться те, що вам підходить. Зручні фільтри, актуальні пропозиції – заходьте та вибирайте.

Фактори, що збільшують або зменшують термін експлуатації панельних будинків

Фактичний термін служби панельних будинків може змінюватися як у більшу, так і меншу сторону. На це впливає кілька різних чинників, змінити які часто не в змозі ні мешканці, ні компанія, що управляє, ні навіть муніципалітет. Розглянемо основні:

1. Вибір будівельних матеріалів.Якість самих панелей може бути різною залежно від сировини, технологій виробництва, специфіки роботи виробника. Так, товстостінні панелі прослужать довше і забезпечать більш високу якість життя за рахунок кращої теплоізоляції.
2. Кліматичні умови У регіонах зі складним кліматом — холодними зимами, сильними вітрами, великою кількістю опадів, підвищеною вологістю, різкими перепадами температур — панельні багатоквартирні будинки можуть швидше занепадати.
3. Розташування. Як правило, у великих містах місто, наприклад, в обласних центрах та містах федерального значення, якості будівництва будинків приділялася більша увага. Завдяки цьому термін фактичної служби будинків у великих містах нерідко виявляється довше, ніж у невеликих селищах.
4. Специфіка ґрунтів. Якщо багатоквартирний панельний будинок побудований на хиткіх ґрунтах, на ґрунтах з близьким заляганням ґрунтових вод, то його термін експлуатації за фактом може виявитися істотно нижчим за нормативний.
5. Наявність чи відсутність газу. Газові плити, і особливо газові колонки, які часто зустрічаються в панельних будинках 50-70-х років будівництва, можна вважати фактором ризику з точки зору безпеки будинку. Вибухи побутового газу можуть обрушити один або кілька стояків будинку, зруйнувати квартири — на щастя, це нечасто. Але таки зустрічається. Будинки з електроплитами у плані продовження терміну служби панельного будинку краще.
6. Незаконне перепланування. Вони можуть порушувати цілісність несучих конструкцій та знижувати їх експлуатаційні властивості. Так, будинок може піти тріщинами — це найчастіший наслідок незаконних перепланувань, особливо коли йдеться про панельні будинки.Чим більше поверхів у будинку, і чим на нижчому поверсі розташована квартира з переплануванням, що порушує закони, тим більше вона негативно впливає на загальний стан будинку.
7. Великі аварії на комунікації. При затопленні підвалів, проривах труб, займанні проводки значно погіршується загальний стан будинку та знижується термін його фактичної експлуатації. Відсутність великих аварій позитивно позначається на збереженні будівлі.

Оцінка ступеня зношування багатоквартирних панельних будинків

Ступінь зношування - це погіршення технічного стану будинку, пов'язане з часом його експлуатації. Офіційною оцінкою зносу багатоквартирних будинків займається Бюро технічної інвентаризації - БТІ. Відсоток зносу будинку вважається та автоматично оновлюється на початку кожного року, з урахуванням року будівництва будинку та матеріалів, з якого він збудований. Щорічний відсоток приросту зносу становить від 0,2 до 1% - це вважається нормою.

Для оцінки ступеня зносу конкретного панельного багатоквартирного будинку може створюватися муніципальна комісія — вона повинна підписати акт про виявлений стан будинку, і ухвалити рішення про те, коли і якою мірою будівлі потрібний ремонт.

Також мешканці будинку можуть самостійно звернутися за оцінкою ступеня зносу до комерційних компаній, які пропонують таку послугу, але робити це їм доведеться власним коштом.

• Хорошим вважається стан будинку, у якому ступінь зносу вбирається у 20 %. В цьому випадку всі конструктивні елементи будинку збереглися без пошкоджень та деформацій.
• Задовільним визнається стан будинків зі ступенем зношування від 21 до 40%. Їхні конструктивні елементи придатні для експлуатації, але потрібен ремонт.
• Незадовільний стан будинку має на увазі ступінь зносу понад 60% — експлуатація таких будинків можлива та безпечна лише після серйозного капітального ремонту.
• Будинки зі ступенем зношування від 75% — аварійні, у них є загроза обвалення, і для життя вони непридатні.

Що робити, якщо термін служби багатоквартирного панельного будинку добігає кінця?

В даний час добіг кінця термін служби будинків, побудовані в 50-60-і роки минулого століття. Термін служби будинків 70-х років будівництва і вище підходитиме до кінця приблизно в 2050-2060 році. Оскільки фактичний термін служби панельного будинку може відрізнятися від нормативного, важливо розуміти ступінь зношування будинку - особливо якщо ви збираєтеся купувати в ньому квартиру.

Ступінь фізичного зносу, визначену для конкретного будинку, можна подивитися в його технічному паспорті, виданому Бюро технічної інвентаризації, або замовивши оцінку в комерційній оціночній компанії.

Якщо знос великий, незалежно від року будівлі від покупки квартири в ньому краще відмовитися. Також при ухваленні рішення слід враховувати моральне зношування будівлі — поступове зниження показників рівня комфорту проживання порівняно з сучасними будинками. Якщо говорити про панельні багатоквартирні будинки «старого» типу, то це не найвдаліші планування, відсутність допоміжних і гардеробних приміщень, тільки один санвузол.

Якщо ж ви мешканець панельного будинку, відсоток зносу якого великий і термін фактичної експлуатації добігає кінця, звертайтеся до муніципалітету для оцінки ступеня зносу та прийняття рішення про капітальний ремонт будівлі або його розселення та знесення.

Залишились питання? «Літак Плюс» допоможе вам розібратися, продати, купити чи орендувати нерухомість по всій Росії.

Робимо висновки

Довговічність житлових панельних багатоповерхівок залежить від року їх будівництва, матеріалів, технічного обслуговування та умов експлуатації. Офіційні нормативи вказують терміни від 50 до 150 років, залежно від періоду будівництва будинку.

Незважаючи на зазначені терміни служби, важливо пам'ятати, що реальний термін експлуатації може змінюватись в залежності від умов утримання та експлуатації будівлі. Регулярне технічне обслуговування, виконання необхідних ремонтних робіт та відсутність порушують закон перепланувань у квартирах допоможуть продовжити термін служби панельного будинку.

«Літак Плюс» - онлайн-платформа та офіси по всій Росії. На одній платформі зібрані всі послуги:

• покупки нерухомості,
• продажу нерухомості,
• оренди нерухомості по всій Росії.

А також різні додаткові послуги:

• дизайн інтер'єру;
• капітальний ремонт квартир;
• допомога у переїзді;
• меблювання;
• страхування;
• оцінка нерухомості;
• trade-in – можливість обміняти стару квартиру на нову.

Плюси та мінуси старих та нових панельних будинків

Середина ХХ століття була відзначена високими темпами індустріалізації, яка спровокувала стрімке зростання міського населення та, як наслідок, викликала гострий дефіцит житлової площі. У певний момент вирішення цієї проблеми за допомогою комунальних квартир та робітничих гуртожитків стало малоефективним, тому виникла потреба у зведенні великої кількості нових багатоповерхових будинків, які могли б розмістити максимально можливу кількість сімей.

Стислі терміни вимагали нових технологій, які б дозволили будувати житлові будівлі дуже швидко і з невеликими трудовитратами. Одним із таких рішень, на той час дуже прогресивним, стали вже всім звичні панельні будинки.

Автором ідеї панельного будівництва прийнято вважати французького архітектора Ле Корбюзьє, проте сама ідея створення таких будівель була широко поширена ще в середині XIX століття, хоча і не знаходила практичної реалізації. У Москві перший чотириповерховий панельний будинок з'явився 1948 року.

Що таке багатоповерхові панельні будинки?

Щоб зрозуміти, що являє собою панельний тип будинку, потрібно уявити конструктор. Подібно до нього, будівля збирається з готових блоків, які вже в кінцевому вигляді доставляються безпосередньо на будівельний майданчик.

Такі частини конструктора заведено називати сендвіч-панелями. Ця назва безпосередньо пов'язана з конструкцією самих блоків. Вони являють собою дві залізобетонні плити, між якими, подібно до начинки сендвіча, прокладається тепло- і звукоізоляційний матеріал. Панелі спочатку виготовляються двох видів: зовнішні та внутрішні. Перші, як правило, складаються із двох або більше шарів, тоді як другі практично завжди випускаються одношаровими.

При монтажі будівлі сендвіч-панелі скріплюються між собою з допомогою зварювання спеціальними металевими елементами. Всі стики між блоками заповнюються цементним розчином або іншим матеріалом, що герметизує. У ході будівництва спочатку монтуються зовнішні стіни, що є контуром будівлі, потім – внутрішні перегородки, і вже в останню чергу – перекриття.

Характеристики панельних будинків

Насторожене ставлення до панельних будинків сьогодні багато в чому спричинене непопулярністю в народі так званих «хрущовок» – свого часу найпоширенішого виду таких будівель. Квартири в подібних будинках, що належать до раннього різновиду панельних будівель, не відрізнялися великою площею, мали строго обмежений метраж кожного члена сім'ї. Наприклад, у двокімнатній квартирі одна з кімнат завжди замислювалася прохідною, що, у поєднанні з маленькою кухнею та незручним санвузлом, робило квартиру не надто комфортною у побутовому плані.

На сьогоднішній день підхід та вимоги до панельних будинків кардинально змінилися. Сучасні споруди пропонують ширший вибір житла на будь-який смак та гаманець. Крім того, вони відрізняються й іншими технічними характеристиками.

Різновиди

За різновидом монтажу панельне домобудівництво поділяється на два основні види:

• Крупнопанельна (бескаркасна) – міцність і стійкість будівлі забезпечується тим, що несучі вертикальні частини конструкції (поздовжні стіни) спираються на горизонтальні (поперечні) несучі частини.
• Каркасно-панельне – у цьому випадку каркас будівлі тримається на колонах, стінах та міжпанельних перекриттях. Даний варіант монтажу найбільше підходить для будівель з невеликою поверховістю.

Поверховість

Для забудови радянського часу були характерні 4-5-поверхові (хрущовки) та 9-поверхові будівлі, пізнішого, брежнєвського періоду. Подібні будови відрізнялися типовістю, однотипним плануванням, стриманим фасадом без декоративних елементів.

Поверховість панельних будинків визначається технологією зведення та різновидом використовуваних будівельних матеріалів.Сьогоднішні будинки такого типу можуть досягати 25 і більше поверхів. У панельних спорудах з великою поверховістю збільшена довжина кроку між поперечними рамами, що в кінцевому підсумку призводить до більш вільного планування приміщень, збільшення висоти стель.

Серія

Класичні панельні будинки прийнято розділяти за серіями. Для кожної серії характерними є загальна площа квартири, кількість поверхів, наявність чи відсутність службових приміщень, ліфтів, висота стелі. До найпоширеніших відносяться:

• 137 серія – радянський індустріальний проект, реалізація якого розпочалася 1974 року. Квартири у таких будинках відрізняються просторістю, до 70 кв. м., наявністю пасажирських та вантажних ліфтів, приміщень для зберігання великогабаритних речей та кімнати консьєржа. Кількість поверхів у будинках цієї серії, як правило, досягає 9-16, у поодиноких випадках – 18.

• 600 серія - будівництво панельних будинків за цим проектом почалося 1967 року. В побуті такі багатоповерхівки отримали назву «кораблів» через велику кількість віконних отворів, що становлять майже суцільну частину фасаду. Будинки цієї серії налічують від 3 до 15 поверхів, один або два ліфти. Квартири типового планування мають площу до 65 кв. м.
• 504 серія - найбільш типовий різновид багатоквартирних будинків, який сьогодні можна було б віднести до житла економ-класу. Будинки цієї серії мають різну поверховість, житлова площа при цьому не відрізняється великою просторістю. У квартирах таких будинків передбачений поєднаний санвузол та скромна за площею кухня.

Сучасні серії панельних будинків, які з'явилися вже за пострадянських часів, різноманітніші.Кожен такий проект включає окремі архітектурні рішення: фасад, площу квартир, висоту будівлі, наявність допоміжних цегляних конструкцій у будівництві.

Плюси та мінуси панельних будинків

Будь-яка будівельна технологія, як і будь-який тип будинку, має свої переваги та недоліки. Чим погані панельні будинки, і в чому позитивні сторони такого виду будівель?

Плюси

Головна перевага панельних споруд – це можливість у стислі терміни забезпечити порівняно велику кількість населення власною житлоплощею. Крім цього, до плюсів цієї технології відносяться:

Швидке будівництво. В середньому будівництво панельного будинку займає від 3 до 12 місяців. Оскільки при монтажі готових блоків використання різного роду розчинів на водній основі зводиться до мінімуму, будівельні роботи можна продовжувати, незалежно від пори року та температури повітря.

Контроль якості. Під час будівництва панельного будинку контролюється тільки якість його монтажу. Через великі розміри сендвіч-блоків це можна робити на кожному етапі складання конструкції. Блоки, у свою чергу, ще на заводі-виробнику проходять жорсткий контроль якості, а їхнє механізоване виробництво зводить до мінімуму появу шлюбу та вплив людського чинника.

Низька вартість. Будівництво панельного будинку займає набагато менше часу, ніж іншого типу будівлі, і включає мінімальні витрати праці. Тому квартири, розташовані в ньому, можна сміливо віднести до категорії доступного у фінансовому значенні житла.

Швидке заселення. Якщо купувати квартиру в будинку, що будується, ще на етапі укладання фундаменту, у випадку з монолітними і цегляними будинками доведеться чекати роки до заселення в нову житлову площу.Якщо ж йдеться про панельні будівлі, термін очікування значно зменшується. Крім того, до мінімуму зводяться і ризики заморожування будівництва через фінансову кризу.

Типові отвори. Дверні та віконні отвори в панельних багатоповерхівках зазвичай мають стандартні габарити, тому при встановленні або заміні склопакетів і дверей не виникає проблем з пошуком відповідних розмірів.

Гладкі стіни. Чорнова обробка деяких будинків не відрізняється високою якістю, тому іноді мешканці змушені проводити додаткові роботи з вирівнювання поверхонь. У випадку сендвіч-конструкцій у цьому немає гострої необхідності, оскільки вони спочатку мають рівну поверхню, на них відсутні бетонні нашарування.

Рівномірне просідання. Завдяки збірній конструкції, панельна будівля має незначну і рівномірну просідання, яка відбувається під час неминучого ущільнення ґрунту. Це дає можливість одночасно проводити внутрішні та зовнішні оздоблювальні роботи, заощаджуючи, таким чином, час.

Мінуси

Одним із перших недоліків, про які найчастіше згадують по відношенню до панельних будинків, є їхній невеликий термін служби. Однак практика показує, що будівлі, розраховані на 50 років, можуть повноцінно служити понад сторіччя. Серед іншого, найбільшу кількість нарікань у панельних будинках викликають:

Планування. Більшість квартир у панельних будинках, незалежно від того, каркасні вони чи безкаркасні, майже не дають можливостей для перепланування. Так відбувається тому, що практично всі стіни є несучими, тому будь-яке перепланування в таких квартирах слід обов'язково узгоджувати з відповідними організаціями.

Вогкість.Сендвіч-конструкції, а також місця їх зчленування не є герметичними. При поганій обробці швів чи неякісному покритті стін у квартиру ззовні може проникнути волога. Також в холодну пору року температура внутрішніх приміщень у панельних будинках набагато нижча за комфортну.

Звуко- та теплоізоляція. Конструкція панелі така, що добре проводить звуки з одного кінця в інший. Відсутність герметичності та якісного ізоляційного шару у поєднанні з тонкими стінами роблять панельні квартири найгучнішими на ринку нерухомості. Для того, щоб надійно захистити житло від сторонніх звуків, а заразом зробити його теплішим, необхідно прокладати ізоляційний матеріал не тільки на підлогах, але і на стінах внутрішніх приміщень.

Термін експлуатації панельної багатоповерхівки

Існують спеціально розроблені нормативи часу служби, планової реконструкції та знесення житлових багатоквартирних будівель. Завдяки своїм конструкційним особливостям, панельні будинки є недовговічними з усіх типів будівель. Однак не можна сказати, що кожен будинок після п'ятдесяти років обов'язково буде знесено.

Термін «життя» будівлі залежить від багатьох складових: кліматичних умов, складу ґрунту, якості ремонтних робіт, що проводяться, тому тимчасові рамки, зазначені в нормативних документах, є рекомендацією, а остаточне рішення про виведення будівлі з експлуатації приймається органами містобудування на підставі висновку спеціальної комісії.

Нормативні терміни експлуатації панельних будівель:

• Сталінські довоєнні, побудовані 1930-40 роки, мають термін експлуатації 125 років. За графіком їх реконструкцію призначено на 1990-2005 роки, а плановий час знесення – 2050-70 рр.
• Сталінські повоєнні розраховані на 150 років. Реконструкцію заплановано на 2020-30 роки, а знесення – на 2095-2105 роки.
• Панельні хрущовки. При терміні служби у 50 років не підлягають реконструкції та мають бути знесені у 200502020 pp.
• Панельні та блокові будинки 16-поверхівки. У них також не передбачено реконструкцію, а терміни зносу коливаються з 2055 по 2080 рр. в 2010 році.
• Сучасні панельні. При термін експлуатації в 100-120 років підлягають зносу в 2070-2105 рр. Реконструкцію також не передбачено.

Сучасний пристрій панельного будинку зробив крок далеко вперед, в порівнянні з аналогічними радянськими технологіями. У більшості випадків зараз використовуються нові тришарові панелі, що складаються з двох блоків щільного бетону та дуже товстого шару ізоляційного матеріалу. Таким чином, з тимчасового житла, яким воно проектувалося на зорі свого виникнення, панельна будівля стала різновидом вигідної та довгострокової інвестиції.

Фасади нинішніх багатоквартирних будинків відрізняються оригінальністю та різноманітністю і вже не стають частиною безликого житлового масиву. Використання новітніх технічних розробок, сучасні дизайнерські рішення, у поєднанні з розвиненою інфраструктурою, дають можливість квартирам деяких панельних будинків набувати статусу бізнес-класу і претендувати на набагато вищу вартість.