Скільки має коштувати квартира залежно від зарплати та річного доходу?

Як у будь-якого активу, нерухомість має розумну вартість, яка заснована на її реальній цінності. Розуміючи цей факт, людина не переплатить і не придбає житло тоді, коли його вартість явно завищена. Це важливо, оскільки купівля нерухомості - мабуть, найбільша витрата багатьох людей за все життя. І переплачувати за квадратні метри ніхто не бажає.

У довгостроковій перспективі будь-який актив прагне своєї розумної ціни. У короткостроковій – вона може сильно коливатися у той чи інший бік. Купувати вигідно, коли ціна нижча за об'єктивну оцінку. Продавати коли вище.

Зміст статті:

Скільки має коштувати нерухомість залежно від доходу?

В інтернеті можна зустріти різні статті, в яких описано правила, скільки зарплат має коштувати квартира. Можна визначити оцінки від 6-18 місяців до 2,5-3 років. Насправді логічно відштовхуватись від цінності. Вона своєю чергою залежить від цілей покупця:

Інвестиційна. У цьому випадку потенційний прибуток від квартири повинен перекривати прибуток від вкладень в інші консервативні інструменти. У Росії – це депозити у банках та облігації федеральної позики (ОФЗ). Вартість житла за цією формулою має бути: Ціна квартири = Дохід від оренди за рік / Ставки за депозитами (або ОФЗ).

Наприклад, у банку можна отримати 10% річних. Квартиру можна здати за 50 тис. руб. на місяць. Значить, вартість квартири має бути:

(50 * 12) / 0,1 = 6 млн. рублів.

Щоб зробити точнішу оцінку, з орендних платежів потрібно прибрати витрати на страховки, ремонт і податки. Із відсотків за депозитами – податки (на вклади вони зараз також сплачуються).

Жити. У цьому випадку ключова цінність – доступ до певного рівня життя та прибутку на тій території, де знаходиться квартира. Чоловік працює близько 40 років. Квартирі як агенту можна віддати 10% від доходу за весь час - тобто заробіток за 4 роки життя. Якщо «заплатити» більше, може загубитися економічний сенс покупки житла. Ви як би зароблятимете більше, але за фактом жити гірше, ніж там, де зарплати менші, але житло значно дешевше. Оскільки після оплати іпотеки нічого не залишиться для особистих витрат.

Згідно з нормами, на одну особу має припадати 33 кв. метра площі, на двох – 42 кв. метра, на трьох – 54 кв. метри. У середньому російська сім'я складається із 3 осіб (мама, тато, 1 дитина). Є статистика із середніх зарплат у регіонах. Її можна використовуватиме розрахунку об'єктивної вартості житла.

Наприклад, у Москві 2021 року середня нарахована зарплата – 111091,7 крб. Якщо квартиру купує 1 особа, то, виходячи з норми, 33 кв. метра має коштувати 111091,7*48 = 5332401 руб. Тобто 161 587 руб. за метр.

Якщо квартиру купує сім'я з 3 осіб, то вони можуть скласти дохід подружжя за 4 роки. Таким чином на 54 метри вони можуть витратити 10 664 803 руб. чи 197496 крб. за метр.

За даними порталу IRN, на травень 2022 року середня вартість квадратного метра житла в Москві складає 270 тис. руб.

Ви можете взяти цифри за середніми зарплатами у своєму регіоні та на основі ваших цілей порахувати, скільки має коштувати квартира залежно від зарплати та річного доходу у вашому місті чи населеному пункті. Взявши статистику за поточною ринковою ціною квадратного метра, оцінити, наскільки вона вам вигідна.

Де вигідно купити квартиру тим, хто працює віддалено?

Якщо розглядати житло для життя, то вигідно його купити там, де ви отримаєте доступ до всієї потрібної інфраструктури та мінімізуєте відсоток доходу, що йде на оплату іпотеки.

Наприклад, якщо ви працюєте віддалено, ваші доходи перестають залежати від місця проживання. Головне – мати стабільний доступ до інтернету. Тому вам може бути вигідніше купити квартиру там, де:

• Є нормальна медицина та освіта (для себе та дітей).
• Ціни на квартири нижчі.

У цьому плані віддалені співробітники перебувають у вигіднішому становищі, ніж офісні службовці. Вони можуть заощадити на житло та направити більшу частину доходів у особисте зростання та досягнення фінансової незалежності.

Скільки відкладати із зарплати на квартиру?

Це питання також часто ставлять в інтернеті. Якщо розглядати вартість житла, виходячи з річного доходу за 4 роки, та необхідності накопичити на початковий внесок щонайменше 20% вартості – то потрібно відкласти зарплату за 10 місяців.

Якщо відкладати 10% щомісячного доходу, потрібну суму вдасться накопичити за 100 місяців або 8,3 років. Це надто довго. Якщо відкладати 25%, то початковий внесок накопичується за 40 місяців. Теж чимало.

Якщо відкладати 40%, то можна вкластися у 25 місяців (2 роки). Цей термін вважатимуться розумним. Тому відповідь на запитання, скільки відкладати із зарплати на квартиру становить від 40% і вище. Якщо це дозволяють ваші прибутки.

Резюме

Скільки має коштувати квартира залежно від доходу – це дуже цікава та дискусійна тема. У статті викладено підхід, заснований на економічному сенсі угоди та цінності, яку отримує покупець.

Можна застосовувати інші підходи для оцінки. Якщо у вас є свій погляд на це питання, пишіть у коментарях. Цікаво буде обговорити.