Як швидко можна побудувати будинок?

Наприклад, дерев'яний будинок будується набагато швидше цегляного: перший від 4 до 10 місяців, а другий від 6 до 15 місяців. В середньому на зведення коробки (фундамент, стіни, перекриття, покрівля) йде 3 місяці, оздоблювальні роботи – від 3 місяців до 1 року. Кеш

Скільки часу потрібно на будівництво будинку?

Отже, терміни будівництва будинків в Україні різні: багатоквартирні будинки споруджують у середньому за 2-3 роки, приватний будинок можна збудувати значно швидше – навіть за півроку.

Що дешевше побудувати чи купити будинок?

Купівля готового будинку обійдеться дешевше, ніж будівництво (беручи до уваги супутні витрати). Але в цьому випадку найчастіше потрібно відразу мати всю суму за об'єкт. Купуючи готовий будинок, сюди можна буде переїхати найближчим часом, не потрібно займатися будівництвом і оформленням – це швидше і простіше.

Будівництво приватного будинку: покрокова інструкція

Правова консультація не є офіційним роз'ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку. Редакція затверджена Anastasiia.serbina.

Зміст

Нормативна база

Загальні положення

Житловий приватний будинок можна побудувати тільки на землях, призначених для житлової забудови, якому привласнений кадастровий номер. Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування. Державні акти на право власності на земельну ділянку, видані до 2002 року не містили інформації щодо кадастрового номера земельної ділянки, а тому таким земельним ділянкам кадастрові номери присвоєні не були. Для вирішення питання щодо визначення та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці власнику або набувачу права на земельну ділянку необхідно звернутися до територіального органу земельних ресурсів (районного відділу земельних ресурсів) із заявою щодо присвоєння земельній ділянці кадастрового номера. Разом із заявою необхідно подати копію документа, що посвідчує особу (паспорт), копію документа, що посвідчує право на земельну ділянку та копію ідентифікаційного номера.

Процес привласнення кадастрового номера складається з наступних етапів:

Для цього необхідно укласти договір із землевпоряджувальною організацією на виготовлення технічної документації і створення цифрового обмінного XML- файлу ділянки (файл містить інформацію як про саму ділянку, так і про його власника).

Технічна документація передається на узгодження в Держгеокадастр. Держгеокадастр передає XML- файл у відділ / управління земельного кадастру. За наявності зауважень обмінний файл повертається на доопрацювання.

Якщо до обмінного файлу немає зауважень - ділянці привласнюється кадастровий номер. Держгеокадастр на документації ставить відмітку з вказівкою кадастрового номера, дати його визначення, даних особи, що зробила відмітку і її підпис. Також видається довідка про привласнення кадастрового номера.

Для можливості розпорядження ділянкою (здачі в оренду, продажі) необхідно зареєструвати права на земельну ділянку в Державній реєстраційній службі України по місцезнаходженню ділянки. Якщо Ви укладаєте договір оренди земельної ділянки, то право оренди виникає тільки з моменту проведення реєстрації.

Отримання будівельного паспорту індивідуального житлового будинку

Відповідно до статті 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в першу чергу майбутньому власнику треба отримати будівельний паспорт індивідуального житлового (садибного) будинку.

Будівельний паспорт видає уповноважений орган містобудування та архітектури безпосередньо, через центри надання адміністративних послуг та/або через сервіс "Дія".

Для отримання будівельного паспорта встановлено наступний перелік документів:

• заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних (Додаток 1 до Порядку);
• копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію або заповіту, у разі якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• схема намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо). Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно (лист Міністерства регаоінального розвитку, будівництва і житлового-комунального господарства України від 30.11.2011 №7/14-16432);
• проектна документація (за наявності). Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будівельного паспорту є безпідставними;
• згода співвласників земельної ділянки на забудову;
• інформація про наявність у межах земельної ділянки режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини та обмеження у використанні земельної ділянки у разі здійснення нового будівництва об’єкта (за наявності)..

Копії документів, що подаються для отримання будівельного паспорта, засвідчуються замовником (його представником).

Згідно п. 2.4. Порядку пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, будівельним нормам і правилам;
• подання замовником заяви в довільній формі про відмову від отримання будівельного паспорта.

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту становить десять робочих днів з дня надходження пакета документів.

Подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт

Відповідно до частини першої статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", замовник має право виконувати будівельні роботи по будівництву приватного будинку після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об’єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України.

У відповідь протягом 10 днів буде надіслано лист-повідомлення про те, що повідомлення зареєстровано.

Для цього необхідно подати повідомлення про початок будівельних робіт СС1 в електронній формі за допомогою сервісу "Дія" або через Центр надання адміністративних послуг за місцем розташування об’єкта.

Введення побудованого будинку в експлуатацію

Завершальний етап - введення побудованого будинку в експлуатацію і реєстрація права власності на нього.

За правилами статті 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», збудовані на земельних ділянках одноквартирні житлові будинки віднесені до будівельних об'єктів класу відповідальності СС1.

Відповідно до статті 39 вищезазначеного Закону України прийом в експлуатацію об'єктів завершеного будівництва класу відповідальності СС1 і об'єктів, побудованих на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність об’єкта до експлуатації.

Для цього необхідно подати заяву в електронній формі за допомогою сервісу "Дія" або через Центр надання адміністративних послуг за місцем розташування об’єкта.

Реєстрація здійснюється на безоплатній основі.

Перед подачею в Державну інспекцію архітектури та містобудування України заяви і декларації про готовність новобудови до експлуатації, забудовник зобов'язаний отримати технічний паспорт об'єкта. Більш детально про процедуру отримання технічного паспорту за посиланням.

Якщо у будинку раніше не було адреси, забудовник звертається до містобудівного департамент місцевого органу влади з проханням її привласнити. Запит направляють через місцевий центр надання адміністративних послуг. До заяви забудовник докладає такі документи:

• нотаріально завірену копію права власності або права користування земельною ділянкою;
• копію паспорта;
• декларацію про готовність об'єкта до експлуатації;
• копію геодезичної зйомки ділянки;
• копію технічного паспорта об'єкта.

Місцеве містобудівне управління розглядає заяву протягом 15-ти днів і якщо схвалює - готує відповідний наказ. Рішення про присвоєння адреси на основі наказу стверджує місцевий орган влади. Запис про присвоєння нової адреси вноситься до реєстру поштових адрес. Заявник отримує витяг з реєстру в паперовій та електронній формі.

Реєстрація права власності на побудований будинок

Після введення об’єкта до експлуатації можливе оформлення право власності на нього. Для цього необхідно звернутися до Центру надання адміністративних послуг або нотаріуса.

Як збудувати дім з нуля. Покрокова інструкція

Більшість із нас виросла в готових квартирах і тому уявлення не має, яке це — самому збудувати будинок. Тому лише невеликий відсоток людей наважується на цей крок.

Щоб звести будинок із комфортним середовищем з нуля, потрібно орієнтуватися в морі інформаційних потоків, сформувати чітку програму будівництва. Що для цього потрібно, як крок за кроком наближатися до своєї мрії та скільки це коштує — про все це читайте в покроковій інструкції .

Оптимально будувати будинок загальною площею 100-120 кв. м на ділянці від 500 кв. м. Фото: Олег Гречух

Як вибрати ділянку під забудову

Отже, щоб розпочати будівництво, спочатку має бути земля, на якій з'явиться майбутній будинок. Ділянки умовно діляться на чотири типи: у місті — під садівництво та під забудову, у селі — під будівництво та господарювання, а також котеджні містечка (без городів, курей та іншої худоби).

Найважливіші параметри вибору ділянки:

• вигідне розташування (неподалік від міста, з рекреаційними можливостями);
• наявність необхідних для життя комунікацій та інфраструктури: електрики, газу, доріг;
• близькість соціальної інфраструктури: шкіл, лікарень магазинів;
• належним чином оформлене цільове призначення ділянки — під забудову.

Ще один важливий параметр — розмір ділянки. Оптимально зводити будинок загальною площею 100-120 кв.м на ділянці від 500 кв.м (5 соток). Ідеться не тільки про зручності, а й про будівельні та протипожежні норми, яких ніхто не скасовував і які слід брати до уваги ще на стадії створення плану розміщення на ділянці.

Підписуйтесь на нас в Google News!

Зокрема, згідно з нормами, відстань від паркану до стіни будинку має бути не менше 4 метрів. Хоча норми змінювалися та обмеження посилювалися у 2019 році, ще залишаються виправлення на випадки, коли будівля не нова чи відбувається реконструкція, а не забудова нещодавно виділених ділянок.

Припустимо, є ділянка 15 м завширшки. І якщо по обидва боки цієї ділянки забрати по 4 метри площі, залишиться всього 7 м для будинку. Дотримуватися цих норм необхідно для введення об'єкта в експлуатацію, під'єднання його до комунікацій. Зрештою, дотримання правил допоможе добудувати будинок до кінця та убезпечити себе від судових розглядів із сусідами.

Трапляється, що через ділянку проходить повітряна лінія електропередачі або інші мережі, зокрема під землею. Може виявитися, що це високовольтна лінія з охоронною смугою 10 м ліворуч та праворуч, яку не можна забудовувати. Також через ділянку можуть бути прокладені газопроводи, які обмежують площу будівництва.

Проєктне рішення: як виглядатиме будинок

Наступний етап — це створення ескізу будинку. Мета такого плану — максимально адаптувати будинок до розміру та типу земельної ділянки, щоб не вийшло так, що перед вікнами одноповерхового будинку немає місця для огляду, а у двоповерховому дуже маленькі та тісні приміщення на першому поверсі та надто великі — на другому. Тільки після цього варто планувати кількість кімнат і розміщення меблів.

Проєкт будинку має бути максимально адаптований до типу земельної ділянки. Фото: Олег Гречух

Однак сам план будинку — це лише картинка, яка не несе інформації про те, скільки та яких матеріалів потрібно для будівництва та яка його реальна собівартість. А без кошторису та розуміння ціни починати цей процес недалекоглядно: це може призвести до довгобуду та перевитрат.

Тому після створення ескізного проєкту слід розрахувати вартість будівництва з огляду на його індивідуальні особливості, наприклад на потенційні проблеми із тримальними стінами, а потім повернутися до попереднього етапу та скорегувати його на папері. Це набагато вигідніше, ніж будувати, а потім ламати та переробляти.

Для зручності розглянемо два типи приватних будинків — одно- та двоповерховий. Перший — більше підходить для людей похилого віку: з віком важче ходити сходами, а якщо всі приміщення на одному поверсі, то це зручно навіть з погляду роботи робота-пилососа.

Другий — вимушене рішення, коли ділянка надто вузька або зробити це потрібно за нормативами, щоб уникнути проблем із під'єднанням комунікацій і документами.

Таблиця порівняння кількості матеріалів для будівництва будинку. Інфографіка: Олег Гречух

З кінця 2000-х на просторах інтернету можна знайти тисячі типових проєктів, які стануть підмогою у виборі варіанта будівництва. Втім, не варто вводити себе в оману: ці об'єкти зазвичай представлені у вигаданому ідеальному оточенні, тому за ними важко визначити розміри ділянки для певного будинку, зрозуміти, де буде південна сторона та багато сонця, які краєвиди з вікон відкриються.

Також не варто захоплюватися надто складними конструкціями: можна не взяти до уваги всі деталі таких об'єктів, що спричинить перероблення та розтягне час будівництва. Оптимальний проєкт має бути продуманий до дрібниць, дуже простий і надійний.

Будівельні нормативи і документи

В Україні, на відміну від країн Заходу, є проблеми і з будівельними нормами (які дуже застаріли), і з системою фінансування будівництва (відсутність кредитування), і з контролем за виконанням норм.

Банк може кредитувати будівництво нерухомості, якщо вона від початку створення ліквідна, будується законно та під контролем фахівців за технічним виконанням кожного етапу будівництва. Ці умови мають усунути проблеми з оцінюванням вартості об'єкта, прибрати з ринку низькоякісні та відверто небезпечні споруди.

З 2011 року в нашій країні дозволено легально будувати без підрядної організації — будівельника з профільною ліцензією, достатньою кількістю найманих працівників (мулярів, каменярів, штукатурів та ін.), відповідним будівельним обладнанням.

Нині будинки площею навіть понад 300 кв.м можна будувати так званим господарським способом — власними силами, під особистим контролем та із залученням окремих працівників до більш трудомістких і складних ділянок робіт. Але така дерегуляція має і мінуси: відсутній контроль за будівництвом, споруди часто зводяться самовільно, порушуються норми та технології під час будівництва будинку.

Люди можуть будувати та не розуміти, що в процесі будівництва вони допускають порушення в системі електропостачання будинку, утепленні, протипожежній системі. Далі вони через «Дію» вводять в експлуатацію об'єкт, який може не відповідати нормам і бути небезпечним у використанні довгі роки.

В Україні також немає окремої нормативної бази для малоповерхової забудови житла. Норми і для 33-, і для 2-поверхового житлового будинку одні й ті самі. Але з ними перед будівництвом треба добре ознайомитися.

Також є норми щодо теплової ізоляції будівель: там прописані коефіцієнти опору теплопередаванню стін, підлоги, дверей, вікон; матеріали, які забезпечують економію енергоресурсів. Закладати можливості економії на етапі проєкту особливо актуально через стрімке зростання цін на енергоресурси.

Саме тому під час підписання договору важливо доручити підрядній організації виконувати роботи відповідно до нормативів. А залучення незалежного спеціаліста з технагляду допоможе заощадити багато часу на самостійне опрацювання складних аспектів будівництва.

Від фундаменту до даху: усі етапи будівництва

Перш ніж закладати фундамент майбутнього будинку, слід вивчити ґрунт, на якому він буде зводитися. Кожен ґрунт потребує свого типу фундаменту, адже десь дуже багато вологого піску, десь — комбінація різних типів ґрунтів, а десь — заболочена ділянка з торфом, що просідає під навантаженням.

Треба подбати і про те, як фізично завезти стіни, перекриття, дах будинку на ділянку. Особливість більшості ділянок — незручні під'їзди, погані дороги. На будинок середньої площі 100 кв.м потрібно кілька умовних залізничних вагонів із матеріалами, тому важливо правильно організувати процес доставлення та вивантаження всіх піддонів, палет та інших контейнерів на ділянці.

Окреме завдання — грамотне утеплення стін щонайменше згідно з нормами Східної Європи: що краще буде виконано примикання дверей та вікон до стін, що акуратнішв будуть стики, кути, переходи від підлоги до стін, від стін до даху, то ліпше це забезпечить енергозбереження житла.

Вікна мають забезпечувати гарне освітлення та рятувати від перегріву будинку, а герметичність сучасних металопластикових або дерев'яних вікон має компенсувати якісна вентиляція. Вікна становлять суттєву частину кошторису, якщо це не найдешевші однокамерні склопакети.

Ринок пропонує на вибір вікна з різними теплоізоляційними властивостями та з суттєвою різницею в ціні. Найбюджетніший комплект вікон з установленням може коштувати від 130 тис. грн. Часто в одноповерховому будинку коридори між приміщеннями, куди погано проникає денне світло, займають досить велику площу. Тому розміри вікон в одноповерховому будинку треба збільшити або в деяких приміщеннях передбачити електричне світло навіть удень.

Якщо ж у будинку є вікна від підлоги до стелі, то для безпеки не варто покладатися тільки на броньовані двері: будь-яке вікно можна розбити, тому краще встановити сигналізацію.

Важливо грамотно виконати утеплення стін з огляду на енергозберігання згідно з європейськими нормативами. Інфографіка: Олег Гречух

Також для будинку важливо вибрати облицювання фасаду, що виконує функцію оформлення, утеплення та захисту будинку від зовнішніх впливів. Сьогодні не потрібно їхати кудись, щоб побачити приклади оформлення будинку: в інтернеті представлено багато облицювальних зразків і матеріалів.

Бюджетний варіант — декоративна штукатурка по мінеральній ваті або пінопласту. Облицювання залежить багатьох чинників, адже вибір рішень від бюджетних акрилових штукатурок до дорогих силіконових або взагалі вентильованих фасадів може дати розбіг у цінах від 150 тис. до 500 тис. грн і більше.

Ще одне важливе питання — інженерні мережі будинку (водопровід, каналізація, електрика та газ). Тут багато залежить від комунікацій, які вже є на ділянці. Іноді плата за підведення систем життєзабезпечення може становити половину вартості ділянки. Котел або система опалення та водонагрівання будинку має бути дуже економна та сучасна. Зазвичай електросистема будинку досить потужна і витратна, тому незайві будуть альтернативні рішення, що допомагають заощадити на електриці, наприклад тепловий насос.

Паркан навколо ділянки, допоміжні споруди, навіси, доріжки, благоустрій — окрема тема, про яку варто подбати ще до початку будівництва. Те саме стосується внутрішніх оздоблювальних робіт, які залежать від переваг та матеріальних можливостей не менше, ніж загальнобудівельні роботи.

Найбюджетніший комплект вікон зі встановленням може коштувати від 130 тис. грн. Фото: Олег Гречух

Загалом вартість кістяка будівлі з вікнами та фасадом може становити лише третину від вартості будинку, готового до проживання.

Радикальної різниці в ціні між одноповерховим, двоповерховим будинком чи будинком із мансардою немає. У будь-якому разі можна використовувати як бюджетні та іноді неякісні матеріали (бетон, що розсипається від морозу), так і дорогі та надійні. Але основна проблема будівництва — це люди, адже відносини з виконробом обросли анекдотами та давно стали притчею в язиціх. У будь-якому разі вибір залишається за власником ділянки: будувати за порадами родичів та знайомих або йти раціональним шляхом, залучаючи спеціалістів та дотримуючись європейських норм і технологій.

Поки що основний критерій якості будинку в Україні — бачення та смак кожного окремого забудовника. Українці самі досліджують ціни, шукають інструменти (зокрема, відвідують онлайн-маркетплейси, сайти для міні-тендерів), які допомагають у систематизації продавців, їхніх товарів і ринку будівельних послуг.

Незайві будуть і кваліфіковані експерти з якості, технагляду, але вивчити репутацію таких фахівців також доведеться самостійно. Офіційні ліцензії, сертифікати, дипломи не завжди мають вагу — іноді краще працює сарафанне радіо та вміння будувати продажі.

Без забобонів. Скільки часу триває будівництво

Практика свідчить, що нормальна тривалість будівництва будинку — один рік. Тому головне завдання майбутнього власника — ефективне планування робіт.

У Європі практикують будівництво будинків із готових модулів, виконаних на заводі, які залишається лише зібрати на ділянці, адже людська праця — це дорого. У нашій же країні тільки фундамент можуть закладати півроку.

Є багато міфів про будівництво, наприклад про те, що під фундамент потрібно класти амулети або монети, або про те, що треба чекати півроку, щоб фундамент відстоявся. Щоб зрозуміти, чи це так, краще подивитися нормативи, де описані технологічні процеси. Адже коли будуються багатоквартирні будинки, забудовники використовують не забобони, а елементарні закони фізики та хімії.

Звичайно, технологічні процеси форсувати не можна: бетон твердне за певний час, шпаклівки, штукатурки висихають шар за шаром. Також багато часу та ресурсів потребує прокладання інженерних мереж, обладнання вентиляції, водопроводу, опалення, оздоблювальні роботи. Тому, щоб будинок мрії не перетворився на довгобуд, подбайте про всі аспекти будівництва заздалегідь.