Яка мінімальна площа земельної ділянки під забудову?

Мінімальна площа ділянок Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва, має становити не менше 150 кв. м для блокованої забудови і не менше 500 кв. м для індивідуальної житлової забудови.

Скільки потрібно відступити від межі при будівництві будинку?

Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м.

Скільки соток під забудову?

Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для нового житлового будівництва має становити не менше 5 (п'яти) соток — для індивідуальної житлової забудови, та не менше 1,5 с — для блокованої забудови.

Забудова земельної ділянки: правила та ... Забудова земельної ділянки: правила та неприпустимі порушення - LDN. В одній із недавніх консультацій юрист Татарбунарського офісу Мережі правового розвитку Одеської обласної організації ...

Розвиток-2019

Анотація: Тема забудови чужої земельної ділянки є досить актуальною, адже проблеми, які виникають під час забудови, досі залишаються невирішеними; існує потреба в більш ретельному і системному дослідженні правової природи суперфіцію. З’ясовано зв’язок між суперфіцієм та орендою.

Ключові слова: право на забудову, суперфіцій, оренда.

Abstract: Theme of building of stranger lot land is actual enough, in fact problems that arise up during building remain unsolved until now; there is a requirement in more careful and system research of legal nature of superficies. Connection is found out between superficies and by a lease.

Keywords: building rights, superficies, rent.

З моменту оголошення незалежності України та отримання у приватну власність землі, деякі категорії власників набули певних проблем, що виникли внаслідок незаконного використання їхньої земельної ділянки, що суперечить домовленості та чинному законодавству.

Зведення будівель на чужій землі на даний момент здійснюється через договірні конструкції, передбачені Цивільним кодексом України (ЦК), Земельним кодексом України (ЗК) і Законом України «Про оренду землі». Забудова може здійснюватися також на підставі отримання земельних ділянок в постійне користування відповідно до статті 92 ЗК [1].

Забудову земельної ділянки відповідно до чинного законодавства має право здійснювати власник або орендар земельної ділянки тільки у випадку, який передбачено договором. Право власності на землю при здійсненні забудови підтверджується державним актом на землю, в якому зазначено прізвище, ім’я, по батькові власника, місце знаходження і площа ділянки. Обов’язково в держакті повинен бути кадастровий номер ділянки.

Право на забудову земельної ділянки на підставі договору оренди має підтверджуватися договором оренди, у якого не закінчився термін дії, і який теж містить реквізити орендаря, площу і план ділянки та визначає, що саме має будувати забудовник [2].

Враховуючи те, що Цивільним Кодексом [3] передбачено поняття суперфіція, відповідно до якого суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд, будівництво може здійснюватися на підставі договору суперфіція, в якому мають бути зазначені:

• земельна ділянка, яка передається у користування;
• строк користування земельною ділянкою;
• розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати;
• умови продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для забудови іншій особі;
• правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда).

Правовідносини щодо забудови чужої земельної ділянки в Україні можуть здійснюватися за допомогою договору користування земельною ділянкою на умовах оренди або укладається суперфіціарний договір як альтернатива договору оренди. Застосування норм договірного права, яке за своєю природою є зобов’язальним, не в змозі забезпечити гарантій права власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, адже звичайний договір укладається на визначений строк і може бути розірваний за певних підстав.

Швидше за все суперфіцій так і залишився б без особливої уваги з боку вчених, якби не проблеми, які виникають як у теорії, так і під час його застосування на практиці. Договір суперфіцію, як правило, платний. Відповідно до ч. 1 ст. 414 ЦК «власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею», до ст. 2 Закону «Про плату за землю» «використання землі в Україні є платним», причому земельний податок встановлюється і для власника землі, і для землекористувача, а відтак, виходячи з вищезазначених нормативних актів, землекористувач повинен вносити певну плату власнику земельної ділянки. У разі укладення договору суперфіцію земельний податок повинен буде платити і власник землі, і землекористувач. Отже, виходить, що за одну і ту ж земельну ділянку буде двічі стягуватися земельний податок, а відповідно до Конвенції про уникнення подвійного оподаткування, одне й теж саме майно не підлягає подвійному оподаткуванню.

Стаття 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» встановлює обов’язковість реєстрації суперфіцію в державний земельний кадастр. Важливо, що кадастрової реєстрації підлягає не договір, а саме речове право – суперфіцій. Однак на сьогоднішній день в проведенні його реєстрації відмовляють. Це обумовлено тим, що не створено відповідного розділу бази даних для реєстрації суперфіцію та земельного кадастру України.

Ще одна проблема пов’язана з припиненням суперфіцію. Стаття 417 ЦК встановлює, що «у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення». Однак може виникнути ситуація, коли власник і землекористувач не дійдуть згоди щодо правових наслідків припинення суперфіцію. У такому випадку власник земельної ділянки може вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до попереднього стану. Однак наслідки, описані в даній нормі, навряд чи настануть, якщо спочатку між власником і забудовником було досягнуто певної згоди. У будь-якому випадку захистити свої інтереси можна буде і в суді, але для цього треба завчасно подбати про доказову базу [4].

Важливим моментом є те, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови потрібно відрізняти від договору найму (оренди) земельної ділянки, передбаченого ст. 792 ЦК України. Певною відмінністю права суперфіцію від права оренди землі є те, що землекористувач може продати право суперфіцію іншій особі, передати його у спадщину, закласти (щоправда, таке право, за невеликим виключенням, не поширюється на земельні ділянки державної та комунальної власності).

Проте загальновідомо, що суперфіцій близький до оренди земельної ділянки для забудови. Настільки близький, що, базуючись на нормах нашого недосконалого законодавства, розрізнити їх зовсім непросто. Аналіз чинного законодавства України не дозволяє точно встановити, виникає суперфіцій з окремого договору суперфіцію або з договору оренди земельної ділянки для забудови. Ускладнюється проблема тим, що законодавець все більше зближує ці правові інститути, що, в свою чергу, може привести і вже призводить на практиці до певних непорозумінь [5].

З огляду на викладене, можна зробити висновок, що сьогодні існує потреба в більш ретельному і системному дослідженні правової природи суперфіцію. Якщо не зробити цього зараз, то суперфіцій, швидше за все, буде частіше викликати суперечки і ускладнювати суспільні відносини, а не чітко і якісно їх регулювати.

ЛІТЕРАТУРА

1. Важинский Е. Особенности правового регулирования застройки на чужом земельном участке.
2. Земля под застройку. Нужно ли оформлять землю под строительством?.
3. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 40-44, ст. 356.
4. Суперфиций - суперфикция?.
5. Суетнов Е. О правовой природе суперфиция.

Порядок отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки

Правова консультація не є офіційним роз'ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку. Редакція затверджена Maryna.shapoval.

Зміст

Нормативна база

Загальні положення

Будівельний паспорт забудови земельної ділянки (далі - будівельний паспорт) визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення на земельній ділянці (стаття 27 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Розроблення будівельного паспорта здійснюється:

• в межах населених пунктів - відповідно до наявної містобудівної документації на місцевому рівні;
• за межами населених пунктів - відповідно до детальних планів територій та планувальних рішень проектів садівницьких та дачних товариств.

Проектування на підставі будівельного паспорта здійснюється без отримання містобудівних умов і обмежень.

Для об'єктів будівництва, на які надається будівельний паспорт, розроблення проекту будівництва здійснюється виключно за бажанням замовника.

Порядок оформлення будівельного паспорта

Куди звертатися?

Видача будівельного паспорта здійснюється уповноваженим органом містобудування та архітектури безпосередньо, через центри надання адміністративних послуг та/або через Єдиний державний портал адміністративних послуг.

Перелік необхідних документів

• заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних за формою, наведеною у додатку 1 до Порядку;
• засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
• ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
• проект будівництва (за наявності);
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

Строк видачі

Протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

Вартість

Внесення змін до будівельного паспорта

У разі зміни намірів забудови земельної ділянки (розміщення нових або реконструкція існуючих об’єктів), реалізація яких не перевищує граничнодопустимих параметрів, до будівельного паспорта можуть вноситись зміни.

Внесення змін до будівельного паспорта здійснюється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури у порядку та на умовах, визначених для його отримання, протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів,

Перелік необхідних документів

• заява на внесення змін до будівельного паспорта за формою, наведеною у додатку 1 до Порядку;
• примірник будівельного паспорта замовника;
• ескізні наміри змін (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, фасади та плани поверхів нових об’єктів із зазначенням габаритних розмірів тощо);
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

Уповноважений орган містобудування та архітектури на підставі отриманих документів визначає відповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам чинної містобудівної документації на місцевому рівні, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

Підстави повернення документів замовнику

Пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

Повернення пакета документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього здійснюється з відповідним обґрунтуванням уповноваженим органом містобудування та архітектури у строк, який не перевищує строк його надання.

У разі незгоди з рішенням уповноваженого органу містобудування та архітектури про відмову у видачі будівельного паспорта, заявник може оскаржити таке рішення у судовому порядку, подавши до адміністративного суду позовну заяву у шестимісячний строк, який обчислюється з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення своїх прав, свобод чи інтересів.

Вимоги до будівельного паспорту

Будівельний паспорт складається з текстових та графічних матеріалів.

Будівельний паспорт складається за формою, наведеною у додатку 2 до Порядку.

До складу будівельного паспорта входять:

• пакет документів, наданий замовником;
• схема забудови земельної ділянки, наведена у додатку 3 до Порядку;
• пам’ятка замовнику індивідуального будівництва.
  

У схемі забудови земельної ділянки визначається місце розташування запланованих об'єктів будівництва, червоні лінії, лінії регулювання забудови, під'їзди до будівель і споруд, відстань від об'єкта будівництва до вулиць (доріг), мінімальні відстані від об'єкта будівництва до меж земельної ділянки, а також будівель і споруд, розташованих на суміжних земельних ділянках, місця підключення до інженерних мереж (за наявності).

Пам’ятка замовнику індивідуального будівництва готується уповноваженим органом містобудування і архітектури як рекомендаційний перелік положень нормативно-правових актів, будівельних норм та правил для застосування в умовах існуючої містобудівної ситуації.

Будівельний паспорт підписується керівником відповідного уповноваженого органу містобудування та архітектури.

Будівельний паспорт складається у двох примірниках. Перший примірник надається замовнику, другий примірник постійно зберігається в архіві уповноваженого органу містобудування та архітектури, який видав будівельний паспорт.

Будівельний паспорт реєструється відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури у журналі реєстрації будівельних паспортів.

Електронний витяг із матеріалів будівельного паспорта зберігається в базі даних містобудівного кадастру (у разі його створення) з присвоєнням йому індивідуального номера.

Після отримання будівельного паспорта, для отримання права на виконання будівельних робіт, необхідно подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді) або в електронному вигляді через портал Дія. Потрібно пам’ятати, що на сьогодні не здійснюється автоматична реєстрація повідомлення. Система Дія підтримує можливість подання повідомлення від двох або більше замовників, (кожен з яких має підписати створене повідомлення своїм Електронним Цифровим Підписом (ЕЦП).

Видача дублікату будівельного паспорту

У разі необхідності, при втраті замовником оригінального примірника будівельного паспорта, його дублікат надається відповідним уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви про видачу дубліката будівельного паспорта.