Як побудувати будинок правильно і без зайвих витрат: поради майстрів

Архітектурно-планувальні рішення та кошторис, технологія та матеріали будівництва визначаються, перевіряються ще раз і затверджуються ще на етапі проектування будинку — надалі все залежить від дотримання робочого проекту. Тому так важливо заздалегідь продумати та врахувати всі особливості: від обраної для будівництва землі до самого процесу облаштування ділянки. І, звичайно, не можна забувати про вибір виробників та постачальників якісних будматеріалів, підрядників будівельних робіт. Про все це ми поговоримо у статті.

Правильне будівництво будинку: починати краще з теорії

Головне під час будівництва — не захопитися так, щоби порушити вимоги законодавства. Тому перше, що має зробити забудовник перед початком індивідуального житлового будівництва (ІЖС), - попередити владу про свої плани, звернувшись до адміністрації або до МФЦ з повідомленням, відповідно до положень статті 51.1 Містобудівного кодексу РФ (ГК РФ). Форму такого повідомлення наведено в Додатку до наказу Мінбуду Росії від 19 вересня 2018 року №591/пр.

Те саме має зробити забудовник у перші 30 днів після завершення будівництва або реконструкції об'єкта ІЖС, у тому числі садового будинку. І тут його дії мають відповідати вимогам частин 16–21 статті 55 ГрК РФ.

При цьому важливо не порушити статтю 104 Земельного кодексу РФ, створюючи будинок на ділянці, що знаходиться в зоні з обмеженнями будівництва, наприклад, на території, що відведена для безпечної експлуатації об'єкта енергетики або транспорту, зв'язку або військового об'єкта. Буває, що будівництво будинку задумане в історичному поселенні.Тоді забудовник повинен описати параметри, колір, передбачувані будматеріали, додати зображення будинку з фасадами.

Отримавши повідомлення, чиновники з'ясовують, чи можна побудувати приватний будинок на цій ділянці, і, якщо позитивна відповідь, видають дозвіл на будівництво [1] .

До уваги

Якщо право власності на земельну ділянку для садівництва було зареєстроване в ЄДРН до початку будівництва, то аж до 1 березня 2021 року дозволяється реєструвати права на зведені на цій ділянці садові або житлові будинки, а також здійснювати державний кадастровий облік, обмежуючись лише технічним планом та правовстановлюючими. документами на цю земельну ділянку (дивіться частини 12 та 13 статті 70 Федерального закону від 13 липня 2015 року №218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості»).

Насамперед перед будівництвом будинку і вже в процесі слід керуватися федеральними законами, але не варто обмежуватися лише ними. Обов'язково потрібно вивчити місцеве (регіональне) законодавство, склепіння правил, міждержавні та національні стандарти, вимоги СанПіН тощо.

Також важливо ознайомитися з офіційною позицією міністерств та відомств, незважаючи на те, що інформаційні листи і не мають нормативного характеру, тобто не мають законної сили. Зокрема, слід вивчити роз'яснення, викладені у листах:

• Мінекономрозвитку Росії від 13 серпня 2019 року №26559-ВА/Д23і «Про державну реєстрацію прав на садові будинки та житлові будинки, розташовані на земельних ділянках, призначених для ведення громадянами садівництва»;
• Росреєстру від 27 червня 2019 року №14-06244-ГЕ/19 «Про державний кадастровий облік та державну реєстрацію прав на реконструйований садовий будинок», опублікованому разом із листом Мінекономрозвитку Росії від 5 березня 2019 року № ОГ-Д23-1873 «Про розгляд звернення »;
• Мінбуду Росії від 3 квітня 2019 року №11823-СМ/08 «Про приведення об'єктів індивідуального житлового будівництва та садового будинку у відповідність до містобудівних регламентів»;
• Росреєстру від 30 січня 2019 року №14-00871-ГЕ/19 «Про розгляд звернення», опублікованому разом із листом Мінекономрозвитку Росії від 5 грудня 2018 року №ОГ-Д23-11737 «Про розгляд звернень»;
• Мінекономрозвитку Росії від 7 листопада 2018 року №32363-ВА/Д23і «Про застосування положень Федерального закону від 13 липня 2015 року №218-ФЗ та Федерального закону від 3 серпня 2018 року №340-ФЗ у частині кадастрового обліку та державної реєстрації прав на об'єкти індивідуального житлового будівництва та садові будинки»;
• Мінбуду Росії від 15 листопада 2018 року №41899-СМ/09 «Про будівництво об'єкта ІЖС чи садового будинку»;
• Мінбуду Росії від 16 серпня 2018 року №35116-ВЯ/09 «Про внесення змін до ГРК РФ з питань будівництва та реконструкції об'єктів ІЖС та садових будинків».

Отримавши заповітний папір, приступити до забудови все ще не вдасться: необхідно вивчити нормативно-технічну документацію, що регламентує проектні, вишукувальні та будівельні роботи.Особливо це стосується документів, внаслідок застосування яких автоматично забезпечується дотримання «Технічного регламенту про безпеку будівель та споруд» (Федерального закону від 30 грудня 2009 року №384-ФЗ) та «Технічного регламенту про вимоги пожежної безпеки» (Федерального закону від 22 липня 2008 року) року №123-ФЗ), а також виконуються положення постанови Уряду РФ від 16 лютого 2008 року №87 «Про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту». У цих категоріях вимагають уваги склепіння правил у галузі будівництва (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 та багато інших) та забезпечення пожежної безпеки житлових будинків (СП 2.13130.2012, СП 4.13)

Дистанція між будинками – головний захід пожежної безпеки. Правильна відстань стане гарантією того, що пожежа не перекинеться на сусідні будівлі. Дистанція залежить від вогнестійкості матеріалів. Якщо будинок збудований з цегли або бетону, відстань повинна бути не менше 6 м, якщо для перекриттів будинку використовується металокаркас з дерев'яними кроквами — не менше 8 м, якщо споруда з дерева — не менше 15 м. Відстань між спорудами на одній ділянці не регламентується 2].

При будівництві будинку необхідно передбачити під'їзд до будівлі, в тому числі пожежної машини. Не можна забувати і про евакуаційний вихід і справність комунікацій [3] . Вимоги пожежної безпеки до будматеріалів регламентуються статтею Технічного регламенту про вимоги пожежної безпеки.

Слід також знати, що площа під будівництво дачного будинку має бути не менше 600 м 2 . Ділянку необхідно обгородити сіткою чи ґратами, щоб не затінювати сусідів. Однак за їхньою згодою з боку вулиці можна поставити глухий паркан.

При плануванні будівель важливо враховувати інші нормативи відстаней. Так, від приватного будинку до червоної лінії вулиць має бути як мінімум 5 м, а до червоної лінії проїздів — 3 м. Якщо йдеться про господарські споруди, то тут нормативна відстань до червоних ліній становить не менше 5 м [4] . Якщо на території дозволяється тримати худобу, забудовник може звести на ділянці господарства для тварин (хлів, курник) і сараї для зберігання корму та інструментів. Від житлових приміщень їх слід ізолювати як мінімум трьома підсобками, і розташовуватися господарські будівлі для тварин повинні не менше ніж за 12 м від входу до будинку. На садовій ділянці дозволено передбачити місце для компостного майданчика та вуличного туалету (якщо немає каналізації). Відстань від будинку до вбиральні — не менше 12 м, до душу та лазні — 8 м. Підземні інженерні мережі слід влаштувати якнайменш щільно і рівномірно розподілити по площі.

Крім того, забудовник повинен максимально зберегти рельєф, якість поверхневих вод та землі для сільськогосподарських потреб, забезпечити систему водовідведення, тому зведення будинку вимагає дотримання не лише будівельних та протипожежних норм та правил, але також санітарно-епідеміологічних вимог (СанПіН 2.1.2.2645-10, СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПіН 2.1.5.980-00.

Вище наведено основний, але не повний перелік нормативно-технічних документів, які доведеться враховувати забудовнику під час будівництва. Крім того, перед тим як будувати приватний будинок, потрібно ознайомитися з усіма ДСТУ з обраних будматеріалів. Наприклад, якщо для будівництва будинку вирішено використовувати керамічні поризовані блоки та цеглу, то доведеться вивчити міждержавні та національні стандарти, такі як:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Цегла та блоки. Метод визначення міцності на стиск»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Цегла та блоки. Методи випробувань. Частина 13. Визначення абсолютної щільності в сухому стані елементів кам'яної кладки (крім природного каменю)»;
• «ГОСТ 7025-91. Цегла та каміння керамічні та силікатні. Методи визначення водопоглинання, щільності та контролю морозостійкості»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Найкращі доступні технології. Виробництво керамічної цегли та вогнетривких виробів. Аспекти підвищення енергетичної та екологічної ефективності»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Цегла керамічна. Технічні умови»;
• «ГОСТ 530-2012. Цегла та камінь керамічні. Загальні технічні умови»;
• «ГОСТ 32311-2012. Цегла керамічна клінкерна для мощення. Технічні умови».

Починати треба не з фундаменту: рекомендації від досвідчених будівельників

Багато хто вважає, що правильне будівництво будинку починається із закладання фундаменту, але це не так. Досвідчені будівельники спочатку приділяють час підготовчим роботам — проводять геологічний аналіз та вивчають склад ґрунту, проектують тип будівництва та інше.

Важливо не потрапити в халепу при виборі типу фундаменту — це залежить від рельєфу ділянки, яка може бути сухою, сирою або мокрою. Перші відрізняються наявністю пагорбів і пагорбів, другі — наявністю невисоких пагорбів та невеликих заболочених улоговин. Ознаки мокрої ділянки – низини, заболочені місця. При роботі з кожним типом рельєфу потрібно враховувати різні джерела вологи: наприклад, на сухій ділянці це лише опади, а на мокрій, крім дощів, є ґрунтові та ґрунтові води. Витрати на будівництво відрізнятимуться.

Невдалий рельєф спричинить незаплановані земляні роботи.Тому ще перед проектуванням бажано залучити організацію, яка поведе топогеологічну експертизу.

За наявності/виявлення (внаслідок геологічних досліджень) сейсмонебезпечної зони або інших геологічних процесів, що створюють ризики для експлуатації об'єктів забудови, в проект будинку закладаються інженерно-захисні заходи відповідно до правил:

• «СП 116.13330.2012. Інженерний захист територій, будівель та споруд від небезпечних геологічних процесів. Основні засади. Актуалізована редакція СНіП 22-02-2003»;
• «СП 21.13330.2012. Будівлі та споруди на підроблюваних територіях та просадних ґрунтах. Актуалізована редакція СНіП 2.01.09-91» зі Зміною №1;
• «СП 14.13330.2018. Будівництво у сейсмічних районах. Актуалізована редакція СНіП II-7-81 *».

Це можуть бути протизсувні та протиобвальні, протиселеві, протилавинні або протикарстові берегозахисні споруди, а також заходи щодо захисту від підтоплення та затоплення, морозного пучення ґрунтів та льодоутворення, термокарсту.

При проектуванні, розрахунку, зведенні, реконструкції, виготовленні та експлуатації будівельних об'єктів важливо дотримуватись міждержавних стандартів:

• «ГОСТ 27751-2014. Надійність будівельних конструкцій та основ. Основні положення»;
• «ГОСТ 31937-2011. Будівлі та споруди. Правила обстеження та моніторингу технічного стану»;
• «ГОСТ 30494-2011. Будинки житлові та громадські. Параметри мікроклімату у приміщеннях».

На жаль, навіть після досконалого вивчення теоретичної бази з будівництва, багато будівельників-початківців все одно припускаються прикрих помилок при зведенні будинку.

Топ-5 помилок при будівництві: як не потрапити в халепу

Як правило, всі навчаються на власних помилках, але найпоширеніших можна уникнути, якщо пам'ятати про елементарні речі.

До типових помилок будівництва належать:

• Неправильний вибір типу фундаменту та матеріалів для будівництва, утеплення, облицювання та покрівлі.. Обов'язково потрібно враховувати мету будівництва, особливості ґрунту на ділянці та клімат. Крім того, важливою є маса самого будинку. Наприклад, якщо це літня дача, достатньо використовувати каркасну дерев'яну конструкцію, але будинок для проживання цілий рік будується з колод, каменю, бетону, керамічних поризованих блоків, цегли.
• Погана якість будівельних матеріалів. При обмежених фінансових можливостях будівельники нерідко віддають перевагу дешевим матеріалам, але незабаром шкодують про це рішення. Звичайно, і такі матеріали в короткостроковій перспективі можуть здаватися надійними, але найчастіше невисока вартість говорить про низьку якість, що через якийсь час обертається лише збільшенням витрат.
• Помилки при дотриманні пожежної безпеки. При будівництві важливо пам'ятати про збереження дистанції, також необхідно передбачити евакуаційний вихід, а для спорудження будівель використовувати негорючі облицювальні матеріали. Наприклад, у керамічної лицьової цегли показник вогнетривкості — 800–1200°С, що у два-чотири рази вище, ніж у його силікатного «собрата». За цим параметром лицьова цегла перевищує тільки шамотну і кварцову (1300°С), що використовуються для влаштування камінів і печей.
• Неправильний пристрій покрівлі. Тут важливо продумано підійти до вибору покрівельного матеріалу. Яке покриття підійде, залежить не так від смаку забудовника, як від форми і конструкції даху.Наприклад, для даху складної конструкції краще вибрати якісну гнучку черепицю з терміном служби 50–60 років — її металевий аналог буде в цьому випадку невигідним рішенням через велику кількість відходів та необхідність періодичного захисту від корозії, недостатню герметичність та погану звукоізоляцію. Щоб уникнути помилок, всі особливості варто прописати в проекті будинку.
• Порушення при монтажі тепло-, гідро- та пароізоляції, вітрозахисту. Крім негорючості, теплоізолюючі матеріали повинні мати низькі показники теплопровідності, «дихати», бути морозостійкими, екологічними, міцними та довговічними. Власне, всім цим вимогам ідеально відповідають якісні керамічні поризовані блоки та клінкерна цегла. Огріхи в гідроізоляції призводять до утворення плісняви, розмноження паразитів, а то й до тріщин у стінах та під покрівлею. Проблеми можуть початися, наприклад, через неякісний клей або мастику, що призведе до розривів матеріалів через їх неправильне укладання або погану підготовку поверхні.

Добросовісної обробки вимагають усі гігроскопічні матеріали: наприклад, дерево потрібно покрити складами проти гниття та старіння, а види цегли з високим показником вологопоглинання вимагають використання антисептиків глибокого проникнення. Деякі типи матеріалів для облицювання стін або для покрівлі та й взагалі легкі щитові конструкції відрізняються низькими показниками вітрозахисту. До таких відносяться різні види сайдинга: при сильному пориві вітру листи можуть бути вирвані зі стіни або відігнуті.Тому для створення захисту від вітру важливо укладати сайдинг правильною стороною і використовувати при цьому надійну систему кріплення, як зазначено в інструкції [5] .

Ще одна поширена помилка будівництва – це легковажне ставлення до розмірів земельної ділянки. В ідеалі площа землі повинна відповідати габаритам будинку: якщо побудувати палац 300 м 2 на шести сотках, він виглядатиме громіздко та некрасиво [6] . Але справа тут не лише у відсутності естетики: забудовник має залишити достатньо простору для виконання будівництва, для складування будматеріалів та відходів, а також для можливості під'їзду будівельної техніки.

Отже, до будівництва приватного будинку необхідно добре підготуватися: проштудувати нормативні документи, провести топогеологічні дослідження на ділянці забудови, скласти проект будівлі. І, звичайно, варто заздалегідь передбачити можливі помилки при будівництві, до яких насамперед належить неправильний вибір будматеріалів.

• 1 https://clck.ru/JC5DX
• 2 http://mchs.rutp.ru/mod/page/view.php?id=415
• 3 http://docs.cntd.ru/document/1200008165
• 4 http://docs.cntd.ru/document/1200004849
• 5 http://beton-stroyka.ru/
• 6 Г. А. Серікова "Будівництво будинку. Від фундаменту до даху. Сучасна архітектура, технології та матеріали" https://clck.ru/JC5Dm