Земля для дому: що потрібно знати перед покупкою ділянки

У 2020 році в результаті пандемії та переведення великої кількості співробітників на віддалену роботу в Росії різко зріс попит на різні формати заміського житла. Його популярність продовжить зростати і 2021 року. Драйверами зростання попиту називають пільгові іпотечні програми («Сільська іпотека» та іпотека на ІЖС), дозвіл використання маткапіталу для будівництва будинків, а також продовження «дачної амністії» до 1 березня 2026 року. Все це дозволило багатьом росіянам замислитись про будівництво заміського будинку для всесезонного проживання. Але не всі мають гроші на покупку відразу готового будинку, і вибір готових будинків невеликий, а ціни різко пішли вгору. Вихід — купівля земельної ділянки, щоби потім звести на ній приватний будинок з урахуванням власного бюджету та потреб. Розповідаємо, на що потрібно звернути увагу при купівлі земельної ділянки, які комунікації там обов'язкові, які документи потрібно перевірити і до якої категорії земель має ставитись ділянка, щоб на ній згодом узгодили будівництво індивідуального житлового будинку.

Як вибрати земельну ділянку для приватного будинку

• спеціальні санітарно-захисні зони та смуги;
• безпосередню близькість до магістральних ліній різних трубопроводів;
• придорожні смуги і т.д.

Існуючі обмеження, про які продавець може замовчати, можуть призвести до таких правових наслідків, як неможливість зареєструвати право власності на збудований житловий будинок, спонукання до знесення самовільної споруди, пояснює юрист.

На покупку або будівництво приватного житлового будинку простіше буде отримати і іпотечний кредит — на відміну від будівництва літньої дачі, на яку можна оформити лише споживчий кредит. Крім статусу житлового будинку та наявності всіх необхідних комунікацій, для отримання іпотеки варто дивитися і на такі параметри, як наявність вулично-дорожньої мережі та під'їзних доріг, що забезпечують цілорічний доступ до земельної ділянки, на якій будується житловий будинок. Обов'язкове призначення землі - під житлове будівництво.

Земля для дому. Що продають у Підмосков'ї

У Підмосков'ї (з урахуванням не лише ділянок ІЖС, а й земель іншого призначення) на продаж виставлено 31,7 тис. грн. ділянок, рік тому – 35,9 тис. Зниження за рік – на 11,7%, підрахували до ЦІАНу.

Зниження кількості пропозицій відзначено абсолютно в усіх напрямках, що пов'язане з вимиванням об'єктів на тлі активного попиту протягом минулого року. У 2020 році кількість переглядів оголошень про земельні ділянки у Підмосков'ї збільшилась на 64% порівняно з 2019-м. Найбільший приріст відзначений у травні (+157%) та червні (+121% у річній динаміці).

Світло, вода, газ: комунікації на ділянці

Нерідко буває, що девелопер не включає ніяких комунікацій до ділянки, не бере на себе обов'язки навіть з підведення електрики. Це найдешевші пропозиції на ринку. «Але ж у більшості селищ девелопери зобов'язуються підвести комунікації — електрику, магістральний газ, водопостачання. Але іноді в дешевих проектах девелопери цього не роблять або зупиняються на якомусь етапі», - каже Дмитро Таганов з Інком-Нерухомості.

Важливо перевірити техумови, інші документи на землю та комунікації, рекомендують експерти.«Якщо ви обмовили покупку ділянки з електрикою та газом, потрібно не лише за документами, а й наживо переконатися у наявності заявлених інженерних споруд. При виборі земельної ділянки слід звернути увагу на те, як девелопер виконує свої обіцянки, оцінити його минулі проекти, а також простежити за дотриманням термінів поточної реалізації», — рекомендує Дмитро Таганов.

Вимоги до комунікацій встановлені державними стандартами. Для житлових будинків це СП 55.13330.2016 «Будинки житлові одноквартирні, актуалізована редакція СНіП 02.31.2001. Вимог багато, і самостійно перевірити об'єкт капітального будівництва на предмет відповідності всім нормам складно. Для цього краще замовити експертизи, рекомендують юристи.

Перед тим як здійснювати будь-які юридичні дії із земельною ділянкою, необхідно замовити витяг з ЄДРН про основні характеристики об'єкта, а також виписку про перехід прав

Як перевірити документи

Перед тим як здійснювати будь-які юридичні дії із земельною ділянкою, необхідно замовити виписку з ЄДРН про основні характеристики об'єкта та виписку про перехід прав, щоб відстежити, кому та за якими угодами земельна ділянка передавалася. Перевірити статус земельної ділянки можна у публічній кадастровій карті або замовити витяг з ЄДРН до МФЦ або онлайн за кадастровим номером.

Обтяження на ту чи іншу землю можуть бути пов'язані із встановленим сервітутом (право обмеженого користування), перебуванням у заставі або накладеним на ділянку арештом. Зазвичай усі ці відомості вказані в ЄДРН.

Коментар юриста

Василь Малінін, керівник напряму комерційних спорів юридичної фірми «Рустам Курмаєв та партнери»:

— Не зайвим буде перевірити сумлінність продавця. Зробити це можна, замовивши відомості з ЄДРН (витяг з ЄДРН про права окремої особи на об'єкти нерухомості, що були (є) у нього). Отримана інформація про права окремої особи на наявні або наявні у неї об'єкти нерухомості допоможе зробити висновок про кількість об'єктів, що належать або належали конкретній особі. Очевидно, що в ситуації, коли ваш продавець укладає безліч угод з різних об'єктів нерухомості в стислі терміни, може виявитися, що така особа замішана в шахрайських схемах, отже, земельна ділянка, що купується, згодом може бути витребована.

Цивільне законодавство у питаннях витребування майна в покупця оперує поняттям сумлінності (ст. 1, 10 Цивільного кодексу Російської Федерації). Як зазначено у ст. 302 ГК РФ, сумлінним буде особа, яка, відплатно набуваючи майно, не знала і не могла знати про те, що відчужувач майна не мав права його відчужувати.

П. 3 ст. 37 Земельного кодексу РФ встановлено, що покупець у разі надання йому продавцем свідомо неправдивої інформації про обтяження земельної ділянки та обмеження її використання, про дозвіл на забудову земельної ділянки, про використання сусідніх земельних ділянок, що надає істотний вплив на використання та вартість земельної ділянки, що продається, про якісних властивостях землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання та вартість земельної ділянки, що продається, вправі вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та відшкодування завданих йому збитків.

Читайте також: