Що означає частка у праві 1

ЖК РФ Стаття 37. Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку

Перспективи та ризики спорів у суді загальної юрисдикції. Ситуації, пов'язані зі ст. 37 ЖК РФ

1. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення.

2. Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення у цьому будинку випливає з долі права власності на вказане приміщення.

3. При переході права власності на приміщення у багатоквартирному будинку частка у праві спільної власності на спільне майно у цьому будинку нового власника такого приміщення дорівнює частці у праві спільної власності на вказане спільне майно попереднього власника такого приміщення.

4. Власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:

1) здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;

2) відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення.

Мені дісталася частка нерухомості: що я можу з нею зробити

Припустимо, ви отримали спадщину, або розлучилися та поділили нажите у шлюбі майно, або купили з кимось квартиру у складчину. Словом, стали власником частки якогось об'єкта нерухомості. Розповідаємо, як нею володіти та розпоряджатися, що потрібно зробити, щоб продати, і про що доведеться домовлятися з іншими власниками часток.

Чим фактично володіє власник частки

Володіння часткою квартири найчастіше означає володіння правами на конкретну кімнату (навіть за наявності можливості виділити кожному власнику по кімнаті). Власник володіє часткою у праві власності, і вона може бути як рівною з частками інших власників, так і більшою чи меншою. «Пайова власність — особлива форма володіння, при якій у жодного із співвласників немає певно виділеного майна, у кожному сантиметрі квартири є частка іншого власника, — пояснює керівник офісу «У Крилатському» компанії «Міель-Мережа офісів нерухомості» Ірина Бербенєва. — Тож іноді дуже складно встановити порядок користування. Якщо співвласники не можуть домовитися мирним шляхом, то вони визначають порядок користування судом». Втім, частка може бути реальною. За словами голови ради директорів компанії "Бест-Новобуд" Ірини Доброхотової, реальна частка може бути прив'язана до конкретних частин квартири (наприклад, кімната 12 кв. м у двокімнатній квартирі загальною площею 52 кв. м). Причому виділятися може лише ізольоване житлове приміщення — кімната, а коридор, кухня та санвузол залишаються у спільній частковій власності. Виділення реальних часток призводить до того, що квартира за фактом перетворюється на комунальну.

Хто може володіти частками

Кількість власників та його якісний склад законом не обмежені. Наприклад, власність може належати лише фізичним або лише юридичним особам, а також одночасно фізичним та юридичним особам.

Особливості володіння частками

Власник частки у житловій нерухомості має всі права власника, а саме права володіння, користування та розпорядження. Проте реалізувати ці права без узгодження з іншими власниками неможливо.«Найчастіше це призводить до різних суперечок, і спроба реалізації того чи іншого права без узгодження з іншими власниками може бути визнана судом неправомочною. Щоб не доводити справу до конфлікту, власник частки повинен розуміти, що своїми діями йому не слід порушувати права власників інших часток», - розповіла керуючий партнер компанії «Метріум» Марія Літинецька. Власник частки у житловій нерухомості зобов'язаний сплачувати майновий податок та комунальні платежі, крім цього, сповіщати інших власників житла про заплановані угоди зі своєю часткою власності (продаж, оренда, заставне забезпечення тощо). Власник частки у приміщенні повинен утримувати свою власність у порядку, усувати аварійні ситуації, навіть якщо він фактично не використовує приміщення. «Пайова власність — це обмежене користування. Якщо інший власник не проживає у квартирі, не варто забувати про те, що він може будь-якої миті скористатися своєю житлоплощею», — зазначає Ірина Бербенєва.

Як оплачуються послуги ЖКГ

Послуги ЖКГ при спільній частковій власності оплачуються, як правило, за єдиним платіжним документом. При цьому будь-який учасник пайової власності має право звернутися до керуючої компанії із заявою про виставлення йому окремого рахунку за послуги ЖКГ пропорційно його частці, розповіла керівник юридичної служби компанії «Інком-Нерухомість» Світлана Краснова. «Законом визначено, що учасник пайової власності зобов'язаний брати участь у витратах на утримання та збереження майна пропорційно своїй частці», — каже експерт.

Чи можна когось зареєструвати в частковій квартирі

Власник частки у квартирі має право сам зареєструватись у ній без згоди інших власників.Він також може зареєструвати там свою неповнолітню дитину, оскільки за законом місцем проживання неповнолітньої до 14 років є місце проживання її батьків (або одного з них). Якщо ж власник хоче зареєструвати в пайовій квартирі чоловіка чи дружину, батьків, інших родичів, а також осіб, які не перебувають з ним у спорідненості, то йому доведеться отримати згоду всіх співвласників квартири.

Як виділити свою частку, щоб ні від кого не залежати

Цивільний кодекс Росії дозволяє виділити частку в натурі, але лише в тому випадку, якщо є технічна можливість обладнати в цій частині житла окремий вхід та санвузол. Тільки за дотримання цих норм можна поставити об'єкт на кадастровий облік та оформити на нього право власності. «При виділенні частки в натурі учасник пайової власності стає індивідуальним власником, для нього пайова власність на майно припиняється, — пояснює Світлана Краснова. — Але стосовно квартир реалізація процедури виділу частки практично неможлива. Тому найчастіше власники часток звертаються до суду з вимогою щодо визначення порядку користування квартирою (закріплення конкретної кімнати за позивачем)». Поділити сучасні квартири непросто, оскільки загальна площа має бути не менше 28 кв. м (СНіП 01.31.2003) з урахуванням особливостей планування. Якщо уявити, що квартира дуже велика і облаштування двох окремих входів у ній можливе, то зміна житлової та нежитлової площі, встановлення нового обладнання та підведення комунікацій обійдуться недешево. «У разі коли відокремлення частки в натурі ускладнюється об'єктивними причинами, юристи радять виділити свою частку у грошовому еквіваленті, – зазначає Ірина Доброхотова.— Власник, який відмовився від своєї частки, замість цього отримає гроші від інших співвласників, які після цього зможуть розподілити його частку між собою».

Чи можна продати свою частку

Можна, але спочатку доведеться повідомити про це інших власників часток, оскільки вони мають переважне право на викуп приміщення. Якщо інші власники не викуплять частку протягом місяця або не напишуть письмову відмову до закінчення цього терміну, можна шукати покупця на стороні. «Якщо власник частки порушив право переважного викупу інших власників часток, то вони можуть протягом трьох місяців подати позов до суду, який поверне їм це право, – розповідає Марія Літинецька. — Такий сценарій можливий не тільки, якщо власник потай від інших власників продав свою частку, а й у тому випадку, якщо він завищив вартість своєї частки за їхнього сповіщення, а сторонньому покупцю призначив меншу ціну». Спільний продаж (одночасний продаж усієї пайової квартири) завжди набагато вигідніший, ніж продаж частки, вважає брокер агентства нерухомості Century 21 Milestone Сергій Коршунов. Необхідно використовувати будь-які можливості домовитися з іншими власниками часток, найняти агента-професіонала, який зможе переконати ваших родичів на спільний продаж. «Ваша частка та ваші можливі проблеми з родичами не потрібні нікому, крім професійних учасників ринку – перекупників, – зазначає Коршунов. — Отже, і реальна вартість частки буде як мінімум на 30% нижчою, ніж розрахована арифметичним шляхом від вартості цілої квартири». Читайте також Як продати частку у квартирі. Інструкція

Складнощі розпорядження частковою власністю

Російське законодавство не обмежує мінімального розміру часток власності.Це відкриває шлях до нескінченного дроблення будь-яких приміщень. «На одну квартиру можуть претендувати власники із мізерними частками, – пояснює Марія Літинецька. — У судовій практиці були випадки, коли власники, скажімо, 1/40 квартири вимагали вселення у житло та зняття перешкод, які їм чинили власники половини чи третини квартири. Зазвичай суд призначає виплату компенсації, тобто, фактично, змушує власника більшої частки погодитися на викуп незначної частки». Треба розуміти, що спільна власність нерідко поєднує людей із суперечливими інтересами. Не всі власники пайової власності однаково відповідально сплачують комунальні послуги та податки. Один із власників може спробувати таємно чи обманним шляхом продати свою частку. Можливі інші конфліктні ситуації. Усі спірні питання щодо часткової власності (навіть якщо йдеться про оплату послуг ЖКГ), нерідко вирішуються у суді.

Як продати частку в квартирі

Буває, що з певних причин продають не всю квартиру повністю, а лише частку.

Наприклад, якщо купили квартиру разом, але кожен із власників оформив свою частку. І тепер один хоче продати частку іншому чи взагалі виставити її на вільний ринок.

Такі угоди мають особливості. Розкажу, як продати частку у квартирі, скільки це коштує і які документи потрібні для успішної угоди.

Як з'являються частки у квартирі

Частки у праві власності на квартиру з'являються, коли:

• кілька спадкоємців отримують одну квартиру у спадок;
• кілька обдаровуваних отримують одну квартиру в дар;
• подружжя вирішує розділити майно у шлюбі або під час розлучення;
• сім'я вкладає у купівлю чи будівництво житла маткапітал, та був виділяє частки всім членам сім'ї;
• кілька людей купують житло та оформляють його у пайову власність.

За замовчуванням подружжя на квартиру, куплену в шлюбі, виникає спільна власність. Вона відрізняється від пайової тим, що конкретні частки у праві власності не визначені. Подружжя може вирішити виділити частки, щоб при розлученні, наприклад, продати одну з часток третій особі.

Пайова власність виникає завжди, коли в одного об'єкта — квартири, земельної ділянки, машини тощо — є кілька власників і частка кожного з них визначена.

Як визначити частку у квартирі

Частку у квартирі можна визначити двома способами:

1. У частинах від цілого – наприклад, 1/3 квартири – таку частку називають ідеальною.
2. У натурі — наприклад, одна кімната чи 36 м² — це реальна чи виділена частка.

Але така частка не повинна бути меншою за 6 м² загальної площі житлового приміщення — тобто не бути мікрочасткою. Угоди з мікрочастинками є нікчемними.

Виняток: якщо мікрочастки з'явилися внаслідок наслідування, приватизації, використання маткапіталу або до того, як їх заборонили, — до 1 вересня 2022 року.

Купувати реальну частку зручніше. Якщо ви купуєте, наприклад, кімнату, то можете бути впевнені, що продавець виділив частку. Це означає, що ви житимете в цій кімнаті, а інший власник немає. Тільки не забудьте уточнити порядок користування загальними приміщеннями: кухнею, ванною, коридором.

Якщо купуєте ідеальну частку і хочете жити в квартирі, то швидше за все вам доведеться домовлятися з іншими власниками про порядок користування квартирою. На жаль, вони часто бувають незговірливими, можливо, домовлятися доведеться через суд.

Що робити до оформлення договору купівлі-продажу

Щоб продати частку сторонній особі, потрібно повідомити інших власників квартири про свій намір та запропонувати їм викупити частку. Для цього надішліть повідомлення із зазначенням ціни та інших умов продажу кожному власнику. Зверніть увагу: навіть якщо два власники живуть за однією адресою, відправити одне повідомлення на двох не можна.

Якщо ви вирішили продати частку одному з власників, пропускайте крок із повідомленням: воно потрібне лише тоді, коли частку продають третій особі.

Перед тим, як надсилати повідомлення, я раджу обговорити продаж з іншими власниками усно — так ви зрозумієте, чи готовий хтось його викупити, зможете обговорити умови продажу заздалегідь і вказати у повідомленні вже погоджену ціну.

Якщо ви не знаєте всіх власників квартири, знадобиться витяг з ЄДРН.

Раніше у виписці були імена всіх власників та інформація, яка стане в нагоді для договору купівлі-продажу: кадастровий номер, загальна та житлова площі. З 1 березня 2023 дані власника відображаються у виписці, тільки якщо він сам подасть заяву в Росреєстр.

Замовити електронну виписку з ЄДРН можна на сайті Росреєстру або на держпослуг у розділі «Виписки з ЄДРН». Ціна запиту - 350 ₽, виписку оформлюють протягом трьох робочих днів. Актуальну інформацію можна переглянути на спеціальній сторінці.

Але всі дані доступні нотаріусам. Тому, щоб уточнити кількість власників, їхні імена та адреси, можна одразу йти до нотаріальної контори. Нотаріус замовить витяг із ЄДРН і візьме за це плату.

З жовтня 2023 року ця плата складається з двох частин: федерального тарифу, зазначеного у податковому кодексі, та регіонального.Граничні значення регіональних тарифів щорічно затверджує Федеральна нотаріальна палата, а актуальну вартість краще уточнювати безпосередньо у нотаріуса.

Письмове повідомлення про намір продати частку потрібно направити всім власникам за місяць до запланованої угоди.

Щоб було легше узгоджувати умови договору купівлі-продажу, додатково вкажіть:

• порядок розрахунків: у які терміни та в якій валюті потрібно сплатити частку, готівкою або переказом на рахунок;
• хто після продажу зможе користуватися квартирою, у якій ви продаєте частку;
• терміни передачі майна та ін.

Повідомлення можна надіслати кількома способами:

1. Телеграма з текстом сповіщення.
2. Замовним листом із повідомленням та описом вкладення.
3. Роздати повідомлення: один екземпляр кожному власнику, а на другому, вашому, вони розписуються в отриманні.
4. Доручити це нотаріусу він відправить документ від свого імені і простежить за доставкою.

Повідомлення можна передати нотаріусу в електронній формі через єдину інформаційну систему (ЄІС) Федеральної нотаріальної палати або держпослуги.

Але для цього вам знадобиться посилений кваліфікований електронний підпис — УКЕП.

Оформити її можна двома способами:

1. Безкоштовно у додатку «Держключ» — спосіб підходить тим, хто має смартфон з NFC-модулем і закордонний паспорт з чіпом.
2. Через акредитований посвідчувальний центр — ціна може відрізнятись.

Не забудьте зберегти підтвердження того, що ви надіслали повідомлення, а адресат отримав його.

Якщо розсилкою займався нотаріус - запитайте у нього підтвердження.Якщо ви вирішили віддати повідомлення особисто, обов'язково зробіть два екземпляри та попросіть одержувача розписатися на вашому, вказати, що він отримав повідомлення, написати ПІБ та дату. Наприклад, так: «Видання отримала особисто Іванова А. А. 18.01.2023 підпис». А другий — віддайте пайовику, якому сповістили.

Якщо ви надіслали телеграму або лист поштою, підтвердження будуть копії телеграми або листи, копії повідомлень про вручення з печатками Пошти Росії. Відсканувати копії можна безпосередньо поштою за окрему плату.

Просто квитанція з описом вкладення не підійде. На думку Федеральної нотаріальної палати, квитанція не доводить, що ви дійсно відправили власникам повідомлення: мало який текст у самого повідомлення, яке ви вказали в описі.

Угода відбудеться, навіть якщо немає документів, які підтверджують належне повідомлення співвласників про продаж частки. Нотаріус запевнить її і просто пропише у договорі купівлі-продажу: «Продавець гарантував, що належним чином повідомив переважних покупців про продаж частки за такою ціною, але ті не купили кімнату в запропонований термін».

Таке запевнення пишеться зі слів продавця і нотаріус не підтверджує, що сусіди відмовилися від покупки. Відповідальність за чесність цього твердження залишається на продавця.

У пайових власників є місяць з дня отримання повідомлення, щоб викупити частку на зазначених умовах. Вважається, що вони отримали повідомлення, навіть якщо на пошту за ним ніхто не прийшов, але ви або нотаріус надіслали його на адресу реєстрації.

Якщо повідомлення повернулося, тому що за вказаною адресою не проживає потрібний вам власник, доведеться надіслати повідомлення ще раз.З'ясувати його нову адресу реєстрації можна в ОВМ при МВС через нотаріуса, тому що розкрити інформацію відомство має право лише йому.

Якщо минув місяць, а вам ніхто не відповів або хтось погодився викупити частку, але не на ваших умовах, можете сміливо продавати її третій особі — власники втратили право купівлі.

Навіть якщо вони звернуться до суду, щоб визнати правочин недійсним і перевести права та обов'язки покупця на себе, підстав для цього не буде.

Ви можете почати продавати частку раніше, ніж через місяць, якщо зберете з усіх пайових власників відмови від покупки вашої частки. Відмова має бути письмовою та бажано нотаріально засвідченою. Це необов'язково, але нотаріус може відмовитися засвідчити договір купівлі-продажу доти, доки власники не підтвердять йому, що справді відмовилися купувати частку.

Завірена відмова має перевагу — вона не має терміну дії. Тобто якщо не змінюєте умов угоди, то продати частку можна будь-кому навіть за кілька років.

З метою економії часу та грошей можна оформити відмову одразу всіх власників в одному документі.

Якщо один із власників — неповнолітній, відмову за нього становить законний представник: батько чи опікун. На це потрібно обов'язково отримати згоду органу опіки та піклування.

Якщо орган опіки не схвалив відмову від купівлі частки, укладати договір купівлі-продажу частки із третьою особою не варто. Опіка може вимагати у суді розірвати цей договір та відшкодувати збитки неповнолітньому.

Що буде, якщо не надіслати повідомлення?

Можливо, все буде добре, і всі ваші власники згодні на продаж частки третій особі. А можливо, ні.

Якщо хоча б один із них проти, то він протягом трьох місяців може подати позов про переведення на себе прав та обов'язків покупця частки. Термін відраховують з моменту, коли йому стало відомо або мало стати відомо про продаж частки.

Якщо позов задовольнять, частка перейде до такого власника, а він має заплатити за неї стільки ж, скільки заплатив початковий покупець.

Але платить він не продавцю, а первісному покупцеві – відшкодовує вартість частки.

Такий позов власник може подати не тільки коли йому не надіслали повідомлення, але й за будь-яких порушень переважного права покупки, наприклад:

• ви заявили у повідомленні, що частка коштує 1 000 000 ₽, а продали її в результаті за 100 000 ₽;
• ви продали частку, наприклад, за два тижні після отримання власниками повідомлення, тобто місяць ще не пройшов;
• один із власників відповів, що готовий купити частку, а ви все одно продали її сторонній особі.

Зміст договору купівлі-продажу частки

Договір купівлі-продажу частки регулюється правилами параграфа 7 глави 30 ДК РФ - як і договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості цілком.

Щоб договір купівлі-продажу частки вважався ув'язненим, потрібно обов'язково узгодити суттєві умови.

Предмет договору - що саме ви продаєте. Його потрібно вказати, щоб точно визначити об'єкт продажу та дати всі характеристики, які не дозволять сплутати його з іншим об'єктом.

Спочатку потрібно точно визначити розмір частки — адже саме вона є предметом договору. Якщо частка реальна — скажімо, кімната — в ній може бути інше майно, яке включене до ціни, — скажімо, меблі. Тоді треба обов'язково наголосити на цьому в договорі.

Поряд із часткою обов'язково визначте, в якому саме об'єкті нерухомості ви її продаєте - у квартирі, будинку і т.д. буд.Після цього вкажіть кадастровий номер об'єкта.

Окрім кадастрового номера індивідуалізувати квартиру допоможуть:

• адресу та інші деталі місцезнаходження – поверх, під'їзд;
• загальна та житлова площі;
• кількість кімнат.

Ціна договору - Сума, яку ви очікуєте отримати за частку. Ціну можна встановити двома способами:

1. Вказати загальну вартість частки.
2. Вказати вартість одного квадратного метра, якщо частку можна вирахувати за метри.

Ціна не може бути нижчою за ту, яку ви вказували у повідомленні для інших власників.

Ціну можна встановити у рублях чи іншої держави. Якщо вказуєте ціну у валюті, обов'язково напишіть, як перевести ціну на рублі, за яким курсом і яку дату.

Додатково до ціни зазвичай вказують порядок розрахунків – готівковий чи безготівковий – термін оплати та інші умови, пов'язані із фінансовою стороною договору.

Список інших власників із зазначенням їх часток та інших осіб, які зберігають право проживання у квартирі після продажу частки. Якщо до цього етапу у вас ще немає таких даних, їх точно знає нотаріус: у нього є доступ до відомостей з ЄДРН.

Обтяження. Це не суттєва умова, але все-таки варто написати, чи має частка обтяження: наприклад, чи є частка в заставі, чи укладено договір ренти. Це важливо, тому що новий власник разом із часткою візьме на себе й деякі зобов'язання. Наприклад, якщо покупцю дістанеться частка, закладена за договором про іпотеку, йому доведеться погашати заборгованість перед банком. Це правило може скасувати лише угоду з банком.

Коли частка в іпотеці, то продавати її можна лише за згодою банку, якщо у договорі не сказано інше. Які у об'єкта нерухомості характеристики і чи має обтяження, можна дізнатися у виписці з ЄДРН.

Нотаріальне засвідчення договору купівлі-продажу частки

На відміну від звичайного договору купівлі-продажу нерухомості, договір купівлі-продажу частки потрібно засвідчити у нотаріуса, крім випадків, коли:

• всі власники продають свої частки за однією угодою;
• частку продають у рамках програми реновації житлового фонду у Москві чи у зв'язку з вилученням квартири для державних чи муніципальних потреб;
• власників часткою всього двоє, і один продає чи дарує частку іншому.

Скільки коштує нотаріус

За посвідчення договору доведеться заплатити держмито — 0,5% від суми договору, але не менше 300 і не більше 20 000 ₽. Її потрібно заплатити один раз незалежно від кількості учасників угоди. Суму ділять між ними у рівних частках.

Якщо нотаріус надавав вам додаткові послуги, то за це доведеться заплатити. Граничні значення регіональних тарифів щорічно затверджує Федеральна нотаріальна палата, а актуальну вартість краще уточнити безпосередньо у нотаріуса.

Але якщо всі документи ви підготували самі, а нотаріуса просите тільки запевнити їх, то ви повинні сплатити держмито — і більше нічого. Щоб не заплатити зайвого, завжди заздалегідь уточнюйте у нотаріуса, скільки він візьме за свої послуги.

Щоб нотаріус запевнив договір, потрібно принести йому повний пакет документів щодо угоди:

1. Договір купівлі-продажу частки у праві власності та акт приймання-передачі частки - по одному примірнику для кожної із сторін угоди.
2. Паспорти сторін угоди - покупця та продавця.
3. Документи, що підтверджують повідомлення власників про продаж частки або відмови від переважного права купівлі частки.
4. Згода органу опіки та піклування на відмову від частки законним представником неповнолітнього власника, якщо така є.
5. Довіреність на представника, якщо документи подає не продавець.

Державна реєстрація угоди

Коли договір купівлі-продажу підписано, перехід права власності щодо нього реєструють у ЄДРН. Для цього потрібно заповнити та подати заяву до Росреєстру разом із документами, перерахованими вище.

Нотаріус сам відправить до Росреєстру всі нотаріально засвідчені документи разом із заявою про державну реєстрацію переходу права власності. Додаткових грошей за це платити не доведеться і вкотре ходити в Росреєстр теж. Але якщо хочете, ви можете відмовитися від цієї послуги та надіслати документи самі.

• через МФЦ - можна віднести заяву до будь-якої МФЦ незалежно від того, де знаходиться нерухомість;
• через сайт держпослуг, портал Росреєстру чи сервіс «Домклік» — документи доведеться відсканувати та разом із заявою підписати їх УКЕП;
• за допомогою виїзного обслуговування Росреєстру – безкоштовно приїдуть лише до ветеранів ВВВ, людей з інвалідністю першої та другої груп, решті доведеться заплатити за візит реєстратора.

Росреєстр реєструє перехід права протягом:

1. дев'яти робочих днів через МФЦ, коли договір укладено у простій письмовій формі. Строк скоротиться до п'яти днів, якщо правочин засвідчив нотаріус;
2. семи робочих днів - якщо заяву подали онлайн;
3. трьох робочих днів – якщо документи надійшли від нотаріуса.

Росреєстр не розглядатиме вашу заяву, доки ви не заплатите держмито — 2000 ₽, знижок на її оплату через держпослуги немає.

Коли Росреєстр зареєструє перехід права, він видасть виписку з ЄДРН.Реєстраційні написи на договорах більше не проставляють — лише відмітку про те, що створено його електронний образ при прийомі заяв про перехід права власності. Паперовий документ Росреєстру не потрібен.

ПДФО з доходів від продажу частки

За загальним правилом платити ПДФО не треба, якщо ви володіли часткою п'ять років і довше. Термін скорочується до трьох років, якщо ви:

1. Отримали частку у спадок.
2. Отримали частку у подарунок від члена сім'ї чи близького родича.
3. Приватизували частку.
4. Отримали частку за договором довічного утримання з утриманням.
5. Придбали частку до 1 січня 2016 року.
6. Не володієте іншою житловою нерухомістю або хоча б часткою в ній — іншою нерухомістю не вважається та, яку купили протягом 90 днів до дати реєстрації переходу права на продану частку.

Деякі власники часток не платять ПДФО з продажу. До них відносяться:

1. Діти.
2. Батьки чи усиновителі двох неповнолітніх дітей, а якщо діти навчаються очно — то звільнення від ПДФО діє, допоки тим не виповниться 24 роки.

Термін володіння частками не є важливим, але власник повинен виконати одночасно такі умови:

1. Купити інше житло замість частки не пізніше 30 квітня року, наступного за роком продажу.
2. Кадастрова вартість нового житла дорожча або його загальна площа більша, ніж у частки.
3. Кадастрова вартість проданої нерухомості загалом — без поділу на частки, менше ніж 50 000 000 ₽.
4. На день продажу частки сім'я не мала у власності іншого житла, загальна площа якого була б більшою, ніж те, що вони купили.

У решті випадків ПДФО доведеться заплатити за ставкою 13%. Але є способи заплатити і менше:

1. Отримати майнове податкове відрахування. Максимальний розмір відрахування – 1 000 000 ₽.Цей спосіб зручно застосовувати, коли у вас не було витрат на придбання частки у минулому або ціна її продажу менша за мільйон.
2. Якщо отримали частку у спадок чи в подарунок не від близького родича, можна зменшити податкову базу на суму витрат спадкодавця або на податок, який заплатив обдарований. Як це зробити, Т⁠—⁠Ж уже розповідав.
3. Відняти з доходів витрати на купівлю частки у минулому. Наприклад, у 2022 році частка коштувала 2 000 000 ₽, а у 2023 ви продали її за 4 000 000 ₽. Податковий кодекс дає право відняти з 4 000 000 ₽ витрати - 2 000 000 ₽ - та сплатити у 2024 році податок з різниці, тобто з 2 000 000 ₽.
4. Якщо продається квартира, в яку було вкладено маткапітал, то сплачувати податок із продажу дитячих часток не потрібно.

Може скластися так, що ви зовсім не одержали доходу — продали дешевше, ніж купили колись. В цьому випадку сплачувати податок не потрібно, але все одно доведеться подати декларацію 3-ПДФО. Зробити це можна через особистий кабінет платника податків.

Розірвати договір купівлі-продажу частки можна так само, як і договір купівлі-продажу цілої квартири. Як це робиться, Т⁠—⁠Ж уже писав.

Що важливо врахувати при купівлі-продажу частки

Чи можна продати половину чи частину своєї частки? Закон не забороняє власнику розпоряджатися часткою, у тому числі виділяти з неї частину та продавати. Але потрібно дотриматися всіх правил, описаних вище, і пам'ятати, що нова частка не може бути менше 6 м².

Перед тим як виділяти частку зі своєї частки та продавати її, подумайте: так ви додасте до квартири ще одного власника. Отже, після продажу кількість зацікавлених осіб та ймовірність конфліктів збільшаться.

Чи може один із подружжя продати свою частку? Може, але для початку потрібно виділити конкретну частку, оскільки у спільній власності, що виникає у шлюбі, конкретні частки за чоловіком та дружиною не закріплені.

Сімейний кодекс дозволяє подружжю не чекати розлучення та ділити майно у час. Потрібно лише підписати угоду, в якій буде зазначено, кому яка частка в праві спільної власності належить. Частки мають бути рівними, але ви в угоді можете розділити їх по-іншому.

В угоді про розподіл майна вкажіть:

1. ПІБ обох подружжя.
2. Паспортні дані.
3. Дані свідоцтва про укладання шлюбу. Якщо шлюб розірвано, додайте свідоцтво про його розірвання.
4. Перелік спільного майна та розмір частки кожної із сторін угоди у праві на неї. Ще частки можна поділити у шлюбному договорі.

Ще частки можна поділити у шлюбному договорі.

Якщо хтось із подружжя незадоволений розділом часток чи не хоче укладати угоду — нерухомість розділить суд.

І шлюбний договір, і угоду треба засвідчити нотаріально — і те, й інше коштує 500 ₽, плюс плата за послуги правового та технічного характеру. Наприклад, у Москві це коштує від 11 000 ₽.

Коли частку виділять, спільна власність перетвориться на пайову, а чоловік зможе свою частку продати. Але потрібно повідомити іншого чоловіка про цей намір, оскільки він матиме переважне право купити частку — тут діють ті самі правила, що й з іншими власниками.

Як продати частку неповнолітнього? Якщо ви опікун або батько неповнолітнього та хочете продати його частку, потрібно отримати дозвіл на угоду від опіки.

Зверніться до відомства за місцем реєстрації та напишіть заяву про те, що плануєте продавати частку неповнолітнього та зобов'язуєтеся дотримуватись його прав та інтересів. Бланк заяви вам видадуть.Знадобляться й інші документи — їх список краще попросити у самій опіці.

Підписати заяву мають усі законні представники дитини та сама дитина, якщо їй 14 і більше років. Якщо батьки розлучені, але зберегли батьківські права, вони обидва повинні брати участь у процедурі.

Щоб отримати дозвіл, ви повинні довести органу опіки та піклування, що матеріальні інтереси дитини не постраждають, а житлові умови не погіршаться.

Для підтвердження цього органи зазвичай просять довести, що отримані від продажу гроші підуть на купівлю іншого житла у власність дитини.

Опіка може запитати:

1. Копії правовстановлюючих документів на приміщення, що продається і купується.
2. Проект договору купівлі-продажу.

Погіршенням житлових умов опіка та суд можуть визнати все, що завгодно. Наприклад, мама вирішила продати кімнату, яка належала дочці, та купити частку у квартирі бабусі дівчинки. Кімната знаходилась у місті, а будинок бабусі – у селі. Опіка вирішила, що дитині краще залишитись у місті. Мати оскаржила це рішення у суді, але суд її позов відхилив.

Коли ви подасте заяву з усіма документами, опіка має протягом 15 днів або дозволити продавати частку неповнолітнього, або ні — і тоді пояснити чому.

Чи можна продати частку, якщо один із власників житла не згоден? Незгодний має два варіанти: скористатися переважним правом покупки і викупити частку на ваших умовах або запропонувати свої. Але ви маєте право не прийняти їх і продати частку, як вам завгодно.

Якщо ви все робите згідно із законом, сповіщаєте власників, не порушуєте нічиї права, шансів оскаржити угоду немає. Але якщо виникне спірна ситуація — спробуйте домовитися, щоб не витрачати час, нерви та гроші на суди та суперечки із власниками.

Більше матеріалів про купівлю квартир та будинків, облаштування та ремонти – у нашому телеграм-каналі «Свій кут». Підписуйтесь, щоб нічого не пропустити: @t_nedviga

• Roman Romanenkov "Свідоцтво про реєстрацію переходу права власності Росреєстр видасть протягом 7 робочих днів, якщо ви подавали заяву безпосередньо до органів Росреєстру, і протягом 9 робочих днів, якщо ви подавали заяву через МФЦ." Підкажіть, що мається на увазі під свідоцтвом про реєстрацію переходу права власності? Свідоцтва про право власності із 2017 року більше не видаються. За підсумками реєстрації прав на нерухомість видається виписка з ЄДРН про основні характеристики та зареєстровані права на об'єкт нерухомості. 6
• Марино Олександрівно Ернест, ви не зможете вселитися на цю частку. 1
• Тетяна Петрова Найголовніше не сказали - момент передачі (переказу) грошей. У мене з нотаріусом суперечка: вона вимагає щоб гроші продавцю я перевела до реєстрації в Росреєстрі, а я хочу перевести після реєстрації з наступним зняттям обтяження. 2
• Наталія Фіцнер Тетяна, а в чому проблема, до угоди покласти неоьододисуб суму на депозит нотаріуса або в банківський осередок, а поск перереєстрації та переходу права власності гроші продавець і візьме. 0
• Ооаачау Паяауауа відмінно розписано але де/як знайти покупець? 10
• Irina Pleshakova Якщо дві частки в трикімнатній квартирі, що продається, належать повнолітнім, а одна частка неповнолітньому, чи можна продати частки повнолітніх, оформивши угоду в МФЦ, а частку неповнолітнього - через нотаріуса, щоб мінімізувати витрати на оформлення? 1
• Раміль Сібгатуллін розписано чудово Ви молодці.ще б заява на державну реєстрацію 1
• Сергій Плотніков Іріша, Валюта — національні, іноземні та міжнародні гроші, як у готівковій, так і безготівковій формі, які є законним засобом платежу. 1
• константин Дмитрів якщо учасників загальночасткової власності більше трьох. чи регулюється як-небудь угоди купівлі продажу між ними.якщо наприклад хтось із них захотів продати свою частку одному з учасників.повинен він сповіщати інших.? 1
• Наталія Гашкова Можна продати підлогу будинку чоловікові. Куплений у шлюбі і ми не розлучені. 2
• Еліна Підкажіть, померла мама і мені дісталася її частка у квартирі 1/3. Продали квартиру за одним договором з іншими власниками, вони там уже понад 5 років власники. Податок за продаж платитиме тільки мені чи кожному з нас. І з якої суми обчислюється податок? Із загальною чи тою яку отримала я за свою частку? Сума 1250 тисяч кожному власнику вийшло. 1
• Рафаель Раф Еліно, податок сплачуєте лише Ви. І то якщо минуло менше 3 років від дати смерті матері (спадкодавця). Податок буде 13% з 1250000 (вашого доходу). Але ваш отриманий дохід (а значить і податок) можна зменшити 2 способами: 1. З доходу відняти 1000000. Це стандартне відрахування. Разом податок буде 13% * (1250000 - 1000000) = 32500 руб. 2. Якщо мати купувала цю частку, можна відняти її витрати з тієї угоді. Наприклад, мати купила частку за 1100000, тоді податок буде 13 * * (1250000 - 1100000) = 19500 руб. Залишається перший варіант, якщо мати не купувала цю частку. 2) вона купила її дешевше 1000000 руб. 3) у вас немає на руках документів, що доводять передачу грошей матір'ю продавцю. 1
• Рафаель Раф Костянтин, кількість власників ролі не грає. хоч 10 власників.якщо частка продається одному з власників, решту сповіщати не треба. це написано у статті. 1
• Рафаель Раф Раміль, заяву оформляє співробітник МФЦ 1
• Ольга Кацер Ооаачау, ДОЛІ ру 0
• user2343379 Сергій, 1млн - податкове відрахування, це на весь об'єкт нерухомості. При 1/2 частки, власник отримує відрахування 5оо т.р. 1
• user2344460 Добрий вечір. Хотів уточнити якою статтею регламентується, що кошти мають бути переведені всім пайовикам? 1
• Дан Дякую за інформацію. Стаття дуже корисна. 1
• Влад А Ви «добра» радите, однак. Це чорні ріелтори-шахраї. Новини хоч погуглите про цю зграю. 1
• Влад А Ви «добра» радите, однак. Це чорні ріелтори-шахраї. Новини хоч погуглите про цю зграю. 2
• Марія Решетова Якщо власників часткою всього двоє, і один продає чи дарує частку іншому, то нотаріальне посвідчення все одно є обов'язковим! 1
• Володимире Вдадимировичу Тетяно, я прям згадав свого принципового друга. Він теж робить все, напевно. я в судах, без нього п'ять років стирчав пеньком, доки його не знайшов. 0
• user1440903 Що за нісенітниця: ".. договір купівлі-продажу частки потрібно засвідчити у нотаріуса, крім випадків, коли. -власників часткою всього двоє, і один продає або дарує частку іншому." Де це написано? у статті 42 Федеральний закон від 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. від 13.06.2023) "Про державну реєстрацію нерухомості" цього немає. І ось слова керівництва Росреєстру: «Обов'язкове нотаріальне посвідчення угоди потрібне, якщо за одним договором свої частки у праві на нерухомість відчужують не всі учасники спільної часткової власності, навіть у разі, коли один із співвласників стає одноосібним власником об'єкта», – пояснила заступник керівника Управління. Росреєстру по Москві Олена Юрова.Якщо не дотримуватись цих вимог, угоду можуть визнати нікчемною, попередила експерт. 1
• user1440903 user1440903, Хотяяяя, є рішення ЗС РФ у тому, що й стає власником одне із співвласників то нотаріальна форма не обов'язкова. Дивне рішення (хоча я "за"), я навіть побачив у цьому рішенні те, що взагалі для договорів дарування часток квартири нотаріусу тут робити нічого так як нічиї права порушені бути не можуть (з точки зору закону при даруванні не потрібна згода інших співвласників) і нічого він не може змінити. Але Росреєстр все-таки і надалі відмовлятиме в реєстрації договорів дарування не завірених нотаріально так як не вважає це рішення досить легітимним щоб змінювати свої регламенти, отже доведеться знову позиватися якщо не хочете платити нотаріусу. https://www.garant.ru/news/1609299/ 0
• Сашко Кардаш'ян Володимире, Ви можете якось структурувати свою промову? Пеньком були поки що не знайшли принципового друга? Це так інформативно! У вас багато води в тексті, заберіть зайве! 0
• Саша Кардашян Irina, Ні, якщо є повнолітній, то тільки через нотаріуса! 0
• Саша Кардашьян Марина, Врахуйте, що якщо у вас немає угоди між усіма співвласниками про користування часткою, то всі можуть жити та заявляти права на будь-яку з квартир. Зробите ви супер ремонт у своїй, а сусід, (у якого голі стіни без вікон) подасть до суду про визнання її за ним, тому що у нього троє дітей і вони не можуть жити без ремонту, а ви буваєте рідко можете і в голих стінах пожити! 1
• Саша Кардашьян Еліна, Кожен сам платить, хто власник менше 5 років, податок з конкретної частки обчислюється. Потрібно заявити податкове відрахування у податковій 000000 рублів, і сплатити податок 13% тільки з залишку в 250 тр, вийде 32500 р. сума податку. 0
• Сашко Кардаш'ян Сашко, Описався, звичайно, якщо є неповнолітній, то тільки через нотаріуса! 0
• Василь Георгієв Батько має 1/4 частки на майно отримане у спадок. Це шість однокімнатних квартир у Санкт-Петербурзі, одна двокімнатна квартира в Мурманську та торгове, нежитлове приміщення (магазин) у Мурманську. Ця спадщина отримана батьком після смерті сина. Другий співвласник має 3/4 частки на майно отримане за заповітом, противиться дійти якого-небудь загальної згоди. Ось минув рік після смерті спадкодавця, а віз і нині там. Батькові цього року вже буде 85 років. Підкажіть як у цій ситуації вчинити і розпорядиться успадкованим за законом спадщиною. 0
• user3120400 не знаю з чого починати 0
• Марина Назарова Добрий день, хочу продати частку у квартирі або виставити на продаж 0
• user3198064 Доброго дня! Квартира дісталася у спадок – 1 рік тому. У мене третина. Родичі хочуть викупити мою частку, не проти. Розрахуються за частку готівкою, припустимо-один мільйон рублів. Я зобов'язана виплатити податковій - 130 тис.руб.? Можливо є право( документи, закони. ) оплатити менше? 0
• Андрій Приходько Ганна добрий вечір, у мене 2/3 частки у квартирі, отримана у спадок, а, 1/3 у племінника, з ним проблеми, на діалог про продаж він не йде, а жити з алкашем важко. Можна продати свою частку без нього. 0
• Elena Glotova Здрастуйте, частка виділена у розмірі кімнати, була придбана із коштів від продажу особистого житла моєї матері. При цьому я була одружена. З моменту розлучення з чоловіком минуло 15 років, він так і не поквапився на поділ майна.На словах згоден на її продаж, але участі в організації та підписання чогось ухиляється відмовками. Сьогодні надішлю листа про пропозицію викупити її. Чи не може він сказати, що хоче викупити і раптом його зобов'яжуть виплачувати мені копійки до кінця моїх днів?(( 0
• Надіслання Повідомлення другому власнику направлено у вересні 2023 року. Свідоцтво у нотаріуса про відмову другого власника не оформлене з об'єктивних причин. Протягом якого терміну воно буде дійсним, якщо його оформити у червні-серпні 2024 року? 0
• user3273361 Сестра хоче продати свою частку в квартирі, але в квартирі немає рівних по квадрату і окремих кімнат. Як це буде ділитися з новим мешканцем.
• Марина Єфремова У тексті допущена груба помилка, зазначено, що "На відміну від звичайного договору купівлі-продажу нерухомості, договір купівлі-продажу частки потрібно засвідчити у нотаріуса, крім випадків, коли всі власники продають свої частки по одній угоді; частку продають у рамках програми реновації житлового фонду в Москві або у зв'язку з вилученням квартири для державних або муніципальних потреб; N 88-КАД22-6-К8. Проте, Росреєстр своїм Листом від 2 лютого 2023 р.N 13-0823-АБ/23, ясно дав зрозуміти, що, плював він на Визначення ЗС РФ, тим більше, що в ньому рішення прийнято щодо договору дарування частки, а не купівлі-продажу: "Федеральна служба державної реєстрації, кадастру та картографії у зв'язку з зверненнями з питання необхідності нотаріального посвідчення щодо угод з відчуження частки у праві спільної власності, що укладаються між співвласниками, у тому числі, коли в результаті такої угоди один із співвласників стає одноосібним власником об'єкта нерухомості, беручи до уваги також касаційне визначення Судової колегії з адміністративних справ Верховного Суду Російської Федерації від 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8, відповідно до якого договір дарування частки у праві власності на нерухомість між двома співвласниками не потребує нотаріального посвідчення, вважає за можливе відзначити таке. конкретному справі перестав бути джерелом права, і навіть нормативним правовим актом Російської Федерації, зокрема становить правову основу державного кадастрового обліку і державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. На підставі вищевикладеного повідомляємо, що без внесення відповідних змін до Закону N 218-ФЗ відсутні підстави для проведення державної реєстрації прав на підставі укладених у простій письмовій формі між співвласниками договорів про відчуження частки у праві спільної власності, у тому числі, внаслідок яких один із співвласників стає одноосібним власником об'єкта нерухомості. 0
• Ольга Голєва Привіт! Для мене складність зібрати відмову від власників.як можна спростити процедуру?
• Ольга Борецька Здравствуйте! У тому що 1/2 частина квартири належить померлій людині, родичів її контактів немає, якщо визнають заморочною вартістю, то відійде державі.
• Анна Миколаївна Самусенкова Збираюсь продати або подарувати отриману у спадок частку за умови постійного одноосібного проживання в квартирі до кінця життя другому спадкоємцю 0
• Тетяна Єршова розподіл доходу від продажу, за пайовим чи за договором?
• Олексій Крім моєї частки є частки 2-х неповнолітніх дітей.
• Марія Збираюся частку, підлогу квартири. Яку суму я можу запропонувати підлогу вартості від квартири.
• Марія Овчиннікова Доброго вечора З чоловіком брали іпотеку в 2010 за 1700000 ₽. Погасили. кВ м, середня ціна 8000000₽. У результаті просить 2000000 за частку. За якою ціною купувати частку?
• Андрій Кощеєв Збираюся продати свою долю в квартирі.
• Дар'я Олегівна У боргу з комунальних послуг 0
• Пересипка Люда Скажіть, а продати частку другому спадкоємцю, який є дитиною 5 років і в нього є мама яка прописана в цій квартирі я можу без дозволу опіки. 0
• Олександр Воронков пайовики не пускають нового співвласника до будинку Гидують. 0
• Сергій Балабанов Здрастуйте. У мене в квартирі 2/3 частки. Якщо це не секретна інформація, підкажіть, будь ласка, як технічно продається лише частина (половина) від моєї частки у квартирі? Треба спочатку оформити поділ 1/3+1/3 через Росреєстр або відразу в нотаріуса, при укладенні договору, вказати конкретний розмір частки, що продається, а Росреєстр вже сам розділить навпіл? (За метрами у мене 38 м 2). 0