Що таке апартаменти та чим вони відрізняються від житлових приміщень

Сьогодні розберемося, чим відрізняються апартаменти від житлових приміщень і чому власники бувають вкрай незадоволені, коли купують апартаменти, а потім дізнаються про їхні особливості.

Апартаменти vs житлові приміщення

Наш експерт Олена Шерешовець розповіла, що апартаменти не можна вважати житловим приміщенням. Відповідь на запитання «чому», а також перелік основних відмінностей апартаментів від житлових приміщень ви знайдете у відео та далі у статті.

Відмінність № 1 – термін із готельного бізнесу

Апартаменти – нежитлове приміщення. Визначення цього поняття міститься лише у нормативних актах зі сфери готельного бізнесу.

• сюїт,



• апартамент,



• люкс,



• джуніор сюїт,



• студії.

Перелічені номери не призначені для постійної реєстрації, лише для тимчасового перебування.

Відмінність №2. Не діють стандарти для житлових приміщень

Апартаменти не повинні відповідати стандартам, розробленим для житлових приміщень. Наприклад, стандарт рівня шуму (СП 51.13330.2011), стандарт щільності міської забудови (СП 42.13330.2011) або стандарт забезпечення необхідними об'єктами інфраструктури.

Відмінність № 3. Два варіанти управління

Якщо з житловими приміщеннями все ясно, що для апартаментів є два варіанти управління:

1. Забудовник продає апартаменти, але майно загального користування не залишається ні в чиїй власності.

У разі за аналогією з положеннями Житлового Кодексу РФ таке майно стає спільним майном власників апартаментів.За аналогією з ЖК РФ власники апартаментів збираються на загальних зборах власників, обирають собі організацію, що управляє, обговорюють істотні умови договору управління і починають управляти загальним майном МКД.

Дії за аналогією підтримав Пленум ВАС РФ у ухвалі від 23.07.2009 № 64.

При першому варіанті управління за аналогією діятимуть в повному обсязі статті Житлового Кодексу РФ. Наприклад, ст. 158 ЖК РФ про те, що якщо власники не встановили тарифи, то їх повинні затвердити органи місцевого самоврядування, діяти не буде, тому що ОМС не має зобов'язань і повноважень на встановлення тарифів для нежитлових приміщень.

2. Забудовник продає апартаменти, а місця загального користування залишає у своїй власності.

У разі, якщо всі місця загального користування залишилися у власності забудовника, він самостійно обирає організацію, що управляє, і всі істотні умови договорів. Власників ставлять перед безальтернативним рішенням, права на вибір вони не мають.

Стаття 7 ЖК РФ у разі застосовуватися нічого очікувати, оскільки аналогія законодавства неприпустима, якщо це суперечить суті відносин.

У рішенні Хостинського районного суду Сочі від 15.07.2011 зазначено, що спірне приміщення (апартаменти)”. неспроможна розглядатися судом як житлове з огляду на те, що відповідно до чинного законодавства РФ апартамент є номер у засобі розміщення».

Також ФАС Уральського округу зазначив, що «готелі не належать до житлового фонду, а розташовані в них приміщення – до житлових приміщень» (ухвала від 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 у справі № А50-3584/2010).

Відмінність № 4. Податкове обтяження

Часто власники, які купили апартаменти, з подивом дізнаються, що згідно з п. 1 ст.401 НК РФ, апартаменти не належать до житла, а належать до інших видів нежитлового майна. Відповідно, за п. п. 3 та 4 ст. 403 НК РФ будуть інші відрахування, а податкові пільги на нежитлові приміщення не поширюються.

Судова практика про правовий статус апартаментів суперечлива. У судових рішеннях можна навіть зустріти термін «житлові апартаменти», наприклад, в апеляційному ухвалі Воронезького обласного суду від 19.11.2013 № 33-5878. Законом таке поняття не затверджено.

Апартаменти - що це таке і чим вони відрізняються від квартири

Термін «апартаменти» на ринку нерухомості з'явився порівняно недавно. Більшість покупців, купуючи таке приміщення, вважають його повноцінною житловою квартирою. І тільки після здійснення покупки вони виявляють, що це не житлова нерухомість, а об'єкт із зовсім іншим правовим статусом.

Щоб уникнути подібних проблем, слід знати, що придбання апартаментів має свої особливості та достатню кількість «підводного каміння». Важливо з'ясувати, у чому відмінність апартаментів від квартири та які плюси та мінуси таке придбання несе покупцю.

Що таке апартаменти

За законодавством РФ під апартаментами маються на увазі номери вищої категорії площею щонайменше 40 кв м із двома і більше житловими кімнатами, обладнані санвузлом і кухнею. Як правило, вони розташовуються в готелях, мотелях, будинках відпочинку, санаторіях та інших об'єктах. Таким чином, апартаменти не є житловим приміщенням та можуть використовуватись лише для тимчасового проживання.

Хоча справжнім призначенням апартаментів є саме проживання, фактично вони належать до комерційної нерухомості

Такі приміщення реалізуються в будинках, що мають статус готелю, або багатофункціональних комплексах.

Ринок нерухомості пропонує готельні та офісні апартаменти преміум-класу та економ-класу.

• апартаменти;



• номери в апарт-готелях;



• сервісні апартаменти;



• номери у кондо-готелях.

Перші три типи апартаментів здаються в оренду без права їх купівлі. у них гостей, а також здавати їх у найм.

Ділові або офісні апартаменти — це окрема категорія, яка є житловим приміщенням у багатофункціональних бізнес-центрах.

Головне, що відрізняє апартаменти від квартири - це наявність іншого юридичного статусу. По ЖК РФ квартира - це ізольоване приміщення, яке відповідає санітарним та технічним нормам, призначене для постійного проживання. при їх зведенні дотримані всі технічні та санітарні норми. здебільшого і пов'язані всі плюси та мінуси апартаментів.

Мінуси проживання в апартаментах

• Відсутність постійної прописки. Для проживання в апартаментах можна оформити лише тимчасову реєстрацію на 5 років з подальшим продовженням, що має певні проблеми.Власник такого житла не має можливості стати на біржу праці та придбати ІПН. При цьому отримати тимчасову реєстрацію можна тільки в апартаментах, що мають статус апарт-готелю або готелю. При купівлі житла обов'язково потрібно з'ясовувати у забудовника статус будинку, що будується або вже зведеного, щоб не опинитися в скрутному становищі без можливості зареєструватися.



• Вища вартість комунальних послуг. Субсидії на оплату житла та комунальних послуг значно послаблять цей чинник. Вартість житлово-комунальних послуг для апартаментів розраховується за тарифами, що діють для нежитлових приміщень, які суттєво вищі за тарифи для квартири. Особливо це стосується опалення та гарячого водопостачання.



• Вищий податок на житло. Податок на апартаменти як на нежитлове приміщення вищий, ніж на квартиру.



• Відсутність пільг та субсидій. Оскільки апартаменти не є житловим приміщенням, їх власник не має права претендувати на житлові субсидії та майновий вирахування.



• Проблеми отримання іпотечного кредиту. Не всі банки надають кредит для придбання апартаментів. Якщо ж банк таки видає такий кредит, покупець апартаментів у цьому випадку є кредитором «п'ятої черги».



• Наявність сусідніх сусідів. Найчастіше різні фірми використовують нежитлові приміщення як офіс. Такого незручного «сусіда» і ризикує отримати власник апартаментів.

Плюси проживання в апартаментах

• Зручне розташування. Найчастіше апартаменти розташовані в центрі міста або бізнес-центрах. Це дозволяє заощадити час на дорогу до офісу. Також велике значення має близькість до всіх важливих міських об'єктів.



• Найвигідніша ціна.Вартість апартаментів на 15-25% нижче, ніж вартість квартир, залежно від району та ступеня комфортності проживання.



• Свобода перепланування. За законом апартаменти не є житлом, тому їхній власник має право на будь-яке перебудову приміщення без узгодження з державними органами.



• Зручна інфраструктура. Якщо апартаменти знаходяться в багатофункціональному комплексі, то на його перших поверхах або на прилеглій території зазвичай розташовуються SPA-центри, ресторани, фітнес-клуби, магазини та відділення банків.



• Вигідні інвестиції. Апартаменти можна здати в оренду або вигідно перепродати, оскільки вартість цієї категорії житла зростає, незважаючи на кризу.



• Апартаменти найчастіше купують люди, які вже мають житло, і питання реєстрації для них не актуальне. Як правило, вони набувають другого житла з метою вигідної інвестиції. Можна здавати приміщення в оренду та отримувати гарний прибуток. Також апартаменти часто купують ділові люди, які бажають проживати ближче до своєї роботи.

Загалом придбання апартаментів вважається вигідним капіталовкладенням, незважаючи на певні мінуси. Військовим, молодим сім'ям та іншим категоріям громадян, які мають будь-які пільги, купівля апартаментів навряд чи вигідна, якщо вони не мають другого житла. Адже в цьому випадку вони позбавляються багатьох привілеїв.

Ціни на купівлю та оренду апартаментів

Зараз на ринку новобудов Москви апартаменти займають третину від проданого житла. Покупців залучає передусім їхня ціна, яка в середньому на 20 % нижче, ніж вартість квартир. Ціна квадратного метра в апартаментах бізнес-класу дешевша на 15%, комфорт-класу — на 10%. Вартість оренди апартаментів та квартир відрізняється незначно.

Нижча вартість апартаментів обумовлена ​​тим, що з зведенні забудовник ні забезпечувати їх інфраструктурою: школами, поліклініками, дитячими садками та інші соціальними об'єктами. Найчастіше апарт-комплекси зводяться у густонаселених центрах, де дитячі заклади переповнені. Крім цього, при будівництві апартаментів технічні та санітарні норми щодо звукоізоляції, освітлення тощо. п. не такі жорсткі, як при зведенні квартир, що також впливає на ціну.

Скільки коштуватимуть апартаменти в Москві та біля моря

У Москві багато апартаментів зосереджено в ММДЦ «Москва-Сіті». Вартість їх - від $ 8500 за 1 кв м. Орендна ставка залежить від розташування житла, його площі, дизайну та оздоблювальних матеріалів. Оренда апартаментів-студії з фірмовим дорогим дизайном і площею 115 кв м у «Москва-сіті» складає близько $18 000 на місяць, а оренда студії зі звичайним «євроремонтом» площею близько 107 кв м — від $8 500 до $11 000 на місяць. Вартість комунальних послуг – від $800 до $2000 на місяць.

Великою популярністю користуються апартаменти, розташовані біля моря. Найчастіше їх здають у найм. У туристичний сезон у Чорногорії та Болгарії можна зняти апартаменти на сім'ю із 4 або 6 осіб за 50-100 € на добу. В Іспанії та Італії вартість оренди таких самих апартаментів складе від 100 до 150 € на добу.

Оренда апартаментів на двох, розташованих на березі Чорного моря в Криму, коштуватиме 12500 рублів і більше

Купівля апартаментів біля моря, наприклад, у Болгарії коштуватиме 2500 € за 1 кв. У Криму вартість квадратного метра апартаментів складає від 3000$.

Рейдерське захоплення квартири – як з ним боротися?

Податкова ставка на квартиру – як вона вираховується? Докладно про цю процедуру розказано у статті.

Податок на капітальний ремонт – платити чи ні? За посиланням ви знайдете аналіз даного податку та рекомендації, які повинні вам допомогти.

Як побудувати бізнес на здачі апартаментів в оренду

Придбання апартаментів з метою здачі в оренду — це досить вигідний бізнес. За оцінками фахівців, це може принести до 10% річних від капіталовкладень. При цьому прибутковість такого бізнесу залежить від розташування апартаментів, їхнього класу, транспортної доступності та наявності інфраструктури. Все це важливо враховувати, купуючи нерухомість.

Знайти наймача житла можна за допомогою простих маркетингових ходів: рекламної кампанії або шляхом звернення до спеціальної агенції, яка допомагає знайти клієнтів. Далі залишається укласти з наймачем договір оренди та отримати гроші. Свою діяльність необхідно оформити у податковій інспекції, бо будь-які доходи оподатковуються, а їхнє приховування веде до штрафних санкцій.

За підрахунками фахівців, при здачі в оренду однокімнатних апартаментів із щомісячною оплатою від 35 до 40 тис. рублів придбання житла окупиться через 10-12 років. При цьому сюди не входять витрати на оплату комунальних послуг, ремонт та інші платежі.

Тому, починаючи бізнес на здаванні апартаментів в оренду, слід враховувати, що стабільний дохід з'явиться не відразу, а лише за певний час.