Податок з продажу земельної ділянки для фізичних та юридичних осіб

При отриманні доходів від землі продавець повинен сплатити податок з продажу земельної ділянки. Податкова ставка та пільги зі сплати залежать від статусу продавця. Продавати ділянку може юридична чи фізична особа. Також продавцем може бути резидент чи нерезидент РФ.

Продавець – фізична особа

Якщо продавцем є фіз. особа, то після вчинення правочину у нього виникає обов'язок зі сплати ПДФО. Порядок обчислення цього податку регламентується главою 23 НК РФ.

Ставка з ПДФО для фіз. осіб, які є резидентами РФ - 13%. Резидентом визнається людина, яка проживає на території РФ понад 183 дні протягом календарного року.

Для громадян, які не визнані резидентами, ставка податкового збору становить 30%. При цьому вони не можуть скористатися податковими відрахуваннями. Таке роз'яснення міститься у листі ФНП № БС-3-11/10138@ від 26.12.2018.

У цьому, якщо громадянин є нерезидентом РФ, і реалізує ділянку там, то обов'язки зі сплати ПДФО в скарбницю Росії в нього немає.

Аблятіфов М.М. 2017 р. придбав ділянку, а у 2019 р. продав його за 1,5 мільйона карбованців. Аблятіфов - не резидент РФ, тому він повинен буде сплатити податок у розмірі:

1500000 × 30% = 450000 рублів

Пільги

Для фізичних осіб, резидентів РФ, передбачені пільги зі сплати ПДФО з продажу земельної ділянки:

Право на пільгу закріплено у статті 220 НК РФ.

Холкін О.Л. купив у 2017 р. ділянку за 2,5 мільйона рублів. У 2018 р. він продав його за 3,6 мільйона. Документи, що підтверджують придбання, у нього збереглися.Під час обчислення податкового збору він скористався відрахуванням у вигляді понесених витрат. Податок до сплати становив:

(3600000 - 2500000) × 13% = 143000 рублів

Якщо після застосування пільги база оподаткування вийшла менше або дорівнює нулю, то платити податок у скарбницю не потрібно. При цьому платник податків зберігає обов'язок зі здачі податкової декларації.

Петренко Р.Б. купив у 2017 р. землю за 450 тисяч, а за рік продав ділянку за 700 тисяч. Застосовувати пільгу за фактично понесеними витратами Петренко не вигідно. Тому він скористався вирахуванням у розмірі 1 мільйон. Податковий збір сплачувати йому не потрібно, оскільки база оподаткування має негативне значення (700000 - 1 000000 < 0).

Пільга у розмірі 1 мільйон поширюється на всі види нерухомості, реалізовані протягом календарного року.

Сарманов К.Ю. у 2018 р. реалізував квартиру, вартістю 1,2 мільйона рублів та ділянку, вартістю 680 тисяч. Документів, що підтверджують купівлю нерухомості, він не має. При обчисленні бази для оподаткування йому необхідно скласти доходи, від продажу обох об'єктів, і відняти від суми 1 мільйон. Податок до оплати складе:

(1200000 + 680000 - 1000000) × 13% = 114400 рублів

Застосовувати одночасно обидві пільги щодо однієї ділянки не можна.

Якщо ділянкою володіють кілька власників у частках, то при продажу всіх частин за одним договором вирахування, що надається, ділиться на всіх власників. Якщо кожен власник реалізовуватиме свою частку окремо, то він зможе заявити відрахування у повному обсязі.

У яких випадках можна не сплачувати податок

Податок з продажу землі не потрібно сплачувати, якщо:

• ділянка була куплена до 2016 р. і перебувала у власності понад 3 роки;



• ділянку куплено після 2016 р. та перебуває у власності понад 5 років.

Це правило поширюється як у резидентів, і на нерезидентів РФ.

Якубов Т.Е. купив у 2014 р. ділянку, а у 2019 р. продав його за 3,4 мільйони рублів. Оскільки термін володіння становив понад 3 роки, тому платити податок і звітувати перед ФНП про доходи йому не потрібно.

Якщо після реалізації об'єкта громадянину продовжують надходити податкові повідомлення з вимогою про сплату земельного податку, йому необхідно направити до ФНП копію договору на відчуження землі.

Заниження вартості

Деякі продавці, щоб уникнути необхідності сплати податку, занижують ціну реалізованого об'єкта. Для боротьби з несумлінними платниками податків держава використовує схему розрахунку бази оподаткування виходячи з кадастрової оцінки, помноженої на коефіцієнт 0.7.

Юнусов А.Т. продав у 2018 р. ділянку за 1 млн рублів. Кадастрова вартість землі – 1,8 мільйона рублів. При застосуванні понижуючого коефіцієнта 0.7 вартість знижується до 1 260 000 (кадастрова вартість помножена на 0.7 більша за ціну продажу, отже, податковою базою вважається кадастрова ціна з коефіцієнтом 0.7). До цієї суми можна застосувати відрахування у вигляді 1 млн. Сума ПДФО до оплати складе:

(1260000 - 1000000) × 13% = 33800 рублів

Продавець – юридична особа

Не лише громадяни, а й організації можуть здійснювати угоди щодо відчуження земельних територій. Для юридичних осіб розмір податкового навантаження визначається залежно від застосовуваної системи оподаткування для підприємства. Жодних додаткових пільг та преференцій для юр. осіб не передбачено. Весь прибуток, отриманий від землі, буде обкладено податковим збором.

ОСНО

Якщо підприємство застосовує загальну систему, то за реалізації землі йому потрібно сплатити податку з прибутку у вигляді 20%.Порядок та строки сплати регламентуються главою 25 НК РФ.

Дохід, отриманий від продажу ділянки, може бути зменшено на величину фактичних витрат на її придбання.

ТОВ «Сніжинка» у 2012 р. купило ділянку за 7 млн ​​рублів, а у 2019 р. продало її за 8 млн. Оподаткова база дорівнює 1 млн, сума податку до сплати:

Щоб мати право на зменшення прибутку на величину фактичних витрат, необхідно, щоб в організації збереглися всі документи, що підтверджують понесені витрати. У цьому документація має бути оформлена відповідно до номами законодавства РФ.

Відповідно до пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операції з відчуження земельних ділянок не визнаються базою розрахунку ПДВ. Тому при реалізації землі організація не сплачує з такого доходу ПДВ, а також не має права прийняти ПДВ до вирахування при купівлі ділянки.

УСН

Компанії, що застосовують спецрежим УСН, можуть вибрати один із двох варіантів обчислення бази оподаткування, від яких залежить ставка податку:

У першому випадку вся сума виручки, одержана від продажу ділянки, множиться на ставку – 6%. Вийшла суму організація зобов'язана сплатити до бюджету.

ТОВ «Ліга» застосовує УСН за ставкою 6%. У 2018 р. компанія продала земельну ділянку за 4 млн. Сума податку на оплату складе:

У другому випадку організація може зменшити базу для обчислення податку на фактично понесені витрати, що належать до таких категорій:

• нотаріальні послуги;



• мито, що сплачується за держреєстрацію правочину;



• оплата документації щодо межування землі, а також документів кадастрового та технічного обліку.

Витрати на придбання землі для зменшення бази оподаткування не застосовуються. Така норма випливає із глави 25 НК РФ.Земельні ділянки для організацій на УСН не визнаються майном, що амортизується, і, отже, не належать до категорії основних засобів.

ТОВ "Курс" застосовує УСН 15%. У 2018 р. компанія продала ділянку за 2,8 мільйона рублів. При цьому ТОВ «Курс» зазнало таких витрат:

• послуги нотаріуса із супроводу угоди – 50 000;



• підготовка технічної документації на грішну землю – 150 000;



• держмито - 350 рублів.

При розрахунку бази для сплати податкового збору як витрати буде прийнято суму 200 350 рублів. Сума податку на оплату дорівнює:

(2800000 - 200350) × 15% = 389947,50 рублів

ЕНВД

Продаж землі не стосується діяльності, щодо якої може бути застосований спецрежим ЕНВД. У зв'язку з цим підприємства, що застосовують цю систему оподаткування, повинні сплатити в скарбницю податок на прибуток, як за ОСНО. ІП сплачують самі податки, як і юр. особи при відчуженні земельних територій.

Фіз. особи та організації зобов'язані самостійно декларувати дохід, отриманий від продажу земельних ділянок, та сплачувати відповідний податок у дохід бюджету. За несвоєчасне подання або неподання декларації ФНП випише платнику податків штраф, а також нарахує пені за кожен день прострочення. Строк подання декларації для фіз. осіб – до 30 квітня наступного року після року продажу земельного об'єкта. Для юр. осіб термін визначається відповідно до застосовуваного податкового режиму.