Як визначити та змінити категорію землі: Покрокова інструкція

Перш ніж зайнятися будівництвом або розгорнути бізнес на своїй земельній ділянці, потрібно дізнатися, до якої категорії ця ділянка належить. Якщо використовувати його за призначенням, можливі різні санкції. Про те, що таке категорія землі і чи можна її змінити, розповів "Російській газеті" доктор економічних наук, професор РЕУ ім. Г.В. Плеханова Сергій Носов.

Категорія землі: що це означає і як формуються категорії

p align="justify"> Категорія земельної ділянки означає, що є конкретна мета її використання: це земля призначена для сільського господарства, це ділянка для промисловості, просто лісова земля та ін.

Категорія, до якої віднесено ділянку, залежить від її природного, соціального та економічного потенціалу. Використовувати землю можна лише у рамках встановленої категорії, каже Носов. Інакше порушника можуть оштрафувати, а іноді навіть позбавити ділянки без виплати компенсацій.

Чим відрізняється "цільове призначення" від "категорії землі"

Між термінами "цільове призначення ділянки" та "категорія землі", за словами експерта, різниці немає.

Однак відрізняються поняття "категорія землі" та "вид дозволеного використання". Друге – це різновиди першого. Тобто, в одній категорії землі виділяються різні види дозволеного використання. Наприклад, категорії " землі населених пунктів " можуть бути різні види використання: під житлову, під громадську забудову тощо.

Види категорій земель

У Росії землі діляться на сім категорій, пояснює Носов. Кожна має свої особливості.

Землі сільськогосподарського призначення

Такі ділянки виділяються, відповідно, для сільського господарства – вирощування сільгоспкультур, розведення тварин.

Там дозволені різні види господарську діяльність. Скажімо, розорювання, обробіток ґрунту, зведення господарських будівель, теплиць.

Не можна забудовувати землі об'єктами, що не стосуються аграрного сектора (житловими будинками, магазинами, заводами тощо). Забороняється псування та забруднення родючого шару ґрунтів - наприклад, скидання промислових відходів або неконтрольоване внесення добрив.

Землі населених пунктів

Землі населених пунктів - це території будь-яких поселень, міст, сіл тощо. п. Тут дозволено житлове будівництво, розміщення виробничих будівель. Але використання землі має відповідати містобудівному регламенту, який встановлює місцева влада. Можуть бути, наприклад, введені вимоги щодо максимальної кількості поверхів у будинках, за щільністю забудови, мінімальної частки озеленених територій, місць на автостоянках тощо. п.

Землі промисловості та іншого спеціального призначення

Промислові та інші спеціальні землі необхідні розміщення промислових, енергетичних, транспортних і військових об'єктів.

Тут можна створювати заводи, аеродроми, робити шахти, будувати дороги та ін.

Заборонено інші види діяльності, які пов'язані з промисловістю, енергетикою, транспортом. Наприклад, тут не можна зводити житлові будинки, кафе, ресторани, лікарні та інші соціальні об'єкти.

Особливо охоронювані території

Це ділянки, які цінуються через унікальну місцеву природу, їхнє історичне значення, оздоровче, культурне тощо. п. До них відносяться:

• заповідники (наприклад, Алтайська, Баргузинська),
• національні парки (скажімо, Лосиний острів або Курська коса),
• пам'ятники природи (Лінські Стовпи у Якутії).

• наукові дослідження,
• туризм (у встановлених зонах),
• лісовідновлювальні роботи.

Строго заборонена діяльність, яка завдає будь-якої шкоди цим територіям. Наприклад, вирубування лісів, полювання, будівництво житла, кафе та ресторанів.

Є винятки - дозволяється створювати об'єкти, необхідні для забезпечення заповідного режиму: наприклад, для роботи співробітників, склади та гаражі для технічного обслуговування обладнання, лабораторії.

Землі лісового фонду

Це території для ведення лісового господарства та лісокористування.

Тут можна заготовляти деревину, збирати гриби, ягоди, горіхи та ін.

Заборонено будь-яку діяльність, яка може заподіяти шкоду лісам (наприклад, вирубування дерев без дозволу, улаштування сміттєзвалищ). Не можна надавати ці землі для садівництва.

Землі водного фонду

У землі водного фонду включені акваторії водних об'єктів та їх берегові смуги.

Дозволено використання цих територій для потреб водного господарства. Тут можна рибалити, набирати воду для пиття, виробництва, поливу тощо.

Заборонено шкодити водним об'єктам - наприклад, скидати неочищені стічні води, захаращувати береги. Також під забороною дії, що порушують права водокористувачів - наприклад, не можна перекривати доступ до водойми.

Землі запасу

До земель запасу зараховуються території, які не віднесені до інших категорій. Дозволено обмежене використання такої ділянки для сільгоспвиробництва або, наприклад, мисливського господарства. Вони переводяться в інші категорії після межування ділянок та уточнення потенціалу території.

Як визначити категорію землі

Якщо ділянку поставлено на кадастровий облік, її категорію зафіксовано в Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЄДРН), каже експерт. Щоб отримати ці відомості, попросіть МФЦ або через сайт Росреєстру виписку з ЄДРН.

Якщо категорію земельної ділянки там не вказано, то її потрібно визначити. Для цього можна:

1. Звернутися до Росреєстру із заявою про визначення категорії вашої ділянки. Там мають перевірити документи та дати офіційну відповідь.
2. Скористайтеся послугами кадастрового інженера, який вперше встановить категорію при межуванні ділянки.
3. Вивчити генеральний план забудови муніципалітету, де розташована ділянка. Тут ви, швидше за все, знайдете дані про територіальні зони з відповідними категоріями земель.

Категорія багатьох ділянок визначається досить чітко, з опорою на здоровий глузд: території житлової забудови належать до категорії населених пунктів, вздовж транспортних магістралей та під виробничими об'єктами – до категорії промисловості.

Що означає формулювання "категорія земель не встановлена"

Можливо, що відомостей про призначення землі немає ніде – у документах зазначено "категорію земель не встановлено", пояснює Носов. Але без встановленої категорії неможливо зрозуміти, що можна чи не можна робити із цією земельною ділянкою.

А це означає, що без визначення категорії ділянки:

1. Вам не видадуть дозвіл на будівництво будь-якого об'єкту на цій землі. Уповноважені органи не зможуть визначити, чи заплановане будівництво відповідає дозволеному використанню.
2. Не можна зареєструвати землю у ЄДРН.А без цього реєстрації ділянка фактично не має законного статусу та не може бути оформлена у власність чи оренду.
3. Не можна здійснювати з ділянкою будь-які угоди купівлі-продажу, дарування, наслідування тощо. Без чітко визначеного статусу ділянка знаходиться поза правовим полем.

Виходить, що земельну ділянку, категорію якої не встановлено, не може бути повноцінно використано. Тому важливо визначити категорію ділянки. Для цього експерт радить звернутися до Росреєстру та його структури (наприклад, до "Роскадастру").

Як перевести землю з однієї категорії в іншу

Іноді категорія землі не підходить під ваші плани (скажімо замість розведення корів на сільгоспземлях ви хочете побудувати будинок). І тут категорію землі можна спробувати змінити. Розповідаємо, як це зробити покроково.

Готуємо документи

Насамперед, необхідно зібрати пакет документів. Як правило, це:

1. заяву про переведення земель до іншої категорії;
2. кадастровий паспорт ділянки;
3. документи, що доводять, що ділянка належить вам;
4. схема запланованого використання.

Також потрібно розписати обґрунтування перекладу. Текст обґрунтування зазвичай включає мета перекладу, бажану категорію та плани на фактичне використання, а також пояснення у вільній формі, чому ви наполягаєте, що землю необхідно перевести в іншу категорію (можна написати про несумісність цільового призначення нинішньої категорії землі та планованого використання).

Подаємо заяву

Підготовлений пакет документів потрібно подати до місцевої адміністрації або до МФЦ. У деяких регіонах можна подати документи і через регіональний портал Держпослуг. Наприклад, ця можливість є у Московській області.

Чекаємо на рішення: терміни та можливі результати

Уповноважений орган розглядає документи. Проводяться необхідні погодження та експертизи, оцінка відповідності перекладу законодавству. За перевірки зазвичай платити не потрібно, винятками можуть стати спеціалізовані експертизи – наприклад екологічна.

У результаті виноситься рішення про переведення земель або про відмову у цьому. Рішення про переведення оформляється як ухвала, розпорядження або інший документ. У разі відмови заявник одержує мотивоване обґрунтування.

Чекати на рішення доведеться протягом 2-3 місяців залежно від складності ситуації. Рішення повинні надіслати заявнику протягом 14 днів після ухвалення. За бажання його можна оскаржити у суді.

Перевіряємо внесення змін до ЄДРН

Якщо переведення земель схвалено, то відомості про нову категорію автоматично вносяться до ЄДРН. Це завершальний етап, після якого категорія ділянки вважається зміненою.

Коли проводяться експертизи?

Склад необхідних у конкретному випадку експертиз визначається органом влади (федеральним, регіональним чи місцевим – залежно від того, чия ділянка), який розглядає заяву про переведення земель.

Екологічна експертиза проводиться у кількох випадках. Наприклад, при переведенні природних територій, що особливо охороняються, в інші категорії земель для оцінки можливої ​​шкоди навколишньому середовищу. Також – при переведенні сільгоспугідь високої якості, щоб мінімізувати втрати для сільського господарства. Крім цього, експертиза проводиться при переведенні земель лісового фонду для запобігання негативним екологічним наслідкам (оскільки ліси виконують важливі середовищні функції).

Серед інших експертиз: державна історико-культурна (проводиться у разі переведення земель, на яких є об'єкти культурної спадщини), оцінка якості сільськогосподарських угідь (обов'язкова при переведенні особливо цінних сільгоспземель до інших категорій), землевпорядна (потрібна для уточнення меж ділянки), кадастрова експертиза (Потрібна для встановлення характеристик земельної ділянки).

Чи потрібно платити за процедуру переказу?

За подання заяви про переведення землі однієї категорії до іншої платити не потрібно. Проте можуть знадобитися додаткові витрати на перевірку ділянки спеціальними службами. Наприклад, середній цінник за годину консультації з кадастровим інженером – 2 тис. руб., а замовлення послуги зміни категорії ділянки землі "під ключ" у спеціалізованих компаній оцінюється в середньому у 15 тис. грн. руб. за повне ведення процесу.

Коли можуть відмовити у зміні категорії землі

Відмовити у перекладі можуть у кількох випадках. Наприклад:

• якщо плани на ділянку суперечать законодавству та регіональним планам розвитку.
• якщо прогнозуються негативні екологічні наслідки від перекладу (припустимо, якщо пропонується побудувати великий завод у місті, ви, мабуть, також отримаєте отказ).
• не варто забувати про формальний бік питання: відсутність чи неповнота поданих документів також є підставою для відмови у перекладі.

Обмеження щодо переведення земель з однієї категорії в іншу

Є обмеження щодо переведення земель сільгосппризначення до категорії земель населених пунктів (скажімо, для розміщення котеджного селища або одного приватного будинку). Це пов'язано з тим, що такі землі вважаються державою, що особливо охороняється.За законом перевести сільгоспземлі в іншу категорію можна лише у виняткових випадках, які обумовлені законом. Серед винятків, наприклад, консервація земель, розміщення соціальних, медичних об'єктів, якщо немає інших варіантів, де їх збудувати, тощо.

Навряд чи дозволять перевести сільгоспділянку в землі під забудову, якщо, припустимо, родючість місцевих ґрунтів вища, ніж у середньому по району, зазначає Носов.

Подібні обмеження є й у переказі земель лісового фонду. Більше того, їх переведення вимагатиме проведення екологічної експертизи та компенсації збитків лісовому господарству.

Також сильно обмежений переведення землі особливо природних територій, що охороняються, це необхідно для збереження унікальних природних комплексів.

Інші категорії земель загалом переводити простіше, ніж сільгоспземлі, якщо немає конфлікту інтересів та чітко обґрунтовано необхідність переведення, зауважує експерт. Наприклад, відносно легко можна перевести землі населених пунктів у категорію земель промисловості (у разі будівництва підприємства) або землі лісового фонду до категорії природних територій, що особливо охороняються (наприклад, з метою зберегти ліси).

Ділянки категорії запасу перевести до іншої категорії можна лише після формування земельної ділянки. Це включає проведення межування, постановку на кадастровий сюжет та отримання кадастрового паспорта.

Можливість поставити житловий будинок на сільгоспземлях все ж таки є - потрібно оформити фермерське господарство, каже Носов. Тоді на сільгоспземлі можна буде звести житловий будинок для фермера.Однак у його господаря будуть і зобов'язання - потрібно, власне, вести фермерське господарство, не допускати простою та заростання землі, звітувати про свою діяльність, сплачувати податки тощо.

Відмінності у правилах переведення земель у різних регіонах

Існують відмінності у правилах переведення земель у різних регіонах. Наприклад, розглянемо Москву та Ростовську область.

У Москві діє міський закон, який доповнює та конкретизує норми Земельного кодексу РФ. Наприклад, перевести сільгоспземелі до інших категорій можна лише у виняткових випадках, переведення земель у межах особливо охоронюваних природних територій Москви заборонено.

У Ростовській області діє загальний порядок переведення земель, встановлений Земельним кодексом РФ. Для земель сільгосппризначення також передбачені обмеження щодо переведення, але вони менш жорсткі, ніж у Москві. А переведення земель у межах територій, що особливо охороняються, можливе, але вимагає проведення екологічної експертизи.