9 важливих питань про заставну

Коли банк видає іпотеку, він оформлює заставу квартиру.

Застава дозволяє банку підтвердити декларація про стягнення — наприклад, якщо позичальник перестане платити за кредитом. Що стосується закладеної нерухомістю таке право кредитора підтверджує спеціальний документ — заставна. Розповідаємо, навіщо вона потрібна і що важливо про неї знати.

Розсилка Т-Ж про дизайн та нерухомість

Що таке заставна?

Це іменний цінний папір, який оформляє банк. Він же реєструє її у Росреєстрі. Ось які права банку вона підтверджує.

Право на заставу. Квартира, на купівлю якої банк видав іпотечний кредит, — під обтяженням банку, тобто без його згоди, житло неможливо продати. Право на заставу захищає інтереси кредитора — він зможе повернути виданий кредит у будь-якому випадку.

Право на повернення виданих грошей. Заставна дає банку право стягнути видані кредити гроші виходячи з судового рішення з допомогою застави. Якщо кредитор одержує рішення суду, застава потрапляє на торги. Після його продажу гроші повертають банку рахунок оплати заборгованості.

Якщо буде позитивна різниця між боргом і ціною продажу, частину, що залишилася, повернуть позичальнику. Інших документів, що підтверджують видачу забезпеченого іпотекою кредиту, не потрібно: заставний може бути єдиним папером, що засвідчує права кредитора на заставу

Заставна – необов'язковий для іпотеки документ. Нещодавно я оформляла з клієнтом іпотеку на 33 млн рублів, заставна банку не знадобилася. У будь-якому випадку Росреєстр ставить запис про обтяження на підставі іпотечного договору.

А от права позичальника заставна не підтверджує. По суті, цей документ — цінний папір, який можна продати, а на виручені гроші видати нову іпотеку.

Заставна на квартиру: що це, навіщо потрібна і як оформити

Розбіжності інформації в іпотечному договорі та заставної на квартиру можуть коштувати позичальнику житла. Що потрібно знати?

Заставна - гарна гарантія для банку на випадок неплатоспроможності іпотечного позичальника. Якщо той через якусь причину перестане вносити платежі, то банк може забрати квартиру собі. Разом з експертами розуміємо, як оформляється цей документ, які права на нерухомість позичальника він надає кредитній організації та як переконатися після виплати кредиту, що заставу анульовано.

Експерти у статті:

• Руслан Катана, юрист практики вирішення економічних спорів МДКА «Бюро адвокатів «Де-юре»;
• Дар'я Хорошавцева, юрист з питань нерухомості юридичної фірми «Алімірзоєв та Трофімов».

Що таке заставна

Заставний — це цінний папір, який засвідчує одразу два права його законного власника:

• заставу (іпотеку) квартири на користь банку (кредитора);
• право банку отримати виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою.

Фактично, заставна підтверджує, що у боржника одночасно існують грошові зобов'язання перед кредитором та іпотека (запорука нерухомого майна). Такий цінний папір дозволяє власнику заставної оперативно підтвердити, що боржник має грошові зобов'язання перед ним і що цей борг у разі несплати буде компенсований через реалізацію нерухомості, яку заклали, пояснює Руслан Катана.

Відповідно до п. 1-2 ст.13 ФЗ-102, заставна оформляється лише за заставі нерухомості (іпотеці) і у випадках, коли забезпечується грошове зобов'язання. Заставна не є обов'язковим документом та оформляється за згодою сторін. Незважаючи на те, що заставна необхідна насамперед кредитору, проте для позичальника цей документ також важливий, оскільки є свідченням умов застави квартири, додає Дарія Хорошавцева.

Кому потрібна заставна

Як правило заставну використовують банки при оформленні кредитних договорів та іпотеки, але її також може використовувати будь-яка особа, яка видає позику та просить гарантії сплати боргу через заставу нерухомості. За замовчуванням застава нерухомості (іпотека) може бути здійснена без застави тільки на підставі договору іпотеки. Однак більшість кредитних організацій пропонують заставну, щоб знизити свої ризики та максимально спростити процедуру стягнення боргу, якщо позичальник відмовиться платити, каже Руслан Катана. За словами експерта, якщо фінансово-кредитна організація має у своєму розпорядженні заставну, то необхідність у збиранні значного пакету документів відпадає, оскільки заставна підтверджує одразу наявність грошових зобов'язань та факт застави нерухомості.

Якої форми бувають заставні

Дар'я Хорошавцева пояснює, що заставна оформляється як у паперовому, так і в електронному вигляді. Її підписують заставник та боржник.

Форма паперової заставної

Не затверджена і може бути довільною, але обов'язково має містити такі обов'язкові умови:

• назва документа "Заставна";
• зазначені сторони зобов'язання;
• наведено відомості про зобов'язання, забезпечене іпотекою.Наприклад, сума зобов'язання, дата та місце укладання забезпеченого іпотекою договору, строк сплати, право стягнення на предмет застави у позасудовому порядку тощо;
• наведено відомості про предмет іпотеки. Наприклад, опис об'єкта нерухомості, його ринкова та кадастрова вартість, відомості про інші обтяження (оренда, сервітут і т.д.).

Форма електронної заставної

Затверджено наказом Росреєстру №П/0203. Їм же визначено вимоги до заповнення форми. Заповнити електронну форму можна на сайті Держпослуг або на сайті Росреєстру. Для оформлення електронної заставної позичальнику необхідно отримати електронний підпис, який видається у спеціальних установах (наприклад, СКБ «Контур») і коштує для фізосіб приблизно 2 тис. руб. за 12 місяців.

Заставна на квартиру з іпотеки

Якщо ви плануєте купити нерухомість в іпотеку, банк може попросити скласти заставу. Такий документ підтвердить, що:

• у визначений термін позичальник повинен виплатити банку суму іпотеки та відсотки,
• термін кредитування нерухомість передається у заставу банку.

Навіщо потрібна заставна при іпотеці

Заставна гарантує, що у разі несплати боргу нерухомість перейде у власність банку. Так, якщо позичальник втратить роботу, банк зможе продати квартиру та повернути свої гроші.

Які документи потрібні для заставної

Для оформлення заставної позичальнику знадобляться:

• Паспорт. Не забудьте і паспорт співпозичальника, якщо плануєте виплачувати іпотеку разом із кимось.
• Документи, що підтверджують платоспроможність. Наприклад, довідку 2-ПДФО або витяг із зарплатного рахунку.
• Документи, що підтверджують декларація про квартиру. Це може бути витяг з ЄДРН, договір купівлі-продажу або свідоцтво про власність.
• Акт приймання-передачі. Знадобиться тільки якщо ви придбали квартиру в новобудові.
• Техпаспорт та поверховий план будинку.
• Оцінка застави. Банки враховують оцінку лише акредитованих ними організацій. Уточніть, з якими оцінювачами співпрацює банк перед тим, як замовити звіт.

Деякі банки можуть вимагати й інші документи. Уточніть повний список свого менеджера або на сайті банку.

Як виглядає заставна на квартиру за іпотекою

У законі не прописано, як має виглядати заставна. Банки самі обирають зовнішній вигляд цього документа. Однак у ньому обов'язково потрібно перерахувати певні відомості, наприклад:

• інформацію про банк, у тому числі ІПН та ОГРН;
• ім'я першого власника заставної;
• інформацію про кредитний договір;
• інформацію про позичальника;
• суму боргу та процентну ставку;
• терміни платежів з іпотеки;
• опис закладеної квартири та оцінку її вартості.

Перед тим, як підписати заставу, уважно вивчіть її та звірте з кредитним договором. Якщо умови кредитування у них відрізняються, суди враховуватимуть лише утримання заставної.

Як оформити заставну квартиру

Заставну квартиру складає банк. Позичальнику достатньо прийти у відділення банку та підписати документ. Зазвичай це відбувається того ж дня, як і підписання іпотечного договору.

Реєстрація заставної

Після підписання заставу потрібно зареєструвати у Росреєстрі. Зробити це можна одночасно із реєстрацією переходу прав власності на об'єкт.

Подати документи на реєстрацію можна у будь-якому відділенні МФЦ. Запишіться на прийом та зберіть потрібні документи. Співробітник центру прийме пакет документів та відправить їх до Росреєстру.Забирати зареєстровану заставну не потрібно: відомство відправить її до банку.

Де зберігається заставна за іпотекою

Банк може зберігати заставу самостійно, а може передати її до депозитарію. У цьому випадку на документі ставлять спеціальну позначку з назвою та адресою депозитарію.

Депозитарій може видати банку заставну лише у певних випадках, наприклад, щоб:

• передати її до іншого депозитарію;
• внести до неї зміни;
• надати у суді;
• передати на запит поліції.

Як заставна може використовуватися банком

Якщо банку знадобляться гроші до закінчення терміну іпотеки, він може:

• Продати заставну повністю. Для цього йому не потрібен дозвіл позичальника. Після продажу отримувати платежі по іпотеці буде новий власник заставної, проте він не зможе змінювати умови кредитування.
• Продати заставну частково. Таку угоду також проводять без позичальника. Зазвичай після продажу одержувач платежів не змінюється: банк самостійно переказує частину вашого платежу іншій особі.
• Обмінятися заставними. Якщо суми кредитування відрізняються, банк отримає доплату або сам має відшкодувати цю різницю.
• Оформити емісійні папери. Банк може поділити суму іпотеки на частини та випустити на них свої цінні папери. Такі папери можна продавати або обмінювати, а купити їх може навіть фізична особа.

Що робити із заставною після погашення іпотеки

Щоб отримати заставну, позичальник має написати заяву до банку. До цієї заяви слід додати довідку про погашення кредиту. На видачу заставної банк має один календарний місяць, але зазвичай документ отримують протягом декількох днів.

Після отримання заставної потрібно зняти обтяження з квартири.Зробити це можна особисто у МФЦ та онлайн: у спеціальних сервісах чи на порталі Росреєстру.

Щоб зняти обтяження до МФЦ

1. Напишіть спеціальну заяву, додайте до неї заставну або довідку про погашення кредиту.
2. Передайте пакет документів співробітнику МФЦ.

Зазвичай Росреєстр розглядає заяву протягом п'яти робочих днів. Якщо позичальник купував квартиру в будинку, що будується, цей термін може розтягнутися до семи робочих днів.

Щоб зняти обтяження онлайн через портал Росреєстру

1. Увійдіть до особистого кабінету на порталі. Для входу використовуйте пароль та логін облікового запису порталу Держпослуг.
2. Заповніть електронну заяву і додайте до неї скан заставної.
3. Підпишіть заяву електронним підписом. Зверніть увагу, для роботи на сайті потрібен спеціальний підпис - з розширенням для роботи на порталі.

Що робити, якщо після виплати іпотеки не віддають заставну

Банк не може зберігати у себе заставу, якщо позичальник погасив борг. Якщо цього не зробив, позичальник може написати скаргу на ім'я керівника банку.

Якщо скаргу залишать поза увагою, можна звернутися по допомогу до Центрального Банку РФ. Якщо і після цього банк не видає документа, позичальник може звернутися до суду.

Чи можлива іпотека без застави

Заставна — не обов'язковий документ, деякі банки видають іпотеку без неї. Однак, якщо банк вимагає оформити заставу, ви не можете відмовитися від неї. У цьому випадку ви можете лише змінити іпотечний банк.

Заставну не можна видати, якщо позичальник бере іпотеку для придбання чи оренду майнового комплексу підприємства. Також такий документ не оформлюють, допоки не визначать точну суму боргу.

Що робити, якщо заставна втрачена

Навіть якщо документ втрачено, його можна поновити.Сформувати дублікат заставний може як позичальник, і банк. Відновлений документ потрібно відправити на перевірку до Росреєстру. Відомство зберігає копії всіх заставних. Співробітник Росреєстру звірить два документи і, якщо вони не відрізняються, видасть нову заставну з позначкою «Дублікат».

Якщо відновити заставу не виходить, позичальник може зняти тягар через суд.

Чи можна вносити до заставної зміни

Якщо умови іпотеки змінилися, позичальник і банк можуть виправити заставну. Для цього вони мають скласти додаткову угоду до іпотечного кредиту. Після цього угоду потрібно зареєструвати у Росреєстрі.

Перевірте угоду за допомогою сервісу Експерт-перевірка

Зберемо дані про власника та об'єкт нерухомості, підкажемо про ризики. Доступно для юр. осіб.